1导论 1
1.1研究背景与意义 1
1.2国内外研究现状及进展 2
1.2.1国内住宅市场研究的现状 2
1.2.2住宅价格决定机制的相关研究 3
1.3现有房地产估价方法的经济学理论支撑 6
1.4住宅的基本特征及一些概念界定 8
1.5研究方法与研究技术路线 10
1.6主要内容和结构安排 12
2住宅价格空间差异的理论分析 14
2.1住宅价格空间差异的宏观理论：城市经济学视角 14
2.1.1原因Ⅰ：企业的投标租金曲线 14
2.1.2原因Ⅱ：公共物品投资的空间差异与亨利·乔治定理 15
2.1.3原因Ⅲ：居民的投标租金曲线 17
2.1.4总结 20
2.2住宅价格空间差异分析的微观技术：特征价格法 22
2.2.1特征价格法的起源与发展 22
2.2.2特征价格法理论基础Ⅰ：Lancaster的消费者理论 23
2.2.3特征价格法理论基础Ⅱ：Rosen的隐形市场理论 25
3 Hedonic模型的函数形式与具体应用 28
3.1参数形式及其争论 28
3.1.1函数形式 28
3.1.2函数形式的争论 29
3.1.3非参数回归方法 30
3.1.4模型评价的标准 32
3.2模型的潜在问题及处理措施 33
3.2.1模型参数设定问题 33
3.2.2多重共线性 35
3.2.3市场细分的问题 36
3.2.4特征价格方法的局限性 37
3.3 Hedonic价格模型在各个领域的具体应用 37
3.3.1价格指数的编制 37
3.3.2建筑特征的估值 39
3.3.3区位与交通特征对住宅价格的重要性 40
3.3.4邻里因素对住房价格影响的评价 41
3.3.5政府公共政策效果评估 47
3.3.6城市经济学理论和模型的验证和完善 47
3.3.7其他领域 48
4市场化、经济增长与上海住宅市场的发展历程 49
4.1上海住宅房地产市场发展历程回顾 49
4.1.1 1993年前的上海住宅房地产业 49
4.1.2 1994—1997年住房体制改革前：低市场化阶段 51
4.1.3 1998—1999年：改革后的徘徊和调整 51
4.1.4 2000—2005年5月：快速发展阶段 52
4.1.5 2005年5月—2006年住房市场的适度回调 56
4.1.6结论与启示 56
4.2 2004年7月—2006年6月上海市住宅市场的总体特征 58
4.3变量的选取及定义 60
5到CBD距离、交通可达性与住宅价格的地理空间差异 65
5.1引言 65
5.2区位重要性的相关研究 65
5.2.1“区位重要性”的理论文献 65
5.2.2相关经验研究 66
5.3数据说明及变量定义 67
5.3.1上海住宅价格的空间差异：背景及数据说明 67
5.3.2定义变量及简单描述 70
5.3.3主要变量的统计性描述 71
5.4特征价格模型和回归方程 72
5.5回归结果和讨论 74
5.6价格梯度方向性的进一步讨论 76
5.7小结 78
6商业便利性与住宅价格的空间差异 80
6.1引言 80
6.2理论模型和相关经验研究 80
6.3研究对象、变量定义及描述 82
6.3.1研究对象 82
6.3.2变量定义 83
6.3.3简单统计描述 84
6.4计量模型：对特征价格法的说明 85
6.5回归结果 86
6.6小结 89
7城市化、收入增长与长三角住宅价格的决定因素 90
7.1长三角城市群房地产市场的价格差异 90
7.2住宅价格宏观决定因素的相关研究 91
7.3理论模型 92
7.4数据收集及实证结果 93
7.4.1数据收集和指标筛选 93
7.4.2 函数形式 94
7.4.3实证结果 94
7.5小结 96
8主要结论和研究展望 97
8.1主要结论 97
8.2学术价值和应用价值 99
8.2.1学术价值 99
8.2.2应用价值 99
8.3研究不足及进一步展望 101
参考文献 104
附录A：冯·屠能模型（Von Thünen Model） 118
附录B：亨利·乔治定理（Henry George Theorem） 119
附录C：106板块区域划分说明 121
附录D：106板块特征各属性说明（2004年第三季度） 126
人名、地名、专业术语双语对照索引 131
后记 141