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推荐序二 1
前言 1
第1章 二手房常见名词 1
关于二手房 1
目录 1
6．共有房产 2
9．优先购买权 2
8．按份共有房产 2
7．共同共有房产 2
3．已购公房 2
5．使用权公房 2
4．标准价与成本价房 2
2．私房 2
1．公房 2
16．公寓 3
15．商品房 3
14．经济适用房 3
12．廉租房 3
13．央产房 3
11．安居房与康居房 3
10．集资房 3
17．别墅 4
18．二手房 4
19．二手商品房 4
20．空置商品房 5
21．差价换房 5
22．立契过户 5
23．契税 5
24．土地出让金 5
第2章 二手房购房实务指导 6
2.1 购房前的规划与思考 6
2.1.1 购房时间的确定 7
2.1.2 购房规划设计 8
1．单身族买房应考虑的因素 8
2．新婚置业者买房应考虑的因素 9
3．升级置业者买房应考虑的因素 10
2.1.3 购房的成本预算 11
1．可承受的房屋总价 11
2．每月房贷支出总额 12
3．买房所需缴纳税费详解 12
4．装潢支出 14
2.1.4 挑什么样的房子买 14
2．两种渠道优势对比 15
1．渠道 15
2.1.5 购房渠道的选择 15
3．找中介公司代理应注意的几个问题 16
2.2 购买二手房实操技巧 17
2.2.1 如何了解行情与房价 17
2.2.2 影响二手房价的因素 18
2.2.3 如何实地看房与挑房 19
1．如何看环境与社区配套 19
2．如何看楼型与住宅结构 19
3．如何看房屋楼层有无隐患 21
4．如何识别产权及其证件的真伪 22
5．如何看房屋面积是否属实 27
6．如何看房屋内部结构是否合理 30
7．如何看内部装修的状况及房屋的内部结构图 32
8．如何看房屋的市政配套 32
9．如何看物业管理水平好坏 33
10． 挑房经验大总结 33
2.2.4 使用权房屋如何买卖 36
2.2.5 拆迁居民如何选房 38
2.2.6 买房如何杀价 39
2.3 二手房购房签约实务 40
2.3.1 二手房买卖合同的基本内容 40
2.3.2 正式签订房屋买卖合同时应具备的条件 42
2.3.3 签合同时需要注意的基本问题 43
2.3.4 何谓无效合同 46
3．申请一手按揭贷款的条件 48
2．一手房按揭贷款对象 48
1．什么是按揭贷款 48
2.4.1 一手房按揭 48
2.4 购房贷款实务 48
4．贷款额度、期限、利率 49
5．一手房按揭需要提供的资料 49
6．一手房按揭贷款申请流程 50
2.4.2 二手房按揭 50
1．什么是二手房按揭 50
2．二手房按揭贷款对象 51
3．申请二手房按揭贷款人的条件 51
4．贷款额度、期限、利率 51
5．二手房按揭需要提供的材料 52
6．二手房贷款流程 53
7．按揭贷款要注意事项 53
8．借款人逾期还款处理方式 54
9．办理按揭贷款所需费用 54
11．贷款年限选择 55
10．贷款方式选择 55
12．还款方式选择 56
13．如确实无能力归还贷款怎么办 57
14．当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人应该怎么办 57
2.4.3 转按揭 58
1．转按揭 58
2．转按揭的四种操作方法 59
4．办理转按揭的注意事项与前提条件 60
3．转按揭办理一般流程 60
2.4.4 住房加（减）按揭 61
1．什么是加（减）按揭 61
2．加（减）按揭的意义 61
3．加（减）按揭需提供的材料 62
4．加（减）按揭业务办理流程 62
2.4.5 房地产消费抵押贷款 62
1．什么是房地产消费抵押贷款 62
2．什么样的房子可以做消费贷款抵押 62
4．办理消费抵押贷款需提交的材料 63
5．个人消费房产抵押贷款流程 63
3．个人住房消费抵押贷款的条件、额度、期限、利率 63
2.4.6 公积金贷款 64
1．公积金贷款 64
2．公积金贷款的对象及条件 64
3．买哪些房子可以申请公积金贷款 65
4．公积金贷款额度、期限及利率 65
5．公积金贷款需准备的材料 65
7．公积金贷款最新自由还款方式 66
6．申请公积金贷款的流程 66
8．申请公积金贷款买房应考虑的问题 67
2.4.7 关于提前还贷 67
1．提前还贷的四大因素 67
2．提前还贷值不值 68
3．提前还贷的五种方式 68
4．提前还款注意事项 68
2.5 二手房购房风险防范与案例 69
2.5.1 千万不能买的房子 69
2.5.2 购房时如何查询所购房的产权状况 70
2.5.3 房屋遗产的分割 71
2.5.4 夫妻共有房产处理方式 72
2.5.5 解决房屋买卖纠纷的方式 73
2.5.6 可直接向法院起诉的房地产纠纷 73
2.5.7 不能申请仲裁的房地产纠纷 74
2.5.8 房地产的官司应向哪个法院起诉 75
2.5.9 当事人申请诉讼时应该交纳的费用及承担人 76
2.6 二手房投资技巧 77
2.6.1 二手房投资价值 77
2.6.2 房地产投资回报率计算方法 78
2.6.3 投资性购房长线投资好还是短线投资好 80
2.6.4 房地产投资技巧 80
1．技巧一把握投资时机 80
2．技巧二投资前做好效益评估，平衡投资能力 81
3．技巧三地段选择 82
4．技巧四选择有利的付款方式 82
5．技巧五不要将鸡蛋放在一个篮子里 82
6．技巧六投资好出租的房子 82
1．四大风险 83
2.6.5 房地产投资风险与注意事项 83
2．注意事项 84
第3章 二手房售房实务指导 87
3.1 售房前的规划与思考 87
3.1.1 房子该不该卖 87
3.1.2 售房成本 89
3.1.3 售房渠道 89
3.1.4 让买房人恋上您的房 90
3.1.5 换房方式优劣势对比 91
3.2 售中把控与实操 93
3.2.1 价格协商 93
3.2.2 签约 93
3.2.3 完税 93
3.2.4 交房 94
3.3 二手房价格指导与定价策略 94
3.3.1 定价策略 94
3.3.2 卖房所需缴纳的税费详解 97
1．第一类：符合普通标准住房的商品房 98
2．第二类：符合普通标准住房的已购公房 99
3．第三类：非普通标准住房 100
4．第四类：经济适用房 102
3.4 各类二手房上市交易流程详解 102
3.4.1 公有住房上市交易步骤 102
1．普通已购公有住房的上市交易步骤 103
2．使用权房屋上市交易步骤 106
3．中央直属已购公房上市交易步骤 107
3.4.2 二手商品房上市交易步骤 110
3.4.3 经济适用房上市交易流程 113
3．5 二手房交易常见问题 115
1．听说一年内卖旧买新可以免契税，该如何办理？ 115
2．怎样才能知道我的房子面积是不是超标？如何做超标处理？ 115
3．我的房子还有银行欠款，可否出售？ 116
4．如何办理亲属间的房屋过户？ 116
6．业主不能亲自办理出售手续，应如何处理？ 117
7．购房后为什么要办理产权证？ 117
5．若是我在国外工作，交易过户当天，不能到场签署相关档案，如何办理交易过户？ 117
8．产权证丢失该如何补办？ 118
9．哪些公房允许上市交易？ 118
10．公房上市出售需要原来产权单位同意吗？ 118
11．哪些单位的“央产房”不能卖？ 119
12．已售公房物业费、供暖费需如何处理？ 119
13．如何判定房子是婚前财产还是婚后财产？ 119
第4章 租房实务操作指导 120
4.1 租房前的规划与思考 120
4.1.1 买房好还是租房好 120
4.1.2 租房应考虑的因素 121
4.1.3 北京租房渠道 122
4.2 租房实操技巧 122
4.2.1 租房成本有哪些 122
4.2.2 租房价格及押金谈判法则 123
4.2.3 租房经验实话实说 123
4.3.1 租房合同的基本内容 124
4.3 租房签约实务 124
4.3.2 签约时应注意的问题 125
4.3.3 承租合同应明确双方的哪些权利与义务 127
第5章 出租房屋实务指导 128
5.1 房屋出租前的规划与思考 128
5.1.1 如何出租收益最大化 128
5.1.2 出租渠道优劣比 128
5.1.3 影响租金三大因素 129
5.2.2 房屋出租风险防范 130
5.2.1 房客的选择 130
5.2 出租时的把控与实操 130
5.2.3 房屋出租常见问题 132
第6章 拆迁政策细解与分析 133
1．已购公房被拆除了怎么办？ 133
2．拆除临时建筑和自盖房屋，是否给予补偿？ 133
3．租赁房屋怎样补偿安置？ 134
4．申请拆迁安置补助应当提交哪些材料？ 134
5．拆迁补偿的对象是什么人？为什么这样定？ 134
7．货币补偿的标准怎样定？ 135
8．产权调换是怎么回事？ 135
6．拆迁补偿有几种方式？ 135
9．产权调换如何结算差价？ 136
10．被拆迁人可否选择补偿方式？ 136
11．租赁房屋如何界定？ 136
12 如何解决在房屋拆迁中就补偿和安置引起争议的问题？ 137
第7章 二手房买卖诈骗手法大公开 138
业主篇 138
一、 恶房东诈骗系列 138
手法之一：我们跳单吧！ 138
手法之二：货不对板 140
手法之三：口说无凭耍无赖 141
手法之四：夫妻双簧演好戏 141
手法之五：打时间差 142
手法之六：拖欠物业供暖费骗下家买单 143
二、假房东诈骗系列 144
手法之一：低租诱骗 144
手法之二：克隆房产证 145
手法之三：假公证 146
三、问题房诈骗系列 148
手法之一：查封房行骗 148
手法之二：拆迁房行骗 149
手法之三：私卖夫妻房产行骗 150
手法之四：障眼法 151
买方篇 152
一、炒房高手一箭双雕 152
二、假买家下套行骗业主大意失荆州 153
三、买家冒险高额贷款失败业主遭秧 155
中介篇 156
一、差价系列 156
手法之一：空手套白狼 156
手法之二：限时出售暗含猫腻 158
手法之三：现金收购 158
手法之四：全包价、净价暗藏玄机 160
手法之五：吃了上家吃下家 偷梁换柱作“阴阳合同” 161
手法之一：信息费不高但叫你白跑 162
二、黑中介诈骗系列 162
手法之二：不法中介人员冒充房东 163
手法之三：不法经纪人私吞客户房款 164
手法之四：狸猫换太子 165
手法之五：为成单，乱承诺，害客户赔了夫人又折兵 166
三、合同许骗系列 167
透明骗术：假开放真蒙人 167
虚伪骗术：提供无效协议书 168
狡猾骗术：设法骗取协议书 168
霸王骗术：中介假装不知情 168
无赖骗术：态度强硬退款磨蹭 169
其他篇 169
问题一、所有权审核不清隐患大 169
问题二、卖房不收定金被人耍 170
问题三、提前入住，两败俱伤 171
问题四、二手房交易户口问题引发纠纷 172
问题五、铺面租赁合同陷阱 173
问题六、城市房屋拆迁补偿陷阱 174
一、中关村地区置业向导 175
附录 175
附录一 北京市购房区域向导 175
二、 CBD地区置业向导 177
三、亚奥地区置业向导 178
四、金融街地区置业向导 179
五、公主坟地区置业向导………………………………180六、木樨园地区置业向导………………………………181七、马莲道地区置业向导 182
八、高碑店地区置业向导 183
九、石景山地区置业向导………………………………184附录二 二手房评估参考表 185
附录三 北京市二手房房屋买卖合同………………………186附录四 北京市房屋租赁合同 189
附录五 北京市城市房地产转让管理办法 195
附录六 北京市已购公有住房上市出售实施办法 206
附录 七国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 208
附录八 国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 213
附录九 北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知…………216附录十 北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 219
附录十一 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 221
附录十二 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 222
附录十三 关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知 223
附录十四 在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法 227