导论 1
第一节 研究的背景与研究意义 1
一、研究的背景 1
二、研究的意义 4
第二节 研究的理论现状 6
一、关于城市化相关问题的研究 6
二、关于房地产业相关问题的研究 9
三、关于城市化与房地产业相关性的研究 11
第三节 研究的方法与内容 13
一、研究的思路 13
二、研究的方法 14
三、研究的内容 15
第一章 解读城市化与房地产业 20
第一节 城市化的内涵与实质 20
一、城市化的内涵 21
二、城市“化”的实质 24
三、城市化水平的评价指标 25
四、我国城市化发展的历史 28
第二节 城市化的环境因素及动力机制分析 30
一、城市化的外部环境条件分析 31
二、城市化的内部驱动力分析 37
三、城市化的驱动机制分析 42
第三节 房地产业的含义及其特征 44
一、房地产业的界定 45
二、房地产业的特征 49
第四节 房地产业发展及其问题 51
一、我国房地产业的发展历程 51
二、房地产业发展中的问题 54
第五节 房地产业评价指标体系 56
一、建立房地产业指标体系的意义 57
二、房地产业指标体系的实质 57
三、房地产业评价指标体系的内容 57
小结 60
第二章 城市化对房地产业的带动作用分析 61
第一节 城市化夯实房地产业发展的经济基础 61
一、城市化产生聚集经济效益 62
二、城市化驱动经济增长的理论模式 65
第二节 城市化优化房地产业发展的空间结构 69
一、城市化加速城市外延扩张 69
二、城市化推动城市体系演变 72
三、城市化优化房地产业开发结构 73
四、城市化提高房地产业集约度 74
第三节 城市化为房地产业发展创造需求 75
一、城市化进程中人口集聚创造房地产业需求 75
二、居住水平的提高创造房地产业改善型需求 76
三、流动人口增长对住宅的巨大需求 76
小结 77
第三章 房地产业对城市化的促进作用分析：微观层面 78
第一节 地租理论和区位理论 78
一、地租理论介绍 79
二、区位理论概述 81
第二节 房地产业区位选择与城市空间布局 84
一、住宅区位选择和住宅用地需求 84
二、工业房地产区位选择和用地需求 87
第三节 房地产市场与城市用地规模扩张的互动关系 91
一、房地产市场与城市用地规模扩张的互动关系 91
二、土地供给价格弹性的变化对互动关系的影响 92
三、容积率的变化对互动关系的影响 96
四、利率的变化对互动关系的影响 97
小结 101
第四章 房地产业对城市化促进作用分析：宏观层面 102
第一节 房地产发展周期及其对城市化的影响 102
一、房地产发展周期概述 102
二、房地产周期对城市化进程的影响 107
第二节 房地产市场失灵及调控 108
一、市场失灵的普遍性 108
二、房地产市场失灵的原因 111
三、房地产市场调控政策对城市化进程的影响 114
第三节 房地产业对城市化进程的促进作用 115
一、房地产业为城市化营造经济增长的宏观环境 115
二、房地产业为城市化进程提供物质空间 118
三、房地产业的发展提高城市化的质量 119
小结 120
第五章 城市化与房地产业互动关系的截面分析 121
第一节 房地产业发展水平的综合评价 121
一、主成分分析原理 121
二、房地产业综合评价指标的选择 122
三、房地产业发展水平的综合评价 124
第二节 城市化水平的综合评价 128
一、城市化评价指标的选择 128
二、主成分分析 130
第三节 城市化与房地产业互动关系的通径分析 133
一、通径分析的原理 134
二、房地产发展各指标与城市化综合指标的通径分析 134
三、城市化各指标与房地产业发展综合指标的通径分析 138
第四节 城市化与房地产业的主成分回归模型 142
一、以房地产业发展水平为因变量的主成分回归模型 142
二、以城市化水平为因变量的主成分回归模型 146
小结 148
第六章 城市化与房地产业互动关系的时间序列分析 150
第一节 城市化与房地产业时间序列分析 150
一、对时间序列的平稳性检验 150
二、对时间序列的协整性检验 153
第二节 城市化与房地产业发展的Granger因果关系分析 155
一、H-P滤波 155
二、Granger因果关系分析 159
三、脉冲响应分析 160
四、向量误差修正模型（VEC）的建立 165
小结 168
第七章 城市化与房地产业互动发展的对策建议 170
第一节 构建优化城市土地利用的长效机制 170
一、土地市场化配置是优化城市土地利用的前提条件 170
二、政府宏观调控是优化土地利用的有效保障 173
三、土地供应垄断是过渡时期的必然选择 175
四、加强土地供后管理 176
第二节 相关制度的改革和完善 177
一、完善现行的农村土地使用制度 177
二、改革和完善现行的户籍管理制度 183
三、建立和完善社会保障体系 184
四、改革城市建设投融资体制 185
第三节 制定科学的城市化与房地产业发展战略 188
一、制定城市化与房地产业互动发展战略应遵循的原则 188
二、保持合理的城市化与房地产业发展速度 191
小结 196
参考文献 197
后记 205