目录 1
第一章 房产交易基础法律知识 1
第一节 房产交易中的物权关系 1
一、物权概念的理解 1
二、物权的公示 2
三、物权的效力 3
四、物权与债权的区别 4
五、物权的债权化和债权的物权化 5
六、房屋所有权 5
七、与房屋产权关联的土地使用权 6
八、房屋的所有形式 6
九、建筑物区分所有权 7
十、房屋所有权的取得 8
第二节 房产交易中的债权关系 9
一、合同之债 10
二、法定之债 10
三、合同之债有效的条件 12
四、债的担保 12
第三节 房产交易中的行政管理 13
一、中国房地产政策回顾 13
二、房屋产权登记的双重意义 15
三、房产登记制度改革趋势 16
四、房产制度政策的价值趋向 17
一、买卖的对象是房产的所有权 20
第一节 房产买卖的特征 20
第二章 房产买卖 20
二、出卖人须有处分权 21
三、转让和买卖的区别 22
四、买卖关系有效的条件 22
五、房产买卖中的定金 23
六、房产买卖登记义务的确定 25
七、卖方负有瑕疵担保义务 26
八、一房两卖情形的法律效力界定 27
第二节 现房买卖的特点 29
一、现房的概念 29
二、消除歧视误导，正确认识现房 30
三、房产价值三要素的认知 31
四、现房权属的多样性 32
五、现房处分权的法律限制 36
六、现房买卖合同 37
七、在现房买卖中正确认识合同的作用 39
第三节 期房买卖的特点 39
一、期房的概念 39
二、客观理性认识期房市场 40
三、期房买卖的政策性特点 42
四、期房价值的形成特点 43
五、期房买卖合同 44
六、期房买卖双方地位的不对等与预售制度的完善 45
二、房屋拆迁的利益平衡 47
第四节 特殊的买卖：拆迁 47
一、拆迁的本质应是买卖 47
三、物权法立法对于规范拆迁的积极意义 49
第五节 物权其他转让方式 50
一、房产的赠与 50
二、房产的继承 51
三、房产的实物出资 53
四、房产抵偿债务 54
五、房产的拍卖 54
第六节 房产交易中的债权债务转移 55
一、期房买卖已登记预售合同的转让 55
二、现房买卖合同权利义务的转让 56
三、回迁房的转让问题 57
第三章 房产租赁 59
第一节 租赁关系的特征 59
一、房屋租赁概述 59
二、房屋租赁的法律规范 60
三、买卖不破租赁 61
四、关于房屋租赁的特殊规定 61
五、转租和承租权的转让 63
六、“买使用权房屋”的法律概念澄清 64
七、房屋出租人的治安协助义务 65
一、融资租赁的概述 66
二、融资租赁的法律特征 66
第二节 融资租赁 66
三、融资租赁对房产交易的意义 67
四、融资租赁合同 69
五、对融资租赁合同权利义务分配的理解 70
第三节 房产租赁市场化的发展与规范 71
一、房产租赁市场的功能 71
二、计划经济遗留观念对房产租赁市场的影响 72
三、房产租赁发展的法律和政策障碍 73
四、物权法立法对房产租赁市场化的意义 75
第四章 房地产抵押 77
第一节 房地产抵押的法律特征 77
二、房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则 78
一、房地产抵押的概念 78
三、流抵押的法律禁止 79
四、房地产抵押权的效力 80
第二节 房地产按揭 81
一、什么是“按揭” 81
二、实务中的按揭操作 82
三、“按揭”的利益本质 84
四、“转按揭”纯属投机工具 87
第三节 房地产典当 90
一、历史上的典当 90
二、建国后关于典当的法律规定 91
三、典当关系中的绝卖 92
一、房地产交易的找寻成本 95
第一节 房地产市场交易成本构成 95
第五章 房地产市场与房地产经纪人 95
二、房地产交易的签约成本 96
三、房地产交易的履约成本 97
四、房地产交易的救济成本 97
五、交易成本的最小化 98
第二节 房地产经纪人 99
一、房地产经纪人存在的社会价值基础 99
二、市场经济建设和发展对房地产经纪人的要求 100
三、规范房地产经纪人行为对市场发展的意义 100
四、房地产经纪人是专业人员 102
五、房地产经纪人的主要业务 102
一、房地产经纪人的执业许可 104
第三节 房地产经纪主体的法律规范 104
二、房地产经纪人的信赖义务 106
三、房地产经纪机构的法律规范 108
第四节 房地产经纪人居间活动的法律规范 110
一、居间合同的法律特征 110
二、居间人的权利义务 111
三、居间人的法律责任 112
四、房产交易居间的特点 113
五、房产交易居间主体的特殊性要求 113
第五节 房地产经纪人代理活动的法律规范 114
一、委托与代理的异同 115
二、委托合同的法律特征 116
三、代理中的特别委托 118
四、委托代理行为的责任承担 119
五、表见代理行为的效力 121
第六节 房地产经纪人行纪活动的法律规范 121
一、行纪的概念 122
二、房产行纪活动的政策障碍 123
三、行纪与信托在法律意义上的不同 125
第七节 房地产经纪人的发展空间 127
一、居间活动的行业化 127
二、社会信任对房地产经纪人业务的影响 129
三、从“房屋银行”的兴衰看房地产经纪市场 130
四、房地产经纪行业对房地产市场建设要做更多的贡献 131
五、房地产经纪人的执业责任保险 133
第六章 房产信托 137
第一节 信托简介 137
一、信托的起源及发展 137
二、信托法制进入中国 137
三、信托财产的特殊性 138
四、房产作为信托财产的优越性 139
第二节 房产信托的意义和功能 140
一、房产信托的意义 140
二、房产信托的功能 142
第三节 信托中当事人之间的法律关系 144
一、委托人、受托人和受益人之间 144
二、主要当事人与其个人债权人之间 145
三、主要当事人与信托财产的债权人之间 148
四、主要当事人与信托财产的受让人之间 149
五、不同顺序受益人之间 149
第四节 信托受托人的权利和义务 151
一、信托受托人的权限 151
二、信托受托人的权利 154
三、信托受托人的义务和责任 155
第五节 房地产经纪人的营业信托 158
一、“房屋银行”的复兴和长盛不衰 159
二、廉租房的公益信托 160
第七章 房产交易纠纷处理 162
第一节 房地产纠纷 162
一、房地产纠纷的多样性 163
二、房地产纠纷的解决渠道 165
三、新时代的“雷锋”精神 167
第二节 房地产纠纷的解决 168
一、纠纷的协商解决 169
二、纠纷的仲裁解决 169
三、纠纷的诉讼解决 171
四、贯穿纠纷解决过程的调解 172
五、房产交易纠纷的行政诉讼 173
第三节 纠纷处理中的律师代理 175
一、律师在预防纠纷方面能提供的服务 175
二、纠纷协商解决时的律师代理 176
三、仲裁或诉讼中的律师代理 177
四、聘请律师应注意的事项 179
第一节 信赖关系概述 183
一、信赖关系与信赖义务 183
第八章 信赖关系与代理立法 183
二、信赖关系的特征 185
三、信赖关系的风险性 186
四、信赖关系的法律规范 188
五、信赖关系的道德规范 189
六、信赖关系的重要性 190
七、信赖义务的一般原则 191
八、违反信赖义务的法律后果 192
九、法律对信赖关系约束的有限性 193
一、信赖与忠诚的价值异同 194
十、信赖关系与信赖义务的广泛性 194
第二节 代理立法中的信赖义务 194
二、服务商品的标准概念 196
三、服务商品的标准统一问题 197
四、对代理关系中信赖义务的法律确认 199
第三节 中华人民共和国房地产经纪人条例立法建议稿 199
附录一 案例《真假房主》始末 206
附录二 案例《买房风波》 235
附录三 有关商品房预售的204条补充合同条款 245
附录四 作者早期关于房产交易的论述 280
附录五 关于使用权交易的相关文章及文件 311
后记 317