目录第一章 导言 1
第一节 国内外相关研究的现状评述 2
一、国外相关研究现状综述 2
二、国内相关研究现状综述 47
三、对国内外相关研究现状的评价 57
第二节 研究目标、研究内容和关键问题 58
第三节 研究的创新之处和理论贡献 60
一、创新性地提出了房地产金融产权理论 61
二、系统地分析了我国房地产证券化问题 61
三、对我国房地产证券化实践具有现实的指导意义 61
第四节 研究方法与技术路线 62
本章参考文献 64
第二章 房地产证券化的理论基础 68
第一节 房地产证券化的基础理论——房地产金融产权理论 68
一、房地产金融产权的提出 69
二、房地产金融产权的精点 73
三、房地产金融产权的主要内容 73
四、房地产金融产权在房地产证券化中的基础作用 77
第二节 房地产证券化的相关理论 78
一、风险分散理论 78
二、分工理论 80
三、不对称信息理论 82
四、交易成本理论 83
五、规模经济理论 85
第三节 房地产证券化运行的支撑原理 86
一、房地产抵押债权证券化运行的支撑原理 86
二、房地产投资权益性证券化运行的支撑原理 89
本章参考文献 90
第一节 我国房地产证券化的探索 92
第三章 我国实施房地产证券化的必要性与可行性分析 92
二、房地产股票 93
三、房地产信托 93
一、房地产债券 93
四、房地产信托基金 94
第二节 我国实施房地产证券化的必要性 95
一、房地产证券化的实施有利于我国房地产市场的长远发展 96
二、房地产证券化的实施有利于商业银行转移金融风险 98
三、房地产证券化的实施有利于我国资本市场发展 99
第三节 我国实施房地产证券化的可行性 99
一、我国实施房地产证券化的宏观环境越来越成熟 100
二、我国已初步具备实施房地产证券化的微观基础 103
三、政府的推动 108
本章参考文献 110
第一节 美国的房地产证券化 112
第四章 房地产证券化的国际比较与经验借鉴 112
一、美国的房地产投资信托 113
二、美国的房地产有限合伙 117
三、美国的住房抵押贷款证券化 120
第二节 英国的房地产证券化 125
一、英国房地产抵押贷款证券化 125
二、单一房地产证券化模式 127
三、授权房地单位信托 130
第三节 日本的房地产证券化 132
一、信托型房地产证券化 132
二、组合型房地产证券化 135
三、日本房地产证券化的发展 135
四、日本房地产证券化主要品种 136
第四节 房地产证券化国际比较对我国的启示 138
二、发展房地产证券化必须发挥好政府的作用 139
一、当前我国发展房地产证券化是非常必要的 139
三、发展房地产证券化必须营造良好的法律环境 140
四、发展房地产证券化还必须具备良好的制度环境 140
本章参考文献 141
第五章 我国房地产证券化推进模式设计 143
第一节 我国房地产证券化的突破口选择 143
一、我国房地产投资权益证券化的突破口选择 143
二、我国房地产抵押债权证券化的突破口选择 146
第二节 我国房地产证券化的推进模式 149
一、我国房地产投资权益证券化的推进模式 149
二、我国房地产抵押债权证券化的推进模式 153
第三节 我国房地产证券化的保障机制 155
一、引入国外资产证券化资信评级机构和体系 156
二、明确房地产证券化的信用增级措施 158
本章参考文献 159
第六章 我国房地产证券化品种设计 161
第一节 我国房地产投资权益证券化品种设计 161
一、房地产投资信托基金（REITs） 161
二、房地产有限合伙（RELR） 166
三、单项房地产证券化 171
四、土地信托 173
第二节 我国房地产抵押债权证券化运行设计 175
一、住房抵押贷款证券化的结构及运行机制 176
二、住房抵押贷款证券化的主要品种 178
三、我国住房抵押贷款证券化运行设计 182
本章参考文献 187
第七章 住房抵押贷款证券的定价问题 188
第一节 定价基础：提前偿付问题 188
一、提前偿付的含义 188
二、衡量提前偿付行为的指标 194
三、我国住房抵押贷款提前偿付的研究 199
第二节 住房抵押贷款证券化定价方法研究 205
一、房地产证券产品折现率的确定 206
二、房地产证券化产品现金流的测算 212
三、具体定价方法 215
四、我国住房抵押贷款证券化定价方法的选择 224
本章参考文献 227
第八章 房地产证券化中法律、会计、税收、风险控制问题 229
第一节 房地产证券化中现有法律障碍及完善 229
一、房地产证券化的法律特征 230
二、资产发起和出售中的法律障碍及完善 231
三、有关SPV的法律障碍及完善 236
四、信用增级中的法律障碍及完善 244
五、证券发行和交易过程中的法律障碍及完善 246
六、资产服务过程中的法律障碍和完善 248
七、存在的其他法律问题 249
第二节 房地产证券化中会计处理方式的选择 250
一、资产证券化存在的会计问题 251
二、房地产证券化的会计处理方式 254
三、我国房地产证券化中的会计制度建设 265
第三节 房地产证券化中税收制度的完善 268
一、发起人面对的税收问题 268
二、特殊目的机构（SPV）面对的税收问题 273
三、投资者面对的税收问题 278
四、我国房地产证券化中的税收政策设计 280
第四节 房地产证券化中的交易风险及其控制 283
一、资产质量、规模和打包风险 284
二、早偿风险（提前支付风险） 286
三、信用风险（违约风险） 290
本章参考文献 292