第一章 各国租界的形成与收回 1
一、传统时期的天津城市 1
二、各国租界的形成 5
三、各国租界的收回 24
第二章 强权下的土地“永租”和租界房地产开发 37
一、租界土地制度的形成 37
二、房地产开发：先农与义品 48
三、华洋住宅与社会分层 56
一、十九世纪的租界——城郊外的洋人社区 67
第三章 租界的建设与畸形繁荣 67
二、电车的出现与城市中心的转移 75
三、租界城市功能的演变 86
第四章 租界立法与市政制度 107
一、纳税人、董事会和工部局——侨民“自治”的英租界 107
二、领事“专权”的法租界 124
三、其他租界的市政制度 127
第五章 领事、巡捕与租界法制 136
一、巡捕与领事——租界法律的执行者 137
二、治安与公共秩序——巡捕的首要职责 144
三、违法与犯罪 150
第六章 租界人口的来源及其构成 156
一、十九世纪的人口结构 157
二、二十世纪外侨人口的增长——日本人与白俄 164
三、“避难所”和“安全岛”——租界中的华人 173
第七章 居民与社会生活 181
一、租界中的外国居民 181
二、洋人相对独立的社会生活 191
三、买办的社会地位与生活方式 200
四、租界的特殊居民——寓公 212
五、形形色色的家庭结构 219
一、社会习俗的开化 224
第八章 风气的开化与社会的病态 224
二、社会的病态 235
第九章 西方文化的输入与租界文化的特征 244
一、西方宗教与租界的文化生活 244
二、西方教育制度的输入与华人办学 248
三、西方文化艺术的传播与洋人文化圈 252
四、电影与租界的文化生活 255
五、京剧的走红和市俗文化的兴盛 258
结语——“国中之国”与社会转型 267
主要参考书目及文献 281
后记 288