ONE 万科25年的蝶变之路 5
引言“十年发展规划”下稳步前进的万科 5
第一节 万科“十年发展规划”的成果卓越 11
一、通过缜密规划，万科交出一份优异的成绩单 11
二、万科经过三个阶段的整合而优化了业务结构 16
三、万科房地产业务蝶变，确定了发展版图 20
链接：万科发展历程 26
第二节 高效透明的治理结构成为万科稳健发展的保证 31
一、建立分散的股权治理结构 31
二、引入“平衡计分卡”战略管理工具 35
三、不断完善企业管理 36
链接：中国房地产上市企业公司治理的五大问题 40
第三节 万科坚持规范的资本运作 43
一、追求合理利润下的良好投资回报 43
二、规范化治理提高万科资本运作能力 44
三、万科与其他地产企业的比较 47
第四节 万科树立企业公民形象 51
一、保护环境，杜绝一切不必要的浪费 51
二、造福社会，树立行业标杆 53
链接：主题年的不断提升，万科打造一流公司的脚步加快 56
TWO 万科为什么学习美国房地产 67
引言“十年发展规划”实施前万科与美国四大住宅企业的差距巨大 67
第一节 基业长青的理念促使万科学习美国地产 69
一、2004年之前万科销售额增长状况 69
二、2003年万科面临着行业激烈竞争 71
三、主动学习贯穿万科整个发展过程 77
第二节 美国房地产拥有很高的专业运作水平 82
一、美国三大类别房地产的业务结构各不同 82
二、美国房地产八大特点 86
三、驱动美国住宅房地产增长的四大因素 90
四、美国住宅房地产行业成熟的三大表现 93
五、美国住宅房地产的四个优势 98
链接：美国土地开发管理模式 100
THREE 美国四大住宅企业成功之道 108
第一节 Pulte Homes公司持续58年盈利 108
一、Pulte Homes公司经历七个发展阶段 108
二、Pulte Homes公司的四大竞争战略 113
三、管理理念：注重客户体验的股东回报 116
链接：Pulte Homes公司大事记 118
第二节 Centex公司专注“地产＋服务”的战略 121
一、Centex公司经历四个发展阶段 121
二、发展战略：“地产＋服务”的扩张模式 124
三、管理战略：强调严格的制度和商业契约 125
四、价值链关注点：原材料和房屋建造 125
链接：Centex公司大事记 126
第三节 Dr.Horton公司通过17次并购迅速壮大 127
一、Dr.Horton公司经历四个发展阶段 127
二、发展战略：注重并购扩张 130
三、管理理念：分散化的经营模式 130
四、价值链关注点：设计、质量和售后服务 131
链接：Dr.Horton公司大事记 132
第四节 Lennar公司：双营销模式是成功法宝 133
一、Lennar公司经历了五个发展阶段 133
二、发展战略：独特的双营销模式 137
三、管理理念：注重系统管理 138
四、价值链关注点：土地获取和营销服务 139
链接：Lennar公司大事记 140
小结 美国四大住宅企业对比 142
FOUR 区域战略：依靠能力占领市场 148
第一节 美国四大住宅企业区域战略 148
一、美国四大住宅企业区域战略分析 148
二、占据东西海岸市场的四大原因 151
第二节 万科区域选择——“3+X”战略 154
一、万科“3+X”战略分析 154
二、万科确定“3+X”战略的市场背景 155
三、万科确定“3+X”战略的四大理由 156
四、“3+X”战略市场可行性分析的三个参数 158
五、万科“3+X”战略取得的成果 166
链接：小型房地产企业区域战略分析——占据三线以下（含三线）城市 168
FIVE 客户细分：准确挖掘客户价值 180
第一节 美国四大住宅企业客户细分 180
一、Pulte Homes公司：能在各个细分市场中提供主流产品，实现终身锁定 180
二、Lennar公司：“双营销式”客户细分模式 185
三、Centex公司：以地理位置与产品特征划分的客户细分模式 186
四、Dr.Horton公司：因地制宜的客户细分模式 187
链接：美国老年住宅的发展历程及阶段特征 188
第二节 万科如何实施客户细分 194
一、客户细分关注的要素 194
二、万科与Pulte Homes公司客户细分的差距 202
三、万科客户细分五个发展方向 204
链接：亚洲国家及地区老年住宅市场现状 206
第三节 万科基于客户需求优化产品线 210
一、万科产品模式分析 210
二、万科产品战略演变的四个阶段 214
三、万科三大产品理念 215
SIX 管控模式：强化企业的竞争优势 226
第一节 美国住宅企业管控模式分析 226
一、美国住宅企业管控模式的三个特点 226
二、Pulte Homes公司：由集权向分权转变 227
三、Dr.Horton公司：充分体现分权特点 230
四、Lennar公司：总部把控关系全局业务的总体决策 231
第二节 万科管控模式分析 234
一、万科由总部、区域、一线公司构成三级管理架构 234
二、万科总部组织结构 235
三、一线公司项目管理模式 238
四、万科高度集中的四项财权 241
第三节 房地产通用管控模式分析 244
一、管控模式是实现组织价值最大化的动态系统 244
二、集团管控模式分析 246
三、对项目进行管理的组织模式 250
SEVEN 合作并购：快速扩张的重要手段 258
第一节 美国四大住宅企业通过并购实现规模扩张 258
一、Dr.Horton公司：适度激进的波浪式并购战略 258
二、Pulte Homes公司：注重被并购方后续发展潜力 262
三、Centex公司：并购为企业发展打下良好基础 264
四、Lennar公司：重视并购方强健精神导向的企业家或管理团队 264
链接：美国房地产行业产业链解析 266
第二节 万科如何实施合作及并购 270
一、收购南都，万科开启中国房地产行业的并购时代 270
二、万科合作并购历程 272
三、万科逐渐向资源整合型企业转型 274
四、房地产企业与资金方的合作模式探讨 276
五、合作并购对房地产企业的八大影响 281
EIGHT 土地战略：追求风险与回报平衡 289
第一节 中国土地制度及战略分析 289
一、中国土地制度特点 289
二、未来中国土地资源利用及规划对住宅开发模式的影响 290
三、中国未来土地价格及成本变化分析 292
四、未来中国土地政策及其变化趋势 294
五、中国土地征用、管理、供应的模式及流程变化趋势 298
链接：美国房企土地战略六大特点 304
第二节 美国四大住宅企业的土地战略对万科的启示 307
一、美国四大住宅企业历年来土地储备 307
二、Pulte Homes公司：在风险和回报中寻找平衡 309
三、万科土地合作战略 310
四、房地产企业与土地方合作的三种模式 315
五、对地价支付方式的研究 321
NINE 住宅工业化：大规模开发的前提 329
第一节 发达国家住宅工业化分析 329
一、美国：注重住宅的舒适性、多样化和个性化 329
二、日本：大企业联合组建集团进入住宅产业 337
第二节 万科加速住宅工业化进程 344
一、万科住宅工业化发展路径 344
二、万科通过三条路线完成住宅工业化 345
三、搭建住宅工业化三大工作平台 347
四、万科住宅工业化面临挑战及机遇 349
第三节 万科住宅工业化产品分析 352
一、实验室中的工业化住宅 352
二、走出实验室的工业化住宅——上海新里程 354
TEN 金融创新：把握未来发展趋势 364
第一节 美国房地产金融市场的变革 364
一、美国房地产金融体系三次变革 364
二、美国房地产金融构成及运作模式 368
第二节 美国次贷危机的启示 378
一、解读美国次贷危机 378
二、美国次贷危机对中国的影响 383
三、美国次贷危机的重要反映：房利美和房地美危机 385
链接：国外房地产泡沫的借鉴 390
第三节 从房地产目前存在的弊端看万科金融创新的方向 395
一、中国房地产目前存在的三大弊端 395
二、消除中国房地产弊端的两大措施 397
链接：中国房价的影响因素及其变动趋势 400
后记：万科与世界500强的差距 410
附录：房地产即用流程与图表23套（节选） 417
流程01项目拓展论证管理流程 418
流程02项目报批报建管理流程 435
流程03项目定位管理流程 449
流程04设计供应商管理流程 460
流程05概念设计管理流程 471
流程06方案设计管理流程 477
流程07扩初设计管理流程 486
流程08施工图设计管理流程 492
流程09景观设计管理流程 501
流程10室内及公共部分装修设计、施工管理流程 510
流程11设计变更管理流程 522
流程12工程供应商采购管理流程 531
流程13工程供应商招标管理流程 539
流程14材料设备供应商管理流程 552
流程15材料设备供应商招标管理流程 561
流程16项目前期阶段工程管理流程 572
流程17项目实施、验收阶段工程管理流程 577
流程18工程现场签证管理流程 582
流程19项目评估管理流程 591
流程20物业移交管理流程 597
流程21工程保修阶段工程管理流程 608
流程22项目成本管理流程 613
流程23项目动态成本管理流程 619
房地产即用流程与图表全套目录 633