第1章 导论 1
1.1 研究背景及问题的提出 1
1.2 研究的目的和意义 3
1.3 研究内容和研究方法 4
1.3.1 本书的技术路线和结构框架 4
1.3.2 本书的主要研究内容 6
1.3.3 研究方法 8
1.4 本书的创新点和难点 9
第2章 国内外的研究现状与发展：文献综述 10
2.1 国外的研究概况 10
2.1.1 国外对产业组织理论的研究 10
2.1.2 国外对房地产市场的研究 17
2.2 国内的研究概况 19
2.2.1 国内产业组织理论的研究 19
2.2.2 国内对房地产业的理论研究 22
第3章 产业定位和我国房地产市场的发展历程 34
3.1 房地产和房地产业的定位 34
3.1.1 房地产和房地产业 34
3.1.2 房地产业的产业定位 43
3.1.3 房地产业的虚拟特性 49
3.2 房地产市场运行体系的基本框架 52
3.2.1 房地产市场的界定 52
3.2.2 房地产市场运行结构体系 53
3.3 我国房地产市场的发展历程 55
3.3.1 改革开放前的中国房地产市场 56
3.3.2 改革开放后的中国房地产市场 56
3.4 小结 63
第4章 我国房地产市场的运行特征和市场结构分析 65
4.1 房地产市场的运行特征 65
4.1.1 区域性——房地产市场的区位理论分析 66
4.1.2 房地产市场区域发展的不平衡性 71
4.1.3 房地产市场的供求特征分析 74
4.2 我国房地产业的市场结构分析 79
4.2.1 市场结构分析的视角 80
4.2.2 我国房地产业规模经济的分析 85
4.2.3 我国房地产市场的进入壁垒分析 90
4.3 小结 98
第5章 房地产市场参与者的行为分析 100
5.1 市场行为的分析 100
5.2 房地产企业间的行为博弈分析 102
5.2.1 开发商在不完全竞争条件下开发规模的博弈分析 103
5.2.2 开发商在不完全竞争条件下的价格博弈分析 111
5.2.3 垄断竞争条件下开发商的空间区位竞争模式 115
5.3 房地产企业与消费者在市场交易中的博弈分析 121
5.3.1 房地产企业与消费者的交易模型分析 122
5.3.2 交易的效率分析 123
5.3.3 空置率的必然性和控制的必要性 124
5.4 房地产企业与政府的博弈分析 132
5.4.1 地方政府与房地产开发商在土地交易市场的博弈 132
5.4.2 招投标博弈模型分析与讨论 136
5.4.3 土地市场交易制度的设计 138
5.5 我国房地产企业的开发经营战略选择 143
5.5.1 房地产企业的开发规模和价格竞争与合谋 143
5.5.2 房地产企业的差异化战略（区位、品种、质量、服务） 148
5.5.3 房地产开发企业的成本策略 154
5.5.4 房地产企业的广告行为 157
5.6 小结 160
第6章 我国房地产业的市场绩效分析 162
6.1 市场绩效的基本内涵 162
6.2 房地产业微观市场绩效的评价 163
6.2.1 房地产企业的市场运营绩效评价方法 164
6.2.2 数据包络分析（DEA）模型的评价方法 167
6.2.3 微观市场绩效的指标体系设计与构建 173
6.2.4 房地产上市公司市场绩效的实证分析 177
6.3 房地产业宏观市场绩效的分析与评价 184
6.3.1 房地产业与经济、社会协调发展的分析与评价 185
6.3.2 宏观绩效评价方法和协调度模型的构建 191
6.3.3 我国房地产业与经济、社会协调发展指标评价体系的构建 197
6.3.4 我国房地产业与经济、社会协调发展的实证分析 201
6.4 小结 210
第7章 我国房地产市场发展的组织政策建议 212
7.1 全书的总结 212
7.2 我国房地产市场发展的组织政策建议 216
7.2.1 近几年来房地产调控政策的评析 216
7.2.2 正确把握我国房地产业的组织政策目标 219
7.2.3 我国房地产市场体系建设的对策 220
7.2.4 社会保障和公共服务体系的建设 224
7.3 有待于进一步研究的问题 228
主要参考文献 230
后记 244
1．图目录 5
图1-1 本书研究内容的技术路线和结构框架 5
图3-1 房地产、房产、地产和不动产的关系 36
图3-2 房地产市场运行的结构体系 55
图3-3 1986～2006年GDP、全社会固定资产投资与房地产开发投资的增长趋势 59
图4-1 区域市场价格需求弹性差异 70
图4-2 2005年1～12月全国东、中、西部房地产开发投资额分布 72
图4-3 2003～2005年全国房地产开发资金的构成比例 95
图5-1 市场竞争中企业的短期行为和长期行为 102
图5-2 房地产市场中各行为主体的相互博弈分析结构框架 103
图5-3 双寡头市场中古诺和斯塔克博格的均衡点比较 110
图5-4 房地产开发商在产量和价格竞争的博弈模型 115
图5-5 豪泰林的“线性城市”模型 116
图5-6 n个开发商等距离分布 119
图5-7 开发商的相邻竞争者分布 119
图5-8 交易双方的线性策略均衡的交易区域 124
图5-9 1998～2005年全国房地产投资额增长率与商品房空置率曲线 129
图5-10 政府与房地产开发商在土地交易的博弈模型 135
图5-11 1997～2006年全国房地产市场中开发和购置土地的情况对比 139
图5-12 房地产开发企业在市场竞争中的开发经营战略选择 144
图5-13 差别化战略的经济学逻辑分析 149
图5-14 低成本战略的经济学逻辑分析 155
图6-1 DEA相对有效性评价的流程 169
图6-2 C2R模型下DEA有效性的图示 173
图6-3 房地产上市公司DEA模型分析的输入、输出结构 179
图6-4 18家房地产上市公司DEA有效性评价结果 181
图6-5 房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系 189
图6-6 房地产业与经济、社会和资源协调发展的宏观绩效评价流程 192
图6-7 单位半径的面积加权协调度指数计算示意 196
图6-8 全国12个重点城市的ReESRs复合系统协调度指数雷达 207
图7-1 房地产业绩效评价、决策优化、产业政策调整以及信息反馈的流程 216
2．表目录 43
表3-1 国际标准产业分类（ISIC/Rev.3） 43
表3-2 我国2002年国民经济行业分类中房地产业的细分 45
表3-3 1986～2006年GDP、全社会固定资产投资额、房地产开发投资及其增长率 58
表3-4 2000～2006年全国房地产土地及商品房的开发规模情况统计 62
表4-1 2005年1～12月各地区房地产开发投资情况 72
表4-2 2000～2006年全国商品房开发规模与销售情况统计 77
表4-3 2003年全国和北京不同资质等级房地产开发企业的利润、资产的统计 89
表4-4 2003年全国和北京不同资质等级的房地产开发企业的收益状况统计 90
表5-1 不同的市场结构下房地产开发商的博弈结果对比分析 110
表5-2 1998～2005年全国房地产投资额增长和商品房空置率情况 128
表5-3 开发商在房地产寡头市场竞争中开发规模的博弈 145
表6-1 房地产上市公司的微观市场绩效评价指标体系 177
表6-2 18家房地产上市公司2005年输入、输出指标原始数据 178
表6-3 18家房地产上市公司DEA有效性评价结果 180
表6-4 18家房地产上市公司的规模收益情况评价 183
表6-5 系统综合协调度等级的划分 197
表6-6 房地产、经济、社会与资源协调发展的指标评价体系 199
表6-7 全国12个重点城市的房地产—经济—社会—资源等系统的协调度指数 202
表6-8 2004年全国12个重点城市的房地产子系统的主要构成要素指标统计（10指标） 203
表6-9 2004年全国12个重点城市的社会子系统的主要构成要素指标统计（12指标） 204
表6-10 2004年全国12个重点城市的经济子系统的主要构成要素指标统计（11指标） 205
表6-11 2004年全国12个重点城市的资源子系统的主要构成要素指标统计（11指标） 206