目录 2
上篇 税收筹划一般原理 2
第一章 税收征纳关系分析 2
第一节 纳税主体——企业 3
一、企业——独立经济法人 3
二、现代企业的特征与现代企业制度 5
第二节 征税主体——国家 10
一、税收的本质 10
二、税收的特征 18
第三节 税收征纳——国家与纳税人之间的博弈 22
一、税收征纳主体的理性假设：纳税理性与征税理性 22
二、税收征纳博弈的种类 23
三、税收征纳博弈的特点和规律 26
四、税收管理 27
第二章 税收筹划的一般认识 30
第一节 税收筹划的现实性 30
一、税收筹划内在于企业的经营活动之中 30
二、税收筹划存在状况 48
第二节 税收筹划的必要性 49
一、税收的客观性是税收筹划的前提 49
二、纳税与盈利的矛盾使税收筹划成为必然 52
三、税收筹划是纳税人的一项基本权利 57
四、树立税收筹划意识 58
第三章 税收筹划的内涵 63
第一节 税收筹划的概念 63
一、税收筹划的定义 63
二、税收筹划的特点 64
三、税收筹划与相关概念的比较 67
四、税收筹划的效应 71
第二节 企业进行税收筹划的条件 76
一、企业的自身状况 76
二、税收制度因素 77
第三节 企业进行税收筹划的诱因 78
一、税收筹划的产生原因 78
二、诱导企业进行税收筹划的因素 79
第四节 税收筹划的实施原则 81
第五节 税收筹划实施过程 84
一、税收筹划的准备阶段 84
二、税收筹划方案的设计阶段 85
三、税收筹划方案的选择执行阶段 86
四、税收筹划方案的反馈总结阶段 86
第六节 税收筹划的空间 87
一、税收筹划空间的有限性 87
二、税收筹划空间的无限性 93
第四章 税收筹划的方法 95
第一节 税收筹划的思路 95
第二节 税收筹划的基本方法和技巧 98
一、税收筹划的基本方法 98
二、税收筹划的具体技巧 106
中篇 房地产企业特点及财税政策 112
第五章 房地产企业的特点及税务会计规定 112
第一节 建筑业 112
一、房地产开发企业经营活动的主要业务 115
第二节 房地产开发企业 115
二、房地产开发企业的经营特点 116
三、房地产开发项目投资费用估算 117
四、房地产开发企业会计核算的特点 120
五、房地产开发企业存货的核算 122
六、房地产开发企业产品成本的核算 129
七、土地开发的成本核算 133
第三节 物业管理企业 139
一、营业税 145
第六章 房地产企业的税收政策分析 145
第一节 房地产企业所缴纳的税收 145
二、增值税、关税 146
三、土地增值税 146
四、固定资产投资方向调节税 147
五、房产税 147
六、其他各税 148
第二节 内资房地产开发业务缴纳企业所得税的规定 148
一、关于开发产品销售收入确认问题 148
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 150
二、关于开发产品预售收入确认问题 150
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 151
五、关于成本和费用的扣除问题 151
第三节 外商投资房地产开发经营企业所得税规定 154
第七章 房地产行业的税收优惠及难点处理 157
第一节 税收优惠政策 157
一、营业税优惠 157
二、房产税优惠 158
三、土地增值税优惠 160
第二节 房地产企业涉税处理难点剖析 161
一、建筑业营业税计算注意的问题 161
二、房地产开发企业营业税计算注意的问题 164
三、合作建房的几种不同情形的税务处理 166
四、转让旧房、土地使用权应纳土地增值税的计算 168
五、房产开发公司土地增值税计算注意的问题 171
六、契税 173
七、房产税 175
八、城镇土地使用税 178
第三节 房地产行业涉税中的误区 180
一、施工企业的涉税误区 180
二、房地产行业的涉税误区 181
下篇 房地产企业税收筹划策略 186
第八章 房地产企业的税收筹划案例分析 186
案例一：分签房屋租赁合同 186
案例二：以房地产投资入股 189
案例三：分解不动产销售价格 193
案例四：自营或承包经营，减少流转环节 196
案例五：企业间合作建房筹划 197
案例六：控制房地产开发项目的增值额 199
案例七：利用土地增值税的税率特点和税收优惠 203
案例八：均衡申报各种房地产价格 204
案例九：建筑合同签订的筹划 207
案例十：降低原材料价格 208
案例十一：变中介为工程转包 209
案例十二：将销售房产业务转换为代建房业务 211
案例十三：自建自售房地产 213
案例十四：推迟收入实现时间 214
案例十五：预收账款销售房产价格的筹划 215
案例十六：利用境外子公司筹划 219
第九章 房地产企业业务流程税收筹划分析 220
第一节 新建房地产公司的税收筹划 220
一、组织形式的选择 221
二、注册地点的选择 228
三、筹资方式的选择 229
第二节 整合房地产企业的税收筹划 235
一、整合方式 236
二、整合过程中的具体税收筹划建议 238
三、企业整合的典型案例分析 252
第三节 土地获得环节的税收筹划 257
一、我国的土地管理政策 258
二、获得土地使用权的方式 261
三、土地获得过程中涉及的税种及税收额差异 267
第四节 项目招标过程中的税收筹划建议 272
一、通过招标寻找建设单位 272
二、房地产开发企业和招标单位的不同合作方式的筹划建议 274
一、会计中对成本费用的核算 276
第五节 项目建设过程中的税收筹划 276
二、税收对房地产企业开发成本费用的规定 280
三、成本费用的规划 283
第六节 项目竣工决算过程中的税收筹划 289
一、会计制度中对竣工决算的规定 289
二、对土地增值税以及企业所得税的筹划 290
第七节 项目分配过程中的税收筹划 296
一、精装公寓筹划建议 296
二、办公用房筹划建议 298
三、商业用房的筹划建议 302
四、停车场的筹划建议 306
附录1 施工、房地产开发企业财务制度 308
附录2 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 336
附录3 施工企业会计核算办法 341
附录4 施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行） 351
附录5 财政部关于施工、房地产开发企业制定内部财务管理办法的指导意见 354
主要参考文献 368
后记 369