第一章 《物业管理条例》概述 1
1．什么叫物业管理？ 1
2．物业管理的基本内容有哪些？ 1
3．物业管理企业是业主的管理者还是服务者？ 2
4．为什么《条例》制定以前物业管理纠纷会大量地存在呢？ 2
5．《条例》制定的背景和目的是什么？ 3
6．《条例》从哪些方面保护业主的合法权益？ 4
7．《条例》规定业主有哪些权利？ 5
8．《条例》规定业主应当履行哪些义务？ 5
9．《条例》确立了哪些基本制度？ 6
10．《条例》有哪些禁止性规定？ 7
11．对于物业管理企业的服务行为，《条例》从哪些方面作了规定？ 7
12．《条例》实施后，业主、业主大会和业主委员会是什么关系？ 8
14．物业管理仅仅是指专业的物业管理企业所进行的物业管理活动吗？物业管理都是由《条例》来进行调整的吗？ 9
13．业主是不是一定要聘请专业的物业管理企业管理物业，自己管理行不行？ 9
15．物业管理企业有监督管理机关吗？业主可以向哪些机关投诉物业管理企业呢？ 10
16．《条例》颁布以后，以前各地所颁布的地方物业管理条例就自然失效了吗？ 10
第二章 前期物业管理 12
17．什么是前期物业管理？ 12
18．为什么需要前期物业管理？ 13
19．如何认识前期物业管理与物业管理的关系？ 14
20．前期物业管理企业与建设单位的关系是什么？ 15
21．前期物业管理企业由谁来选聘？如何选聘？ 16
22．前期物业管理招标的方式有哪几种？ 16
23．前期物业管理的招投标工作需要注意哪些事项？ 17
24．对前期物业管理企业实行招投标对购房者有什么好处？ 18
25．业主如果发现建设单位违反招投标规定，怎么办？ 18
26．什么是前期物业服务合同？ 19
27．物业买受人签订物业买卖合同时，可以不管前期物业服务合同的内容吗？ 19
28．前期物业管理服务协议和前期物业服务合同是一回事吗？ 20
29．前期物业管理服务协议的主要内容有哪些？ 21
30．业主同建设单位签订前期物业管理服务协议时应注意哪些问题？ 21
31．能否对建设单位提供的前期物业管理服务协议范本提出修改？ 22
32．前期物业管理服务协议必须以书面形式订立吗？ 22
33．前期物业管理服务协议有什么特征？ 23
34．怎样鉴别物业管理企业的优劣？ 24
35．如何看待建设单位在广告中承诺“买房免前期物业管理费”？ 24
36．前期物业管理中，物业管理费用怎么交纳？未售出的空房的物业管理费用由谁交纳？ 25
37．前期物业服务合同的有效期限是怎么规定的？ 26
38．如果业主普遍对前期物业管理企业的管理服务不满意，怎么办？ 27
39．如果某个业主和前期物业管理企业产生纠纷，怎么办？ 27
40．建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？ 27
41．建设单位是小区的建设者，是否可以对小区内的共用部位擅自处分呢？ 28
43．在购房时，商品房买卖合同中是否应当明确物业共用部位、共用设施设备的产权？ 29
42．建设单位如果擅自处分物业的共用部位、共用设施设备，业主该怎么办？ 29
44．在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？ 30
45．建设单位、前期物业管理企业如果不移交上述资料，怎么办？ 30
46．物业管理用房是否应当预先配备？ 31
47．如果建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，怎么办？ 32
48．物业管理用房的产权归物业管理企业所有吗？ 32
49．如果物业在使用过程中出现质量问题，物业的保修责任由谁承担？ 33
50．物业的保修期是怎么规定的？ 33
【案例分析】 34
案例1 物业管理企业诉业主委员会违约案 34
案例2 业主委员会诉某建设单位侵权案 36
案例3 物业管理服务费纠纷案 38
第三章 物业管理企业的权利与义务 41
51．什么样的物业管理企业才能进行物业管理活动？ 41
52．为什么规定物业管理企业必须具有法人资格？ 42
53．物业管理企业是否需要资质证书？ 42
55．物业管理企业有哪些资质等级？ 43
54．物业管理企业的资质由谁来确定？如何确定？ 43
56．如果物业管理企业没有取得资质证书或以欺骗手段取得资质证书而从事物业管理，该怎么办？ 46
57．物业管理企业可以聘用任何人从事物业管理工作吗？ 46
58．物业管理企业所有的工作人员都必须具备物业管理的从业资格吗？ 47
59．如果物业管理企业聘用了无从业资格的人员从事物业管理，该怎么办？ 48
60．如何看待建设单位对购房者所承诺的物业管理水平和责任？ 48
61．物业服务合同的双方当事人是谁？ 49
62．物业服务合同中应当约定哪些内容？ 49
63．物业服务合同可以约定哪些物业管理事项？ 50
64．物业服务合同对委托方（业委会）的权利和义务应当如何约定？ 50
65．物业服务合同对物业管理企业的权利和义务应当如何约定？ 51
66．现实中的物业服务合同存在哪些问题？ 51
67．业主委员会在签订物业服务合同时，应该注意哪些问题？ 52
69．物业管理企业的社区安全管理义务有哪些？ 54
68．如果物管企业没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务，怎么办？ 54
70．物业管理企业所承担的物业消防管理的义务具体有哪些内容？ 55
71．物业管理企业小区治安管理的义务具体有哪些内容？ 56
72．物业管理企业和街道办事处、派出所是什么关系？ 56
73．《条例》对小区的保安人员有什么规定？ 56
74．物业管理企业有罚款权吗？ 57
75．一个物业管理区域可以委托给两个以上的物业管理企业来管理吗？ 58
76．物业管理企业可以将物业管理区域内的某些业务委托给其他企业吗？ 58
77．物业管理企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人吗？ 59
78．如果物业管理企业将全部物业管理工作一并委托他人，怎么办？ 59
79．业主可否委托物业管理企业提供物业服务合同约定以外的服务项目？ 60
80．业主在小区内被杀或被劫，物业管理企业应当承担赔偿责任吗？ 60
81．业主家中财产被盗，物业管理企业是否承担赔偿责任？ 61
82．小区内车辆被盗，物业管理企业是否承担赔偿责任？ 62
83．如果保安人员监守自盗，物业管理企业需要承担责任吗？ 62
84．如果物业小区每一件盗窃事件都让物业公司承担赔偿责任，是否无形中把政府的某些职能或责任强加或转嫁到了物业管理企业的头上？ 63
86．《条例》对物业服务费用作了什么规定？ 64
85．依据什么标准来评判物业管理企业的服务质量？ 64
87．业主和物业管理企业约定物业服务费用时，应当遵循什么原则？ 65
88．物业服务费用的收取有哪些具体规定？ 66
89．政府如何对物业管理收费进行监督？ 68
90．国家有哪些关于物业服务收费的法规和文件？ 69
91．我们小区的物业管理企业规定物业管理费为2.50元／平方米，听说有的小区物业管理费只有0.50元／平方米，不知我们小区的物业管理费是不是收得太高了？ 69
92．物业管理企业增加收费项目或者提高收费标准，业主可以说“不”吗？ 70
93．物业管理区域内公共区域的水电费如何摊销？ 71
94．房子如果出租了，物业服务费用由谁交纳？ 71
95．购房后没有入住是否要交物业服务费？ 72
96．我买了一套2001年的产权房，已签订合同并交了定金，现在物业公司要求我另签一份物业服务合同，其中标明按84.86平方米计算物业服务费，可购房合同标明这套房子的建筑面积为74.3平方米、使用面积是60平方米。请问这样收取物业服务费合理吗？相关法律是如何规定的？ 72
97．业主如果和建设单位产生纠纷，可以以此为由拒交物业服务费用吗？ 73
98．停车费的问题是我们大家所关心的，《条例》里有没有规定？ 73
99．物业管理公司可以代收水电费吗？ 74
101．如果有个别业主以“选择不要物业管理”为由拒交物业服务费，怎么办？ 75
100．物业管理企业有权以不交物业费就停水停电来威胁业主吗？ 75
102．物业管理企业不打扫卫生，业主可以拒付物业服务费吗？ 76
103．物业管理企业对业主所在的住宅小区内的房屋建筑及附属配套设施、场地、周围清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等提供统一维修和服务，但未与业主签订物业服务合同。业主可以自己未与物业管理企业签订委托管理协议为由拒交物业服务费吗？ 77
104．实践中，住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理企业都要收取一些费用。这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不退还的。要退还的部分，主要是装修押金，而不退的费用，则往往被称为装修管理费。请问这种收费合理吗？ 78
105．新的《物业服务收费管理办法》与旧的收费暂行办法有什么不同？业主是不是要多交物业管理费？ 79
106．我们住的是集资房而不是商品房，没有聘请专门的物业管理企业，打扫卫生等工作由居委会负责，那么居委会能否收取物业管理费？ 80
【案例分析】 81
案例4 未签订物业服务合同，业主拒交物业服务费纠纷案 81
107．物业管理企业收取物业管理费用，是否应该出具正式发票？ 81
案例5 业主拒付供暖费案 82
案例6 业主因被盗而拒付物业管理费案 84
案例7 业主摩托车被盗要求物业管理企业赔偿案 87
案例8 业主在小区内被害身亡案 88
案例9 业主在小区内被抢劫案 90
案例10 物业使用人拒不支付物业服务费案 95
案例11 某投资有限公司诉某物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案 97
108．《条例》对业主的权利有什么规定？ 103
第四章 业主的权利与义务 103
110．如果个别业主对物业管理的有关事项不满或有建议，怎么办？ 104
109．业主最基本的权利是什么？ 104
111．对于业主公约，业主可以提出修改吗？ 105
112．业主参加业主大会时，如何行使自己的表决权？ 105
113．任何业主都可以被选举为业主委员会委员吗？ 106
114．任何业主都可以监督业主委员会的工作吗？ 106
115．如果小区的保安在执勤时睡觉或不履行职责，业主可以管吗？ 107
116．业主可以直接以个人身份检查物业管理企业的财务账目吗？ 107
117．除了上述监督权以外，业主还有哪些监督权？ 108
118．《条例》所列举的业主的十大权利中，“法律、法规规定的其他权利”是指什么？ 109
119．某小区的业主委员会成员拿着空白授权书，挨家挨户上门征求签名，如果签名的人数超过法定人数，那么这样的行为是否有效？ 109
120．物业管理企业是由谁选聘的？对已选聘的物业管理企业可以炒掉吗？ 110
121．业主大会选聘和解聘物业管理企业有哪些程序？ 110
122．物业服务合同到期后，如何续聘物业管理企业？ 111
123．业主需要遵守哪些规约？ 112
125．《条例》明确规定业主必须交纳哪些费用？ 113
124．对于业主大会的决定，业主必须执行吗？ 113
126．对于实践中个别业主“搭车消费”的现象如何处理？ 114
127．业主出租自己的房屋时应该注意些什么？ 114
128．业主需要装饰装修房屋的，需要告知物业管理企业吗？ 115
129．业主在装饰装修前需要办理什么手续？ 115
130．哪些装饰装修活动必须得到相关部门的批准？ 116
131．装饰装修中的禁止行为主要有哪些？ 117
132．如果某业主房屋的阳台玻璃安装不够牢固，经楼下业主提出意见后，仍不予以重新安装或维修，对这种情况如何处理？ 118
133．《条例》对小区共用部位、共用设施设备以及小区内的公共建筑作了哪些规定？ 119
134．在物业的使用和维护过程中，必须处理好单个业主权利和全体业主共同利益之间的关系。在这方面《条例》有哪些规定？ 119
135．建筑工程的保修范围是什么？ 120
136．物业的保修期届满后，物业如果出现了问题，维修责任人是谁？ 121
137．如果供水、供气等管道坏了，可以直接找物业管理企业进行维修吗？ 121
138．公用建筑能随意“变脸”吗？ 123
140．个别业主侵占小区公用区域该如何处理？ 124
139．物业管理企业可以将物业管理用房改作健身娱乐房吗？ 124
141．物业管理企业出租业主共有的房屋，该怎么办？ 125
142．小区的物业管理企业要求住户签协议，允许他们在房顶做广告。顶层住户可否分成？ 125
143．小区内的广告收益归谁所有？ 126
144．业主所交纳的物业管理费中包含了小区的会所、游泳池、网球场等公共设施的维护费。大多数小区的公共设施都对外经营。物业管理企业得到的收益应继续用作公共设施的维护，还是用做其他用途？业主有没有获得这些收益的权利呢？ 126
145．什么是专项维修资金？ 127
146．专项维修资金与物业管理费有哪些区别？ 127
147．是不是只有住宅小区内的业主才需要交纳专项维修资金？ 128
148．专项维修资金是如何收取的？ 129
149．专项维修资金归谁所有？ 129
150．对专项维修资金如何使用？ 130
151．对专项维修资金如何进行管理？ 131
【案例分析】 132
案例12 施女士违法装修纠纷案 132
案例13 小区草坪围栏伤人请求物业公司赔偿案 134
案例14 业主吴某擅自将房屋改为酒吧案 136
案例15 业主江某擅自将空地改成车棚案 137
第五章 业主大会与业主委员会 139
152．什么是业主大会？ 139
153．成立业主大会有什么条件？ 140
154．一个小区内可以成立两个业主大会吗？ 141
155．必须成立业主大会吗？ 141
156．业主大会如何成立？ 142
157．第一次业主大会的召开应当按照什么程序进行？ 143
158．业主大会上的业主投票权该怎么确定？ 143
159．业主大会有哪些职责？ 144
160．业主大会会议的召开采用什么形式？ 145
161．业主大会必须由业主本人参加吗？ 145
162．业主大会的表决规则是什么？ 146
163．单个业主有权要求召开业主大会吗？ 146
164．召开业主大会需要注意哪些事项？ 147
166．如何组建业主委员会？ 148
165．什么是业主委员会？ 148
167．哪些人适合做业主委员会委员？ 149
168．某小区要进行业主委员会的选举了，有两位业主连续数月拒交管理费，这两人却要求周围邻居们推选他们为业委会委员候选人。这两位业主是否有资格担任业委会委员候选人？ 149
169．业主委员会委员可以领取报酬吗？ 150
170．业主委员会应该履行哪些职责？ 150
171．业主委员会具有法人资格吗？能够独立承担民事责任吗？ 151
172．业主委员会可以做原告吗？ 151
173．业主委员会的任期是如何规定的？ 152
174．在任期届满之前，业主委员会委员的资格在什么情况下终止？ 152
175．什么是业主委员会章程？应该包含哪些内容？ 153
176．业主委员会会议如何召开？ 153
177．业主委员会可以用自己的名义来从事商业活动吗？ 154
178．业主大会和业主委员会的活动经费从哪里来呢？ 154
179．业主大会、业主委员会和居民委员会是什么关系？ 155
案例16 建设单位投票权纠纷案 156
【案例分析】 156
案例17 业主控告业主委员会违规使用经费案 157
第六章 业主临时公约与业主公约 160
180．什么是业主临时公约？ 160
181．业主临时公约是物业买卖合同的一部分吗？ 160
182．业主临时公约为什么由建设单位制定？ 161
183．业主临时公约应该包含哪些内容？ 161
184．建设单位制定业主临时公约时，应该遵循什么原则？ 162
185．建设单位在向购房者销售房屋前，需要就业主临时公约向购房者作出说明吗？ 163
186．业主临时公约何时生效？何时失效？ 163
187．什么是业主公约？ 163
188．业主公约有哪些特点？ 164
189．业主公约应当包括哪些内容？ 164
190．如何订立业主公约？ 165
192．业主如果违反了业主公约，可以对其罚款吗？ 166
191．在实践中，违反业主公约的行为一般表现为哪些？ 166
案例18 业主白女士违反公约召集业主大会案 167
【案例分析】 167
案例19 业主违反公约封闭阳台被物业公司罚款案 170
第七章 物业管理的法律监督 173
193．如果业主和物业管理企业产生纠纷，业主应该向哪些机关投诉？ 173
194．投诉时，可以采取口头形式吗？ 174
195．如果物业管理企业挪用专项维修资金，该怎么处理？ 174
196．如果物业管理企业擅自将物业管理用房改成门面出租，该怎么处理？ 175
197．如果物业管理企业擅自将绿地改成车棚，该怎么处理？ 175
198．业主如果违反法律法规，可能会承担哪些责任？ 176
199．业主可能会因为哪些原因而承担法律责任？ 177
200．如果业主擅自在小区的道路上堆放杂物，该怎么处理？ 177
201．如果业主在小区内私拉电线电网，该怎么处理？ 178
202．如果业主拒绝交纳物业服务费用，该怎么处理？ 178
案例20 物业管理企业将共用部位出租给他人纠纷案 179
203．业主如果以业主大会或业主委员会的名义从事违法活动，该怎么处理？ 179
【案例分析】 179
案例21 物业管理企业挪用专项维修资金纠纷案 181
附录 183
附录1 物业管理条例 183
附录2 业主大会规程 196
附录3 业主公约（示范文本） 202
附录4 城市新建住宅小区管理办法 208
附录5 物业服务收费管理办法 212
附录6 物业管理委托合同（示范文本） 216
附录7 物业管理企业资质管理试行办法 225
附录8 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 229
附录9 前期物业管理招标投标管理暂行办法 233
参考书目 242