第一节 房地产市场的交易对象 1
第一章 房地产市场特征 1
第二节 地产投资市场 5
第三节 房地产市场结构 8
图1．1 房地产市场结构 9
第四节 房地产市场是不充分市场 11
第五节 房地产市场与股票证券市场 12
图1．2 房地产业增长指数与整个经济增长指数的关系 14
表1．1 房地产市场与股票证券市场的比较 15
习题 16
第一节 土地价值 17
第二章 城市土地定价原理 17
图2．1 生产总成本与物业所处位置 19
图2．2 土地租金的支付能力 20
图2．3 生产两种产品时的土地使用模式 21
图2．4 两种产品的土地租金支付能力 22
第二节 土地投标 27
图2．5 市场土地租金曲线 27
图2．6 企业最佳位置 30
习题 34
第一节 物业价值与租金纯收入 36
第三章 物业价值 36
第二节 等额租金与租金每年修订方案 37
图3．2 存款P■取过n期利息R后取出P■ 38
图3．1 存款P■后每期取利息R直至永远 38
图3．3 等额租金支付方案 41
表3．1 等额租金制下的资金恢复能力 41
表3．2 租金每年修订制下的资金恢复能力 43
表3．3 等额租金方案与租金年递增（减）方案的比较 44
图3．4 租金每年修订方案 44
图3．5 租金每年修订与等额租金方案比较 46
第三节 固定年限修订一次租金方案 46
图3．6 固定年限修订一次租金方案现金流量图分解 47
图3．7 固定年限修订一次租金方案的资金恢复现值V■ 57
图3．8 租金与租值 57
图3．9 租金修订期m与首期租金纯收入R■ 58
表3．4 租金修订期m与首期租金纯收入R 59
表3．5 租金修订期m与资金恢复现值V■ 59
图3．10 租金修订期m与资金恢复现值V■ 60
第四节 租金支付方案小结 60
习题 61
第四章 物业性质 63
第一节 物业所有权和使用权 63
图4．1 投资者眼中的物业价值增长 64
表4．1 五种条件下的物业使用权 66
第二节 物业类型 67
第三节 物业质量 70
习题 73
第一节 经济地租 74
第五章 租金 74
表5．1 农作物预期收支表 75
第二节 经济地租和生产要素组合理论 78
表5．2 增施化肥对农产品收成的贡献 79
表5．3 资本投入的每个增量对农产品产出量的贡献 80
图5．1 边际收益递减规律 81
图5．2 边际产量曲线图 82
图5．3 边际产量与总产出量 84
图5．4 土地与资本的组合 85
表5．4 土地与资本两种生产要素的组合 86
图5．5 经济地租的确定 87
图5．6 最佳投入量与经济地租 88
图5．7 不同边际产值时的最佳投入量与经济地租 89
图5．8 生产要素价格上涨对经济地租和最佳投入量的影响 90
第三节 经济地租与物业租值 93
图5．9 物业租值的确定 94
习题 96
第六章 物业的供求关系 97
第一节 物业的供求 97
第二节 租值不同的原因 98
第三节 需求弹性和供给弹性 100
表6．1 材料的弹性 102
表6．3 需求价格弹性对销售总额的影响 104
表6．2 青菜与猪肉的需求价格弹性 104
第四节 物业的需求 106
第五节 物业的供给 109
表6．4 租金在总支出中所占比例对物业需求价格弹性的影响 109
图6．2 物业需求下降时发展商预售可增加利润 112
图6．1 物业需求高涨时发展商拖延销售可增加利润 112
第六节 物业供求小结 113
习题 114
第七章 租值与物业类型 116
第一节 农业物业 116
图7．1 小麦价格与耕地租值 117
第二节 商业物业 118
表7．1 两个相似加油站的经营状况 118
图7．2 处于不同位置的商店 119
表7．2 两家商店的经营状况 120
第三节 不同类型物业的租值 121
图7．3 商业物业租值、商业利润与商品零售总额 121
图7．4 市场物业剩余面积与租值 123
第四节 写字楼 124
图7．5 伦敦市和苏格兰地区70年代写字楼租值水平 125
图7．6 需求增加时，部分物业租金不变导致其余物业租金飞涨 127
图7．7 经济周期与写字楼租值周期 130
第五节 工业物业 130
图7．8 工业物业租值、工业物业空置量和制造业产值 132
习题 132
第八章 房地产开发活动 133
第一节 开发程序与发展商 133
第二节 物业开发的利润与风险 135
表8．1 办公楼再开发预算表 136
表8．2 租金纯收入、建筑费、开发期、贷款利率对开发期望利润的敏感性 138
图8．1 租金纯收入、建筑费、开发期、贷款利率对开发期望利润的敏感性 138
图8．2 影响开发利润各变量之间的联系 139
第三节 风险避规 140
第四节 地产价值 142
表8．3 经济剩余作为地产价值 143
表8．4 各期收支净现金流量 143
图8．5 物业价格不变，建筑成本下降，最佳建筑增加 146
图8．4 物业价格上升，建筑成本不变，最佳建筑密度增加 146
图8．3 地产价值与最佳建筑密度 146
表8．5 1988年5月25日深圳市公开拍卖的两块土地 147
图8．6 自由竞争市场条件下的地产价值与最佳建筑密度 149
图8．7 建筑密度与地产价值 151
图8．8 土地的供求关系 154
第五节 物业的退化 155
第六节 物业开发活动的周期性 156
图8．9 经济高涨对地价的双重影响 157
表8．6 物业贬值与场地贬值 158
第七节 物业租值的长期趋势 159
图8．10 物业开发活动的周期性 159
习题 162
第九章 房地产开发的财务与金融 164
第一节 房地产公司的财务 164
表9．1 借贷资金比率对自有资本投资利润率的影响 167
第二节 物业开发的财务活动 168
表9．2 长期贷款偿还计划（本金不变，利息变） 170
表9．3 长期贷款偿还计划（本金利息分阶段变） 171
第三节 回租方案 173
图9．1 短期借贷资金与长期借贷资金的关系 173
表9．4 回租方案A中各方的投资收益率与空租率 175
图9．2 A、B、C回租方案中发展商和金融商的收益份额 176
表9．5 A、B、C回租方案中发展商和金融商的收份额 182
图9．3 A、B、C回租方案中发展商和金融商的风险比例 182
图9．4 A、B、C回租方案比较 183
第四节 地方政府参与合作 187
图9．5 D方案 190
习题 190
第十章 政府对房地产市场的干预 192
第一节 执行城市规划条例 192
第二节 租金控制 196
图10．1 租金控制下的供需矛盾 197
习题 198
附录1 含时间因素的货币等值计算 199
附录2 复利系数表 225
习题参考答案 267
主要参考书目 274