房地产业——一门古老而又新兴的行业 1
一、房地产业与房地产经济 2
二、房地产业的兴衰 4
三、土地所有权与使用权 8
四、地租与地价 11
五、土地增殖 14
六、土地分等定级 16
房地产金融 18
七、房地产金融的内涵 19
八、房地产业与房地产金融 20
1．银行业愿意开办房地产金融业务的原因 22
2．房地产资金特点 23
3．房地产金融资金来源 24
4．房地产金融资金的运用 31
九、金融机构参与房地产开发经营的形式 37
1．独家投资开发 37
2．银行与房地产开发经营企业联合投资 38
3．与外资合营房地产业 39
4．在海外及境外投资开发经营房地产业 40
十、我国现有房地产金融机构 42
1．中国工商银行 42
2．中国农业银行 43
3．中国人民建设银行 45
4．中国银行 46
5．中国人民保险公司 47
6．交通银行 48
7．住房储蓄银行 49
8．信托投资公司 50
十一、住宅金融领域内的金融创新 51
十二、香港金融业对房地产业的影响 54
十三、房地产保险种类 58
1．企业财产保险 59
2．家庭财产保险 61
3．商品房经营项目保险 62
4．建筑工程勘察设计责任保险 62
5．建筑工程保险 62
6．安装工程保险 63
十四、房地产信托 63
1．房地产信托的含义 63
2．房地产信托投资的形式 65
十五、房地产的证券化趋势 68
1．房地产证券化的原因分析 68
2．房地产证券化有利于房地产业的开发 69
3．房地产证券化可免于土地投机，有利于房价稳定 69
十六、房地产抵押 70
1．房地产抵押的含义 70
2．房地产抵押贷款的作用 71
3．房地产抵押权的设定人 72
4．房地产抵押关系的发生 74
5．抵押物的保管 75
6．抵押物的处分 76
7．房地产抵押权的变更和解除 76
2．贷款手续 77
1．贷款对象和条件 77
十七、住房抵押贷款的办理 77
3．贷款额度、期限、利率 79
十八、房屋抵押贷款保险的办理 79
十九、房地产公司的财务 81
1．房地产公司的资金运用 81
2．房地产公司的资金来源 83
3．房地产开发的财务活动 85
二十、资金分帐制 89
1．资金分帐制的含义 89
2．实行资金分帐制的必要性 90
3．资金分帐制的内容 91
1．土地使用费 92
二十一、房地产经营的税与费 92
2．企业所得税 93
3．房产税 93
4．营业税 94
5．土地使用权转让费 94
6．契税 95
7．城市维护建设税 96
8．个人所得税 96
9．个人收入调节税 96
10．印花税 96
房地产评估 98
二十二、房地产价格评估的效用 99
1．房地产价格评估是投资者进行房地产投资的基本依据 99
2．房地产价格评估有利于完善房地产价格机制 100
3．房地产价格评估是政府税收的重要依据 101
5．房地产价格评估是法院审理房地产纠纷案件的依据 102
4．房地产价格评估是政府对房地产市场进行管理的必要手段 102
二十三、房地产价格评估的基本要求 103
1．房地分离评估综合计价原则 103
2．依法原则 104
3．最有效使用原则 105
4．供求原则 106
5．替代原则 106
6．公平原则 107
7．评估时日原则 108
8．竞争和超额利润原则 108
1．房地产交易价格 109
2．房地产评估价格 109
二十四、房地产价格种类 109
9．收益递增递减原则 109
3．房地产课税价格 110
4．房地产抵押价格 110
5．房地产拍卖价格 110
6．房地产出售价格 110
7．房地产租赁价格 110
8．重置价、原价 110
9．土地出让价格、转让价格 111
10．土地拍卖价格、招标地价、协议地价 111
11．总地价、单位地价、楼面地价 112
12．底价、期望价、补地价 112
二十五、房地产价格的组成 113
2．土地价格 113
13．法定地价、标准地价、申报地价、公告现值 113
3．流通费用 114
4．税金 114
5．利润 115
二十六、国家宏观调控房地产价格的手段 115
1．土地制度 115
2．住房制度 115
3．城市规划、城市发展战略、土地利用规划 115
4．房地产价格政策 116
5．税收 116
6．交通管制 117
7．行政隶属变更 117
8．特殊政策 117
二十七、影响土地价格的因素 117
1．地产所在区域的繁华程度 118
2．地产在区域内的位置 118
4．城市经济发展状况和区域发展计划 119
5．土地供求状况 119
3．地产的用途和容积比的限制 119
6．地产所处环境 120
7．政策 120
8．购买者心理因素 122
二十八、市场比较法评估房地产价格 122
1．市场比较法的名称和概念 123
2．市场比较法的理论依据 123
3．交易实例的收集与选择 124
4．交易日期修正和合理价格的决定 126
5．市场比较法的适用条件 127
二十九、房地产价格评估的收益还原法 128
1．收益还原法的基本思想与公式 128
2．收益还原法中的纯收益 130
3．收益还原法中的还原利率 131
4．收益还原法应用实例 134
三十、房地产价格评估的成本法 136
1．成本法的基本公式 136
2．成本法中的重新建造原价 137
3．成本法中的折旧 139
4．成本法的适用范围及注意事项 140
5．成本法应用实例 141
1．剩余法评估的思路 143
1．房屋建筑成本 143
三十一、利用剩余法评估土地价格 143
2．剩余法评估的要点 144
3．剩余法应用实例 147
三十二、房地产价格评估的趋势法 149
1．平均增减趋势法 150
2．移动平均趋势法 154
三十三、土地价格评估的路线价法 155
1．路线价法的核心内容 156
2．台湾官方规定的路线价法介绍 157
三十四、高层建筑地价分摊法 162
1．高层建筑地价分摊的原因 162
2．待分摊地价的确定 163
3．地价分摊方法 164
三十五、房地产价格评估的作业程序 166
1．房地产价格评估内容 167
2．房地产价格评估的作业程序 168
3．深圳物业估价所物业估价工作流程图介绍 172
三十六、房地产经济合同 175
1．房地产经济合同的概念 175
2．订立房地产经济合同的基本原则 176
3．房地产经济合同的担保 178
4．房地产经济合同的履行 179
5．房地产经济合同的变更和解除 181
房地产市场 183
三十七、房地产市场 184
1．房地产市场的概念 184
2．房地产市场的兴起与发展 184
3．房地产市场的特点 186
4．我国地产市场的模式 187
5．房产市场的构成 189
6．房地产市场结构体系 190
7．商品房销售价格的构成 192
8．房地产市场类型与流通形式 193
9．房地产市场是不完全市场 196
10．我国房地产市场管理现状分析 198
11．目前我国房地产经营企业的类型 202
12．房地产经营企业及经纪人的资质条件 205
13．对房地产经营企业的等级评定 206
14．房地产市场与股票证券市场投资效益比较 207
15．完善而灵活的房地产市场的标志 211
16．房产市场的经营方式与市场特征 214
1．进入房地产交易市场房屋的资质条件 215
三十八、房地产交易市场 215
2．买房人的资格认定 217
3．签订房地产交易契约的程序 218
4．房产交易价格的确定 220
5．出租房屋的资质条件 221
6．房东（房屋出租人）的权利与义务 222
7．房客（房屋承租人）的权利与义务 223
8．办理房屋租赁审核手续的步骤 223
9．房产租赁价格的构成及其形式 224
10．房租的计算确定 225
三十九、房屋调换市场 226
1．房屋调换市场的兴起与发展 226
2．进入房屋调换市场的房屋的资质条件和换房步骤 228
3．换房的价格补偿及取费标准 229
四十、土地市场 231
1．土地经营的范围及买地人的资质 231
2．城市土地使用权出让方式之———招标出让 232
3．城市土地使用权出让方式之二——协议出让 233
4．城市土地使用权出让方式之三——拍卖出让 234
5．土地使用权的转让与抵押 235
6．我国的土地使用期限 236
7．土地使用权出让价格的确定及管理 237
8．土地使用权转让价格的确定及管理 239
四十一、涉外房地产市场 240
1．涉外房地产市场的形成与发展 240
2．涉外房地产市场中存在的问题 242
房地产开发 244
1．中国房地产开发的发展过程 245
四十二、房地产开发业在神州异军突起 245
2．中国房地产开发业的实况 247
3．房地产综合开发的程序 249
四十三、房地产开发投资策略 254
1．投资决策含义及其特点、类型 254
2．投资决策要领 257
3．房地产项目可行性研究 261
4．最佳投资方案的选择 265
5．开发项目的经济效益分析之———资源供给因素分析 271
6．开发项目经济效益分析之二——成本因素分析 273
7．开发项目经济效益分析之三——房地产市场和政策变化因素分析 274
8．房地产开发利润与风险 276
9．减小、回避房地产开发风险的良策 278
1．房地产开发的规划设计 281
四十四、房地产开发工序之一——规划实施阶段 281
2．土地征用办法及有关问题 285
3．拆迁安置办法及有关问题 290
4．土地征用拆迁政策 293
5．居住区基础设施建设 295
6．城市居住区基础设施的内容与特征 297
四十五、房地产开发工序之二——工程管理阶段 299
1．工程总体设计 299
2．开发工程招标投标的含义与内容 301
3．开发工程招标投标方式 308
4．招标投标的通常程序和注意事项 310
5．开发建设工程监理 311
6．开发建设工程竣工验收 313
1．开发企业发展策略 316
四十六、房地产开发工序之三——开发经营阶段 316
2．企业经营商品房的战略目标及战术目标 318
3．商品房市场研究 320
4．市场销售策略 324
5．开发公司营销策略的制定 326
6．经营组合之一——商品房产品策略 329
7．经营组合之二——商品房价格的合理确定 333
8．经营组合之三——商品房的推销策略 339
9．经营组合之四——商品房的销售渠道 343
10．我国商品房市场的特点 345
房地产经营与管理 347
四十七、房产经营——一种特殊的经营方式 348
四十八、房产经营的目标 349
3．在积累中扩大房屋再生产 350
1．为改善公民的居住条件服务 350
2．实现房屋价值、收回建房资金 350
四十九、房产经营形式 351
1．国营 351
2．集体经营 352
3．私人经营或个体经营 352
五十、房产流通方式 353
1．房产出售 353
2．房产出租 355
五十一、房产经营类型 357
1．房屋拍卖 357
2．房屋信托经营 360
3．综合经营 362
4．中外合资经营 364
6．集团经营 365
7．股份制经营 365
5．外商独资经营 365
五十二、房产经营的方针和政策 366
1．城市住房商品化方针 366
2．一业为主，多种经营方针 366
3．面向社会，面向市场，改革开放方针 367
4．以租养房政策 368
五十三、台港房地产经营形态分析 368
1．买断方式 368
2．合建方式 369
4．承租方式 370
五十四、房产经营现状与改革 370
3．委建方式 370
1．非商品性经营 371
2．非企业化经营 371
3．非市场性经营 372
4．改革方向 373
五十五、房地产投机行为的“利”与“弊” 379
1．投机行为的含义 379
2．投机活动与正常经营活动的主要区别 379
3．房地产投机活动的几种形式 380
五十六、抑制房地产投机、完善房地产市场 382
1．房地产投机行为的法律规范 382
2．划清房地产经营投机行为与正当经营活动的界限 384
3．抑制房地产投机行为的政策、措施 385
1．房产经营管理的目标 390
五十七、房产经营管理 390
2．房产经营管理的职能 391
3．房产经营管理的原则 393
4．房产经营管理的方法 394
五十八、房产经营的计划管理 396
1．房产经营实行计划管理的必要性 396
2．房产经营计划管理的原则 397
3．房产经营计划管理的程序 399
4．房产经营计划的类别和指标体系 401
五十九、房产经营的产业管理 405
1．产业管理的目标 405
2．产业管理的内容 405
1．房产经租管理的内容 411
六十、房产经营的经租管理 411
2．对现有房产经租管理的认识 415
六十一、房产经营的修缮管理 417
1．修缮管理的概念 417
2．修缮管理的内容 417
3．修缮管理的原则 418
4．修缮管理的任务 419
5．房产修缮范围 420
六十二、房产经营的劳动管理 420
1．房产经营劳动管理的含义 420
2．劳动管理的主要任务 421
六十三、房产经营的物资和设备管理 423
1．物资管理的内容和任务 423
3．工具和劳保用品的管理 424
2．设备管理的内容和任务 424
1．财务管理的内容和任务 425
六十四、房产经营的财务管理 425
2．财务管理的方法 426
3．房产经营企业各项资金管理 427
4．房产经营费用管理 428
六十五、房产经营的经济核算和经济效果分析 429
1．经济核算的形式和内容 429
2．经济活动分析 430
3．房产经营效果的分析、评价 431
六十六、住宅小区经营管理 435
1．社会性管理 435
2．房地产管理 436
1．传统房产经营体制及其弊端 437
3．市政管理 437
六十七、房产经营管理体制改革 437
2．房产经营管理体制的改革 438
住房制度改革 443
六十八、我国现行住房制度的特点 444
1．福利性 444
2．供给性 445
3．非商品性 445
六十九、城市土地使用制度的改革 445
1．我国土地的供需现状 448
2．我国城市土地供需矛盾带来的问题 449
七十、城镇现行住房管理体制存在的问题及其改革的必然性 452
1．现行住房制度存在的主要问题 452
2．住房制度改革势在必行 454
七十一、房改的总体战略 455
七十二、房改与房租 457
1．我国住房租金现状 457
2．房租的租金标准 459
七十三、房改与工资 461
1．职工工资中存在住房消费含量 461
2．职工工资中住房消费含量的比例 462
3．住房制度与工资制度改革的协调配套 465
七十四、房改与福利 466
七十五、房改与私房 467
七十六、租房与买房 469
1．住房售价的形式与构成 472
七十七、房改与买房 472
2．住房出售原则 473
七十八、房改模式探讨 475
1．烟台模式 476
2．北京模式 478
3．上海模式 479
国外房地产业 481
七十九、各国土地制度的比较 482
1．土地所有制类型 482
2．土地所有制特点 483
3．私有土地的来源和继承 484
4．土地所有权与私有权 485
八十、土地市场的比较 487
1．土地市场的范围 487
2．土地市场的深度 490
3．土地市场的结构 491
八十一、房地产业在经济中的作用 493
八十二、美国的房地产营销 496
1．房地产营销职能 496
2．制定营销计划 497
3．住宅营销 498
八十三、香港的房地产业 500
1．香港房地产业发展沿革 500
2．香港房地产业的特殊性质 500
3．香港的土地市场 502
4．香港房地产业与金融业、旅游业及建筑业 503
房地产热门话题 505
1．几辈人的希望 506
八十四、洋浦风波始末 506
2．一定要开发成功 508
3．失却的沟通 509
4．风波乍起 511
5．风波的启示 516
八十五、“锦花大厦”敲响的警钟 516
1．发展商售楼：先斩后奏 516
2．市政府定性：违法销售 517
3．律师所解释：尚未外销 518
4．港人的看法：各有其责 519
5．香港人须知：依法购楼 520
八十六、深圳房地产公司的经营 521
1．破产原因 528
八十七、奥约集团申请破产 528
2．震动全球地产金融界 529
3．能否东山再起 530
八十八、旧上海房地产业发展对浦东开发的启示 530
1．旧上海发展和土地开发、房地产业的发展密切相关 531
2．旧上海房地产的经营方法、地价和税收 532
3．日上海房地产业发展对浦东开发的启示 534
八十九、羊城楼市透视 536
1．商品房销售额10年持续增长 536
2．商品房市场的贡献 538
3．更大地放开搞活，形成充满活力的市场机制 540
九十、深圳“炒楼”析 541
1．外商投资土地开发经营是我国土地制度改革的产物 545
九十一、外商投资，成片开发 545
2．外商投资成片土地开发经营中几个要点 546
3．外商投资土地成片开发经营与我国的主权和利益 549
九十二、浦东地价走向何方 550
1．地价确定是浦东新区开发启动的一个关键 550
2．制定地价、管理地价是政府的重要职能 551
3．浦东新区地价制定的参照体系 552
4．实现浦东新区土地投入与土地收益的总平衡 554
九十三、市长的“屁股”为何坐在“地”上 556
1．问题的提出 556
2．不能让国有资产流失 557
3．把“包袱”变成“金矿” 558
4．土地上的“皮毛之见” 559
5．为什么要坐在“地”上 561