导论 1
第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话 47
第一章 中国房地产周期研究 47
第一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融 48
第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验 54
第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来 67
第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较 80
第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 82
第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利 91
第一节 人口迁移的主要理论逻辑 92
第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利 94
第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚 101
第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化 109
第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划 111
第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验 112
第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力 118
第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 124
第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题 131
第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划 136
第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产 139
第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 139
第一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 140
第二节 日本1986—1991年房地产泡沫 145
第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫 158
第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 163
第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 170
第六节 历次房地产泡沫的启示 177
第五章 中国房地产泡沫风险有多大？ 183
第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 185
第二节 绝对房价：居于世界前列 188
第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 189
第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 193
第五节 租金回报率：整体偏低 198
第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市 200
第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 203
第六章 这次不一样？——2015—2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 212
第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 213
第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 213
第三节 与日本1986—1991年房地产大泡沫比 220
第四节 与2015年中国股市大泡沫比 223
第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险 225
第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 229
第一节 房价和汇率的理论关系 230
第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 233
第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价 240
第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价 244
第五节 来自三种模式的启示 248
第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制 253
第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？ 253
第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身 254
第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 258
第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住房金融政策长期保持中性，城市体系均衡 267
第四节 启示 274
第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 277
第一节 1998—2001年：房改启动市场 278
第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热 283
第三节 2005—2007年：稳定住房价格 286
第四节 2008—2009年：刺激住房消费 289
第五节 2010—2013年：遏制房价上涨 294
第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 297
第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 299
第八节 历次房地产调控的反思 301
第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析 310
第一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 311
第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 315
第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 322
第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 327
第一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政 328
第二节 土地财政的历史和成因 331
第三节 土地财政是地方政府的核心 335
第四节 客观认识土地财政的积极作用 340
第五节 正视土地财政带来的待解问题 342
第六节 改革完善土地财政 347
第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 349
第一节 人口迁移趋势：大都市圈化 351
第二节 人口城镇化与土地城镇化背离 352
第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 359
第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断 363
第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性 364
第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件 373
第三节 房产税的历史和效果 386
第四节 其他国家和地区房产税实践经验 395
参考文献 411
后记 419