目录 1
第一部分 绪论 1
一、房地产法概述 4
1．概念 4
2．房地产法调整对象的内容 5
3．我国房地产法的基本原则 6
二、房地产官司 8
1．概念 8
2．面对纠纷时的心态 9
3．解决房地产争议的途径 10
4．如何延请律师 11
三、经典案例 12
经典案例1．因房屋标高不符合合同约定请求赔偿损失纠纷 12
经典案例2．如何确认房屋买卖合同中的违约金数额 15
经典案例3．如何认定房地产交易中商品房预售方的主体资格 17
经典案例4．如何认定房屋买卖合同的有效条件 20
经典案例5．买卖违章建筑物的行为有效吗 22
经典案例6．如何认定购房优惠广告的性质和效力 23
经典案例7．房产证久拖不办如何处理 26
经典案例8．入住两年未拿到产权证如何处理 27
第二部分 购房者 29
一、概述 31
二、您的权利 32
权利1．不知道什么是商品房怎么办？——商品房的概念 32
权利2．不知道什么是现房怎么办？——商品房现售的概念 32
权利3．不知道商品房的面积如何计算怎么办？——商品房的面积的计算 33
权利4．怎样确立与开发商的买卖关系？——签订购房合同 35
权利5．签订购房合同后不放心怎么办？——办理购房公证 36
权利6．不知道自己买的房屋是否可以免税怎么办？——房产税可以免征的情况 37
权利7．不知道是订金还是定金怎么办？——“订金”与“定金”的差别 37
权利8．购房时不知道要注意什么怎么办？——购买商品房时应注意的问题 38
权利9．收房后发现房屋有缺陷怎么办？——房屋买卖中的房屋缺陷的处理 39
权利10．不知道何时房屋才是自己的？——取得房屋所有权证 40
权利11．不知道卖掉城市私房要办什么手续怎么办？——买卖城市私房需要办理的手续 40
权利12．不知道卖掉农村私房要办什么手续怎么办？——买卖农村私房需要办理的手续 41
权利13．不知道什么是房地产抵押怎么办？——房地产抵押的概念 41
权利14．不知道哪些房产可以抵押怎么办？——房地产抵押有哪些种类 42
权利15．不知道哪些房产不要抵押怎么办？——房地产不能设定抵押的情况 43
权利16．不知道自己能否投资期房？——投资期房的利弊 44
权利17．不知道开发商能否进行商品房预售？——商品房预售应具备的条件 45
权利18．不知道如何签订商品房预售合同？——签订商品房预售合同的主要条款 45
权利19．不知道自己能否买房？——房地产买卖当事人应具备的条件 46
权利20．不知道自己的房产能否转让？——房产不能转让的类型 49
权利21．房屋买卖过程中，房屋发生意外毁损谁承担责任？——房屋买卖过程中，房屋发生意外毁损的风险承担 55
权利22．房屋预售合同签订后，因当事人以外的原因不能履行的怎么办？——与开发商解除或变更合同内容 57
权利23．把自己的房屋赠给别人也要交税吗？——赠与房地产和转让房地产一样支付相应的税费 57
权利24．按时交房，但配套设施不完善怎么办？——按时交房，但配套设施不完善，发展商违约 58
权利25．广告中有承诺而合同中未明确规定怎么办？——广告中有承诺而合同中未明确规定的情况 59
权利26．法院和仲裁机构审理房地产虚假案件的依据是什么？——法院和仲裁机构审理房地产虚假案件的依据 60
三、您的义务 62
四、经典案例 65
经典案例1．房屋未办过户手续该买卖合同是否有效 65
经典案例2．因房价上涨房屋开发商单方提价而请求退房纠纷 67
经典案例3．因预售的商品房逾期交付而请求违约赔偿纠纷 69
经典案例4．因交付房屋标准不符合售房广告而请求承担违约责任纠纷 71
经典案例5．因商品房逾期交付而请求解除合同并双倍返还定金纠纷 73
经典案例6．因房地产公司单方要求变更合同致使购房者无法办理按揭贷款手续而请求解除房屋买卖合同纠纷？ 75
经典案例7．因所购房屋牵涉他案被法院查封而请求办理房屋过户及增加赔偿违约金纠纷 77
经典案例8．如何认定房屋买卖合同中逾期交房的免责事由 79
经典案例9．房地产商吹牛被判退定金 81
经典案例10．宣传资料和售楼广告不实如何处理 83
经典案例11．因分歧而未能签订合同，定金是否返还 84
经典案例12．开发商将已预订房转售他人如何处理 86
经典案例13．订个泡沫房是否退还购房定金 88
经典案例14．开发商一房两卖如何处理 89
经典案例15．建筑面积不变，套内建筑面积减少，分摊的共有建筑面积增加如何处理 90
经典案例16．交付的房屋与样板房不一致，买受人未收房屋时损坏由谁负责 92
经典案例17．开发商承诺能贷款而不兑现是否可以解除合同 94
第三部分 房地产开发商 95
一、概述 97
二、您的权利 97
权利1．怎样确立与购房者的买卖关系？——签订购房合同 97
权利2．签订合同后怎么办？——收取房款 98
权利3．房屋预售合同签订后，因不可抗力原因不能履行的怎么办？——与购房者解除或变更合同内容 98
权利4．售房合同签订后，购房者不履行的怎么办？——追究购房者的违约责任 99
2．信守承诺，严格履行 100
三、您的义务 100
1．加强质量管理 100
3．加强与客户的沟通 101
4．正确处理违约责任 102
5．完善的服务与物业管理 103
四、经典案例 104
经典案例1．商品房预售后再转让，合同是否有效 104
经典案例2．应该“地随房走”还是“房随地走” 106
经典案例3．提前一个月发出的预售通知有效吗 108
经典案例4．房地产公司串通职工与银行签订的抵押借款合同有效吗 109
经典案例5．房屋产权所有人擅自更改自家房屋内的暖气管道、卫生间防水层给他人造成损失，是否应当承当民事责任 111
经典案例6．未就正式预售合同达成一致意向，定金如何处理 115
经典案例7．不达到按揭贷款条件，定金和首付款是否退还 117
经典案例8．预售合同签订后未登记备案是否生效 118
经典案例9．合同中未约定违约金数额的如何确定 119
第四部分 房屋租赁 121
一、概述 123
二、经典案例 135
经典案例1．因小吃店承租户私下转租出租房而请求返还租金纠纷 135
经典案例2．因不可抗力致合同目的不能实现而请求解除租赁合同纠纷 137
经典案例3．如何确定房屋买卖中的优先购买权 139
经典案例4．将抵押的房屋出租给他人，行为是否有效 141
经典案例5．将出租的房屋抵押给他人，行为是否有效 144
经典案例6．承租人擅自转租房屋，出租人可否解除合同 146
经典案例7．承租人经出租人同意修建违章建筑的，应由谁负责 148
经典案例8．房屋租赁协议未约定租期，房主要求收回房屋，其请求是否合法 150
经典案例9．双方未定租期，出租人是否可以随时要求解除租赁关系 152
第五部分 二手房买卖 155
一、概述 157
二、经典案例 170
经典案例1．二手房买方持房屋原始产权交费票据请求卖方偿还代为交纳费用纠纷 170
经典案例2．因房价上涨不履行口头买卖二手房协议而请求赔偿纠纷 172
经典案例3．卖主在不了解买主真实身份的情况下签订的房屋买卖合同有效吗 175
第六部分 房屋拆迁 179
一、概述 181
二、经典案例 187
经典案例1．拆迁人将协议中约定的产权调换房转让给第三人如何处理 187
经典案例2．拆迁人擅自把产权调换房出卖给第三人，被拆迁人是否可得到双倍赔偿 189
经典案例3．承租人可以参与分配拆迁安置费吗 190
经典案例4．被拆迁人可自由选择房屋拆迁补偿的方式吗 191
经典案例5．拆迁房屋的补偿金额应如何确定 192
经典案例6．拆迁人应当与所有权人还是实际居住人签订拆迁补偿合同 193
经典案例7．拆迁范围内的房屋可以出租吗 195
第七部分 物业管理 199
一、概述 201
二、经典案例 206
经典案例1．如何界定业主委员会的法律地位 206
经典案例2．业主被窃，物业公司应承担责任吗 207
经典案例3．房地产开发公司能否将物业管理权转让给物业管理公司 208
经典案例4．物业管理公司将已经租赁的公房擅自再行出租，应适用侵权责任还是不当得利返还责任 209
经典案例5．住户停放在外的摩托车失窃，物业公司应否负责 211
经典案例6．未经业主同意签订的房屋租赁费分配合同是否有效 212
第八部分 怎样打房地产官司 215
2．打房地产官司的要素 217
一、概述 217
1．打房地产官司的原因 217
3．房地产官司的风险 218
4．打房地产官司时的证据搜集 219
5．打房地产官司的法庭纪律 219
二、您的权利 220
权利1．不知道被告是谁时——确定被告的权利 220
权利2．不知道向哪个法院告时——确定管辖法院的权利 221
权利3．决定打官司时——提起诉讼的权利 224
权利4．提了不合适的诉讼请求时——申请变更诉讼请求的权利 226
权利5．不想再告时——申请撤诉的权利 227
权利6．需要请人帮助时——委托诉讼代理人的权利 229
权利7．需要律师帮助时——聘请律师的权利 230
权利8．需要证据时——收集证据的权利 234
权利9．担心审判人员不公正时——申请回避的权利 237
权利10．案件审理时——参加法庭调查的权利 240
权利11．想在法庭上反驳对方观点时——参加法庭辩论的权利 242
权利12．想要和解时——申请调解的权利 244
权利13．不服一审判决时——提起上诉的权利 246
权利14．不想上诉时——撤回上诉的权利 250
权利15．对方不履行生效判决时——申请执行的权利 251
三、您的义务 253
四、经典案例 255
经典案例1．因双方解除购房合同未出具退款收据而请求开发商返还购房款纠纷 255
经典案例2．未经所有权变更登记的房屋买卖，效力应如何确定 258
经典案例3．房屋买卖中的格式合同条款有效吗 260
经典案例4．如何认定房屋转让合同的有效性 262
经典案例5．一套房屋两个面积测量结果，何者有效 263
经典案例6．房东“一房二卖”导致购房者手中合同成废纸 265
经典案例7．开发商与第三人恶意串通订立合同是否有效 267
经典案例8．入住后因房屋主体结构质量不合格是否可以解除合同 268
经典案例9．商品房的保修期如何计算 268
经典案例10．合同已约定的房屋面积误差处理方式是否适用法定处理方式 270
经典案例11．面积“缩水”引发的商品房买卖合同纠纷如何处理 272
经典案例12．出卖人迟延交房是否可以解除合同 273
附录 275
附录1：《关于做好稳定住房价格工作的意见》 277
附录2：关于贯彻落实《北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》 283
附录3：房地产交易主要税种及税率 287
附录4：新政策出台前后卖二手房税费及影响 289
附录5：北京市房地产相关主要政府部门 290
附录6：商品房销售面积计算公式 292
参考书目 293