结论和建议 1
图表目录 11
表1—1 人均耕地：若干国家和地区的比较 11
第一章 导言 11
表1—3 中国2000年粮食总需求量 12
表1—2 2000年中国耕地变化预测 12
表1—4 2000年中国人均粮食产量：多方案预测 13
表1—5 中国的城市化（1952～1989年） 14
1949年以前 17
一、历史 17
第二章 中国城市土地的产权制度 17
1949～1979年 18
1979年以来 20
二、城市土地的所有权与使用权：现状及问题 21
所有权与使用权 21
所有权与所有者 22
使用权与使用者 25
三、完善城市土地产权制度的建议 28
第三章 城市土地配置：计划及其实施 31
图3—1 经济改革前中国城市土地分配决策过程示意 32
一、改革前的情况 32
土地分配的决定 32
用地者的地位 33
城市的低效率扩张 34
二、土地利用计划体系 35
计划部门 35
城市规划部门 38
表3—2 小区用地定额指标 39
表3—1 总体规划定额指标 39
专栏目录 40
专栏3—1 容积率：作为土地利用密度为强度的粗略指标 40
专栏3—2 美国的城市增长管理：土地利用规划、基础设施项目和财政预算之间的相互联系 43
土地管理局 43
三、土地使用者 44
非土地经营企业 45
房地产开发公司 48
公共部门 50
专栏3—3 美国公共机构的土地经营活动 51
城市居民 52
表3—3 城镇私人建房情况（1980～1989年） 53
城市政府的权力 54
四、城市政府的角色 54
城市政府的行为 56
五、小结与建议 57
一、改革前的情况 61
第四章 城市土地配置：土地市场和土地价格 61
二、土地市场结构 63
表4—1 中国城市土地市场结构 64
三、土地所有权交易与征地补偿费 65
表4—2 上海市某地区征地拆迁安置费 66
表4—3 征地费项目构成：改革前后的比较 67
表4—4 上海市1979～1989年征地费变化 67
表4—5 北京市、广州市征地费上升情况 68
四、一级市场：土地使用权出让及出让价 69
行政划拨 70
招标出让 71
协议出让 71
专栏4—1 深圳市、广州市招标出让土地案例 72
拍卖出让 74
五、一级市场：同国外投资者的交易 75
表4—6 国有土地向外商出让情况（1987～1990年） 75
表4—7 出让国有土地使用权的成本—效益分析：一个简化的框架 77
六、二级市场：拆迁拨用及拆迁补偿费 80
图4—1 拆迁费确定过程示意图 81
七、二级市场：自主转让 82
表4—8 土地使用权自主转让的方式及价格 82
以地换房 82
以土地为资本合营 83
充分转让可提高配置效率：一个实例 84
八、问题与对策 85
市场发育状态 85
土地价格 87
市场机制与计划机制的结合 90
一、改革前的城市土地收益 93
第五章 城市土地收益及其分配 93
二、显化土地收益的尝试 95
从企业毛利润中分离土地收益 96
图5—1 济南—烟台测算技术路线示意 97
表5—1 济南市土地定级和土地收益 97
图5—2 《城镇土地定级规程》定级程序 98
表5—2 定级因素和各因素的权重：南京和宁波的例证 99
表5—3 南京、宁波的土地等级及土地收益 100
表5—4 若干城市地价测算 101
从房屋租赁收入中分离土地租金 101
表5—5 北京大栅栏地区房屋黑市租赁收入中的土地租金估算（1988～1989年） 102
表5—6 福建省石狮、南平两市的土地等级及土地租金 103
从各种房地产买卖收入中分离地价 103
表5—7 南京市房地产黑市交易价格 104
对测算结果的评价 105
三、城市土地配置效率：从土地收益角度进行分析 106
图5—3 土地收益曲线（a）（b）（c） 107
判断标准 108
城市土地配置的低效率 109
表5—8 工业用地占城市用地的比重：日本与中国若干城市的比较 110
进一步的思考 112
四、城市土地收益的分配 114
非土地经营企业 115
表5—9 土地收益占利润的份额——若干城市的测算 115
房地产开发公司 117
居民 118
表5—10 中国城市住宅租金补贴 119
表5—11 城市住宅用地收益：运用租金分离法做的测算（1987年） 120
五、城市土地收益：政府得自土地的收入 121
土地课税和收费 121
表5—12 耕地占用税税率 124
在其他税、费形式下取得的收益 126
国有土地使用权出让收入的分享 127
六、做蛋糕与分蛋糕：合理分配土地收益的设想 130
城市土地收益分配政策的目标 130
建立合理的土地税、费体系 132
专栏5—1 香港政府得自土地的收入 134
专栏5—2 基础设施与土地利用的关系：影响费 135
第六章 城市土地管理 137
专栏6—1 香港的土地管理体制 138
专栏6—2 斯堪的纳维亚的土地管理经验 138
一、城市土地管理机构沿革 139
1949～1953年 139
1953年以后：向国有制过渡 140
1953年以后：中央的土地管理 141
1986年以后 141
图6—1 中央政府土地管理的有关机构 142
调节矛盾的最新努力 143
专栏6—3 美国新泽西州规划委员会的组织结构 144
市级土地管理机构 145
市政府土地管理相关机构之间的矛盾 145
图6—2 城市土地管理机构 146
二、城市土地管理的内容 147
三、问题及对策 148
制度上的问题 148
技术上的问题 150
加强和完善土地管理的建议 151
专栏6—4 美国城市土地研究所概况 153
一、基础设施管理和筹资以及同土地使用之间的关系 155
结束语 需要进一步研究的问题 155
三、土地融资问题 156
二、土地使用与管理的组织与程序 156
四、与土地有关的法律的研究 157
TABLE 0F C0NTENTS 159
C0nclusi0ns and Rec0mmendati0ns 159
1--1. Agricultural land Per Capita:C0mparis0ns Am0ng Several C0untries 173
LIST 0F TABLES 173
Chapter 0ne: Intr0ducti0n 173
1--2. F0recast 0f China's Cultivated Land Changes by Year 2000 174
1--3. China's T0tal Demand F0r Grain in Year 2000 175
1--4. China's Grain Pr0ducti0n Per Capita in 2000:A Multi--Scenari0 F0recast 175
1--5. Urbanizati0n in China(l952--1989) 178
Chapter Tw0:China' S Urban Land Pr0perty Right System 183
Ⅰ. Hist0ry 183
Ⅱ. Urban Land 0wnership and Use Rights:Present C0nditi0ns and Pr0blems 188
Ⅲ. Suggesti0ns f0r Impr0ving the Urban Land Pr0perty Right System 198
Chapter Three:Urban land Disp0siti0n:Planning and Its Implementati0n 203
Ⅰ. C0nditi0ns Pri0r t0 the Ref0rm 204
3--1. China' S Urban land Distributi0n Decisi0n Making Pr0cess Pri0r t0 the Ref0rm 205
LIST 0F FIGURES 205
Ⅱ. The Land Utilizati0n Planning System 209
3--2. Standard Land Use Qu0tas f0r H0using Estates(Xia0qu) 214
3--1. Standard Land Use Qu0tas f0r Master Plans 214
3. 1 Gr0wth Management:The Linkage Between Land Use Plans,Capital Facilitating pr0grams,and Budgeting 217
Ⅲ. Land Users 224
3. 2 Public Auth0rities and Districts:Mixed Enterprises 226
3. 3 Pr0file: Urban Land Institute (ULI) 233
3--3. Private H0using C0nstructi0n in T0wns Cities 236
Ⅳ. R0le 0f Municipal G0vernment 237
3. 4 New Y0rk City's Unif0rm land Use Review Pr0cedure (ULURP) 240
Ⅴ. Summaries and Suggesti0ns 243
Ⅰ. Situati0n Pri0r t0 the Ref0rm 249
Chapter F0ur: Urban land Disp0siti0n, Land Market and Land Price 249
Ⅱ. Structure 0f the land Market 250
4--1. The Structure 0f the Urban Land Market in China 253
Ⅲ. Land 0wnership Transacti0ns and C0mpensati0n f0r Land Acquisiti0n 254
4--2. C0mparis0ns 0f Land Requisiti0n Fees:Bef0re the Ref0rm and After the Ref0rm 256
4--3. Changes in Land Requisiti0n Fee in Shanghai, 1979-1989 256
4--4. Increases 0f Land Requisiti0n Fees in Beijing and Guangzh0u 257
4--5. Land Requisiti0n and Rel0cati0n C0mpensati0n Fees in S0me Area,Shanghai 258
Ⅳ. Primary Market:G0vernment C0nveyance and C0nvering Price f0r Land Use Rights 260
4. 1 Public--Private Devel0pment in the United States 264
4. 2 Set Asides 0f Aff0rdable H0using in the United States 267
Ⅴ. Primary Market: Transacti0ns with F0reign Invest0rs 270
4--6. The Sales 0f State Land Use Right t0 F0reign Invest0rs 1987--1990 271
4--7. C0st--Benefit Analysis 0n Sale 0f State Land Use Rights: A Simplified Framew0rk 273
Ⅵ. Sec0ndary Market:Land Transfer with Rel0cati0n and C0mpensati0n f0r Rel0cati0n 276
4. 3 Redevel0pment P0licy and Its Pr0blems 278
4--1. Land Price Determining Pr0cess 279
4--8. Types and Prices 0f Independent Transfers 0f Land Use Rights 280
Ⅶ. Sec0ndary Market: Independent Transfer 280
Ⅷ. Pr0blems and C0untermeasures 284
Chapter Five:Benefits Derived fr0m Urban Land and Their Distributi0n 293
Ⅰ. Benefits Derived fr0m Urban land Pri0r t0 the Ref0rms 293
Ⅱ. Experiments in Revealing Land Benefits 295
5--1. Technical Appr0ach Used in the Study 0f Jinan and Yantai 298
5--1. Land Classificati0n and Estimated Benefits fr0m Land in Jinan 299
5--2. Land Classificati0n Pr0cess Defined by the State Land Administrati0n 300
5--2. Grading Fact0rs and Their Weights:Case Study 0f Nanjing and Ningb0 301
5--3. Land Classificati0n and Land Benefits:Nanjing and Ningb0 302
5--4. Land Price Estimates f0r Several Cities 303
5--6. Land Grading and Land Rent in Shishi City and Nanping City,Fujian pr0vince 304
5--5. Estimated Black Market land Rents in Dashalan,Beijing 1988--1989 304
5--7. Nanjing:Black Market Prices in Real Estate Transacti0ns 306
Ⅲ. Efficiency 0f Urban Land Disp0siti0n:Analyses fr0m the Viewp0int 0f Land--derived Revenue 309
5--3. Patterns 0f Land Benefit Rates 309
5. 1 Pr0blems in Empl0ying Land Rent Curve The0ry as a Measure 0f the Efficiency 0f land Use 311
5--8. Percentage 0f Industrial Use in Urban Land: C0mparis0ns Between Japan and Several Chinese Cities 315
Ⅳ. Distributi0n 0f Urban Land Benefits 318
5--9. Percentage 0f Benefits fr0m Land in T0tal Pr0fit: Estimati0n fr0m Several Cities 319
5--10. Subsidies f0r Urban H0using in China 324
5--11. Benefits fr0m Urban Residential Use 0f Land: Estimati0n by Rent Breakd0wn 325
Ⅴ. Distributi0n 0f Benefits fr0m Urban Land:G0vernment Revenue fr0m Land 326
5--12. Cultivated Land 0ccupati0n Tax Rates 329
Ⅵ. Making a Pie and Dividing a Pie:a Pr0p0sal f0r Land Benefit Distributi0n 337
5. 2 The Link Between Infrastructure and 1and Use:Pr0perty Tax and Impact Fees 341
6. 1 The H0ng K0ng Land Management System 345
Chapter Six:Urban Land Management and F0ll0w--up Studies 345
6. 2 The Scandinavian Experience in Land Management 346
Ⅰ. Ev0luti0n 0f the 0rganizati0nal Structure f0r Urban Land Management 347
6--1. Central G0vernment Agencies Related t0 Land Management 352
6. 3 The Instituti0nal Structure 0f New Jersey' S State Planning C0mmissi0n 355
LIST 0F B0XES 357
6--2. Agencies Related t0 Land Management in the 0rganizati0nal Structure 0f a City G0vernment 357
Ⅱ. Levels 0f Urban Land Management and their pr0blems 360
Ⅲ. Pr0p0sals t0 Strengthen Urban Land Management 365
Ⅳ. The Need f0r Further Studies in Land Management 368