第一章 房地产开发公司的设立流程 1
目录 1
第一节 流程简介 3
第二节 房地产开发公司设立的法律程序 4
一、开发公司名称的预先核准 4
二、内资公司工商注册登记手续的办理 6
三、外资公司合同、章程的审批 8
四、外商投资企业批准证书的审批 12
五、外资公司工商注册登记手续的办理 13
六、税务登记手续的办理 15
七、新设立房地产开发公司的备案 16
一、房地产开发公司名称的变更 18
八、主要适用法律法规 18
第三节 房地产开发公司相关事项的变更 18
二、房地产开发公司注册事项的变更登记 20
三、房地产开发公司的注销登记 21
四、房地产开发公司的年检 23
五、外资房地产公司合同、章程的变更 23
六、房地产开发公司税务登记的变更 25
七、主要适用法律法规 27
第二章 房地产开发公司与其他相关机构的资质管理 29
第一节 流程简介 31
第二节 房地产开发企业的资质管理 32
一、新设立房地产开发企业的备案及暂定资质 32
二、房地产开发企业的资质申请 33
三、房地产开发企业的资质审批 36
四、房地产开发企业资质等级的变更、注销 38
五、房地产开发企业的资质年检 39
六、主要适用法律法规 41
第三节 工程勘察设计企业的资质管理 41
一、工程勘察设计企业资质等级的划分 41
二、工程勘察设计企业资质的申请 42
三、工程勘察设计企业的资质审批 44
四、工程勘察设计企业的资质年检 47
五、境外设计机构承接项目的审批 50
六、外省市勘察、设计机构来本地承接项目的备案 52
七、主要适用法律法规 54
一、房地产价格评估机构的资质初审 55
第四节 房地产价格评估机构的资质管理 55
二、房地产价格评估机构的资质审定 57
三、房地产价格评估机构资质的管理 60
四、主要适用法律法规 61
第五节 房地产经纪机构的资质管理 62
一、房地产经纪机构的设立管理 62
二、房地产经纪机构的资质初审 64
三、房地产经纪机构的资质复审 66
四、房地产经纪机构的资质管理 68
五、主要适用法律法规 70
第六节 物业管理企业的资质管理 70
一、物业管理企业的资质等级划分 70
二、物业管理企业资质的初审 73
三、物业管理企业资质的审查 75
四、物业管理企业资质的重新认定 77
五、物业管理企业资质的变更 78
六、物业管理企业资质的年审 79
七、一级资质物业管理企业的申报 81
八、主要适用法律法规 83
第七节 土地评估机构的资质管理 84
第三章 房地产开发项目的立项和可行性研究的流程 87
第一节 流程简介 89
第二节 房地产开发项目的立项和可行性研究的流程 90
一、初步开发方案的确定 90
二、项目建议书（代可行性研究报告）的编制 91
三、项目建议书（代可行性研究报告）的备案 95
四、项目建议书（代可行性研究报告）的审批 98
五、可行性研究报告招标事项的说明 99
六、内资房地产开发项目的会审 100
七、危旧房改造项目的备案 102
八、主要适用法律法规 103
第四章 房地产开发项目的规划设计和市政配套建设的流程 105
第一节 流程简介 107
第二节 房地产开发项目的规划设计和市政配套建设的流程 109
一、建设项目规划意见书的审批 109
二、建设项目的委托勘查设计 112
三、建设项目人防工程的审批 113
四、建设项目消防设计的审核 114
五、建设项目的环保审批 116
六、建设项目节水设计方案的审核 118
七、建设项目绿化规划方案的审核 120
八、建设项目规划设计方案的审定 121
九、建设项目初步设计的申报与审批 125
十、建设项目的市政配套 127
十一、主要适用法律法规 128
第五章 房地产开发项目取得土地使用权的流程 131
第一节 流程简介 133
第二节 国有土地使用权的综合管理 135
一、建设项目用地的预审 135
二、建设用地规划许可证的办理 137
三、委托土地交易市场进行土地交易 139
四、国有土地使用权收购和入市交易的补偿 141
五、竣工项目地价款核实的审批 142
六、出让土地使用权的后期管理 144
七、土地一级开发的管理（项目确定） 147
八、土地一级开发的管理（项目实施） 148
九、主要适用法律法规 150
第三节 国有土地使用权的招标出让 151
一、招标出让的申请 151
二、招标出让的准备 152
三、招标文件的编制及审批 154
四、招标审批 155
五、投标人登记及标书的编制 156
六、开标及评标 158
七、确定中标人及签署出让合同 159
八、主要适用法律法规 160
第四节 国有土地使用权的拍卖出让 161
一、拍卖出让的申请 161
二、拍卖出让的准备 162
三、拍卖文件的拟定及审批 163
四、拍卖审批 164
五、竞买申请的提出 166
六、召开拍卖会公开拍卖 167
七、出让合同的签署 168
八、主要适用法律法规 169
一、挂牌出让的申请 170
第五节 国有土地使用权的挂牌出让 170
二、挂牌出让的准备 172
三、挂牌文件的拟定及审批 173
四、挂牌审批 174
五、挂牌竞买申请的提出 175
六、挂牌竞买 177
七、出让合同的签署 178
八、主要适用法律法规 179
第六节 国有土地使用权的协议出让 180
一、协议出让的申请 180
二、协议出让的初审 182
三、出让土地的地价评审 185
四、土地使用权出让合同的制定 186
五、协议出让的审批与合同的签署 187
六、主要适用法律法规 188
第七节 国有土地使用权的划拨 188
一、划拨用地范围的确定 188
二、国有土地使用权划拨用地的申请 190
三、行政主管部门现场勘查 193
四、划拨用地申请的审查 193
五、划拨用地申请的批准 195
六、划拨土地使用权的转让、出租与抵押 196
七、主要适用法律法规 198
第八节 国有土地使用权的转让、变更及租赁 200
一、国有土地使用权的转让 200
二、国有土地使用权的变更 202
三、国有土地使用权的租赁 205
四、主要适用法律法规 208
第九节 集体土地的征用 209
一、办理用地申请 209
二、拟定征地方案 210
三、征地审查 211
四、征地审核与批复 212
五、征用土地方案的公告 214
六、制定征地补偿安置方案 215
七、征地补偿、安置方案的公告 215
八、补偿安置的实施 217
九、颁发建设用地批准书 218
一、初始土地登记 219
十、主要适用法律法规 219
第十节 土地权属登记 219
二、土地使用权、所有权设定登记 222
三、土地他项权利（抵押）登记 224
四、土地使用权、所有权的变更登记 227
五、名称、地址、用途变更登记 228
六、土地注销登记 229
七、主要适用法律法规 230
第十一节 闲置土地的管理 230
一、闲置土地的确认 230
二、闲置土地的处置 231
三、闲置土地的收回 233
四、闲置土地的重新利用 234
五、主要适用法律法规 235
第六章 房地产开发项目的拆迁安置流程 237
第一节 流程简介 239
第二节 拆迁方式的确定及拆迁单位的管理 241
一、自行拆迁方式及资质审查 241
二、委托拆迁方式及资质审查 242
三、拆迁单位的年度审核 244
四、拆迁单位人员的管理 245
五、主要适用法律法规 246
第三节 拆迁许可证的办理 247
一、拆迁申请 247
二、拆迁许可证的审批 248
三、主要适用法律法规 250
一、房屋拆迁评估的委托 251
第四节 拆迁房屋的评估 251
二、房屋拆迁评估 252
三、房屋拆迁评估的异议 253
四、主要适用法律法规 254
第五节 拆迁手续的办理 254
一、暂停办理相关事项 254
二、户口冻结的办理 256
三、房屋拆迁责任书的签订 257
四、拆迁公告的办理 258
五、拆迁通知 259
六、主要适用法律法规 260
一、拆迁安置方案的确定 261
第六节 房屋拆迁的补偿、安置 261
二、拆迁补偿安置协议的签订 262
三、拆迁补偿安置协议的公证 263
四、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 265
五、拆迁补偿款的发放运作 266
六、移交拆迁档案资料 268
七、主要适用法律法规 268
第七节 城市房屋拆迁的裁决 269
一、城市房屋拆迁裁决的申请 269
二、城市房屋拆迁裁决的书面答复 272
三、城市房屋拆迁的裁决 273
四、强制拆迁 275
五、主要适用法律法规 276
第八节 房屋拆迁中的环境保护 277
一、拆迁工地的环保管理 277
二、拆迁施工现场防尘污染管理 278
三、主要适用法律法规 280
第九节 集体土地房屋拆迁的管理 280
一、暂停办理相关事项 280
二、拆迁许可证的办理 282
三、拆迁实施方案的确定 283
四、委托拆迁和评估 284
五、签署拆迁补偿协议，进行拆迁补偿和安置 286
六、主要适用法律法规 287
第七章 房地产开发项目的商品房销售及经营管理流程 289
第一节 流程简介 291
第二节 商品房项目的销售 292
一、商品房预售许可证的办理 292
二、商品住宅销售价格的确定与管理 295
三、销售面积的确定及分摊 297
四、房地产广告的发布与管理 299
五、房地产展示会的管理 302
六、商品房销售的中介与代理 303
七、商品房销售的律师服务 304
八、商品房销售认购书的签署 305
九、商品房买卖合同的签署 306
十、商品房预售登记手续的办理 308
十一、预售登记的变更与解除 310
十二、商品房竣工测绘及面积误差处理 311
十三、预售商品房的交付 313
十四、主要适用法律法规 314
第三节 商品房项目的按揭贷款 317
一、贷款银行对房地产项目的受理审查 317
二、贷款银行对贷款对象的确定 319
三、贷款申请 320
四、贷款保险的办理 322
五、贷款相关公证手续的办理 324
六、贷款的律师事务所审查 325
七、出具法律审查意见 327
八、贷款的审查批准 328
九、抵押房屋抵押登记的办理 329
十、贷款后期审查与管理 331
十一、主要适用法律法规 333
第四节 城市房地产的转让管理 333
一、房地产转让的基本规定 333
二、房地产转让合同的签署 335
三、房地产转让手续的办理 336
四、房地产转让中的土地使用权管理 338
五、主要适用法律法规 340
第五节 城市房屋所有权登记 340
一、房屋所有权的初始登记 340
二、房屋所有权的转移登记 342
三、房屋所有权的变更登记 344
四、房屋所有权的他项权利登记 345
五、房屋所有权的注销登记 346
六、主要适用法律法规 347
第六节 房屋出租的综合管理 348
一、房屋出租权的确认 348
二、房屋租赁证的办理 349
三、与经纪机构签署居间合同 350
四、书面租赁合同的签订 352
五、租赁登记备案手续的办理 353
六、租赁房屋的转租 354
七、房屋租赁关系的终止 355
八、已购公有住房的出租管理 356
九、主要适用法律法规 357
一、抵押权的设定 358
第七节 房地产的抵押 358
二、抵押合同的签署 361
三、房地产抵押登记手续的办理 362
四、房地产抵押登记的变更 364
五、抵押房地产的占有与管理 365
六、抵押房地产的处分 367
七、主要适用法律法规 369
第八章 房地产开发项目的物业管理流程 371
第一节 流程简介 373
第二节 前期物业管理的招投标 375
一、招标方式的确定 375
二、招标的预审与备案 377
三、前期物业管理的招标 378
四、前期物业管理的投标 380
五、前期物业管理的开标和评标 381
六、前期物业管理的中标 383
七、主要适用法律法规 385
第三节 前期物业管理 385
一、居住小区的物业接管综合验收 385
二、业主公约的制定与核准 387
三、业主公约及承诺书的签署 389
四、《住宅质量保证书》的制定与交付 390
五、《住宅使用说明书》的制定与交付 391
六、维修基金的收取与管理 392
七、维修基金的使用与管理 394
八、前期物业管理合同的签订 397
九、居住小区的前期物业管理 399
十、主要适用法律法规 400
第四节 物业管理的招投标 401
一、物业管理招标的公告与备案 401
二、招标文件的编制与修改 403
三、投标文件的编制及送达 404
四、物业管理招投标的开标与评标 406
五、物业管理招投标的中标及备案 409
六、主要适用法律法规 410
第五节 后期物业管理 411
一、业主大会的管理 411
二、物业管理委员会的筹备 413
三、物业管理委员会的设立 414
四、物业管理委员会的批准 416
五、物业管理委员会印章的使用管理 417
六、物业管理委托合同的签署 418
七、物业管理服务标准 420
八、主要适用法律法规 423
第九章 经济适用住房的开发经营管理流程 427
第一节 流程简介 429
第二节 经济适用住房的开发建设 430
一、建设项目纳入经济适用住房计划的审批 430
二、经济适用住房开发贷款的取得与管理 432
三、经济适用住房的价格确定 434
四、主要适用法律法规 436
第三节 经济适用住房的销售与购买 437
一、经济适用住房销售许可证的办理 437
二、购房家庭办理收入核定等手续 438
三、购房人办理购房登记手续 440
四、经济适用住房的销售与登记 441
五、购房人补交综合地价款 442
六、主要适用法律法规 444
第四节 经济适用住房的上市出售 444
一、经济适用住房上市出售申请 444
二、经济适用住房上市出售的审查 446
三、经济适用住房上市出售的签约与过户 446
四、土地出让手续的办理 448
五、房屋所有权证书的办理 449
六、主要适用法律法规 450
第十章 房地产开发经营过程中的税费交纳 453
第一节 房地产开发公司设立流程中的税费交纳 455
第二节 房地产开发项目立项和可行性研究流程中的税费交纳 457
一、可行性研究费 457
二、主要适用法律法规 459
第三节 房地产开发项目规划设计和市政配套建设流程中的税费交纳 459
一、工程勘察费 459
二、工程设计费 461
三、城市规划设计费 465
四、建筑市政工程设计费 474
五、古建园林工程设计费 478
七、环境影响咨询评估费 479
六、临时用地费和临时建设工程费 479
八、主要适用法律法规 481
第四节 房地产开发项目取得土地使用权的税费交纳 482
一、基准地价（国有土地出让金） 482
二、土地使用权出让预定金 493
三、资金占用费 494
四、土地闲置费 495
五、土地权属调查、地籍测绘费 495
六、土地价格评估费 497
七、防洪工程建设维护管理费 498
八、外商投资企业土地使用费 498
九、新增建设用地土地有偿使用费 503
十、城镇土地使用税 520
十一、征地事务管理费 522
十二、土地补偿费 523
十三、青苗及树木补偿费 523
十四、地上物补偿费 524
十五、劳动力安置费 525
十六、征地超转人员生活补助费 526
十七、新菜地开发建设基金 527
十八、耕地占用税 528
十九、耕地开垦费 529
二十、主要适用法律法规 529
第五节 房地产开发项目拆迁安置流程中的税费交纳 532
一、国有土地房屋拆迁补偿费 532
二、集体土地房屋拆迁补偿费 534
三、城市房屋拆迁搬家补助费 536
四、提前搬家奖励费 539
五、停产停业综合补助费 539
六、房屋拆迁管理费 540
七、房屋拆迁服务费 540
八、危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 541
九、危改小区树木移植费 544
十、绿化补偿费 545
十一、主要适用法律法规 546
第六节 房地产开发项目的商品房销售及经营管理流程中的税费交纳 547
一、营业税 547
二、城市维护建设税 552
四、印花税 553
三、教育费附加 553
五、契税 555
六、土地增值税 557
七、企业所得税 559
八、房产税 560
九、城市房地产税 562
十、房屋所有权登记费 564
十一、住房交易手续费 564
十二、房地产价格评估费 565
十三、房地产中介服务费 566
十四、城市房屋租赁税费 567
十五、主要适用法律法规 569
二、住宅共用部位、共用设施设备维修基金 572
第七节 房地产开发项目物业管理流程中的税费交纳 572
一、居住小区物业管理启动经费 572
三、普通居住小区物业管理费 575
四、高档住宅物业管理费 579
五、经济适用住房小区物业管理费 580
六、供暖费 582
七、房屋安全鉴定费 583
八、主要适用法律法规 586
第八节 经济适用住房开发经营管理流程中的税费交纳 587
一、经济适用住房各项行政事业性收费 587
二、主要适用法律法规 588
附录：房地产开发经营相关法规速查索引 589