第1章 绪论 1
第2章 物业设备设施管理基本概念 3
2.1物业设备设施的分类 3
2.1.1按功能分类 3
2.1.2按系统分类 4
2.2物业设备设施管理 5
2.2.1技术层面 5
2.2.2经济层面 5
2.2.3管理经营层面 5
2.3物业设备设施全过程管理的内容体系及特点 6
2.3.1物业设备设施全过程管理的内容体系 6
2.3.2物业设备设施全过程管理的特点 6
2.4物业设备设施管理中的主要观点 7
2.4.1前苏联计划预防修理制度 7
2.4.2英国设备设施综合工程学 8
2.4.3日本全员生产维修 9
2.4.4美国后勤工程学 12
2.5物业设备设施管理的现状及发展趋势 12
2.5.1物业设备设施管理的现状 12
2.5.2物业设备设施管理的发展趋势 14
第3章 物业设备设施管理基础理论及其应用 18
3.1 LCC分析及其在物业设备设施管理中的应用 19
3.1.1基本概念 19
3.1.2设备设施寿命周期曲线 19
3.1.3 LCC分析方法 20
3.2可靠性理论及其在物业设备设施管理中的应用 24
3.2.1基本概念 24
3.2.2常见设备设施可靠性特征值 25
3.2.3可靠性理论的应用 28
3.3故障理论及其在物业设备设施管理中的应用 28
3.3.1故障的概念 28
3.3.2故障的分类 28
3.3.3故障的典型模式 29
3.3.4常见的引起故障现象的因素 31
3.3.5常见故障分析方法 31
3.3.6故障分析与管理 35
第4章 物业设备设施管理中常用技术经济指标 39
4.1物业设备设施管理技术经济指标的构成 39
4.1.1技术指标 40
4.1.2经济指标 41
4.2物业设备设施管理技术经济指标评价 42
第5章 物业设备设施管理的基础工作 44
5.1物业设备设施管理的机构设置 44
5.1.1物业设备设施管理机构的设置原则 44
5.1.2物业设备设施管理机构的设置方式 45
5.1.3物业设备设施管理机构人员配备参考 46
5.1.4物业设备设施管理的各级责任制 48
5.1.5设备设施管理的基本制度 49
5.2设备设施资料的管理 50
5.2.1设备基础资料的内容 50
5.2.2物业设备设施档案的建立 51
5.2.3设备设施技术资料及管理信息的统计 52
第6章 物业设备设施前期管理 55
6.1物业设备设施前期管理的作用 55
6.2物业设备设施前期管理的实施 56
6.2.1规划设计阶段的介入 56
6.2.2物业设备设施安装验收阶段的介入 57
6.3物业设备设施使用初期管理的主要内容 57
第7章 物业给排水系统及其运行维护管理 59
7.1物业给排水系统 59
7.1.1有关流体的基本知识 59
7.1.2建筑给水系统 60
7.1.3建筑排水系统 73
7.2建筑中水系统 84
7.2.1中水原水 84
7.2.2中水系统的分类及组成 84
7.2.3中水处理工艺 86
7.3物业给排水设备设施运行与维护管理 86
7.3.1给排水设备管理范围的界定 87
7.3.2给水管网的运行与管理 87
7.3.3水泵机组的运行与管理 89
7.3.4水池水箱的运行管理 91
7.3.5气压罐的运行管理 92
7.3.6排水管网系统的养护与管理 93
第8章 通风、空气调节及供暖设备及其运行维护管理 95
8.1通风设备 95
8.1.1通风方式 95
8.1.2通风系统的主要设备 97
8.1.3局部排风设备 100
8.2空气调节设备 102
8.2.1空气调节的目的 102
8.2.2衡量空气环境的指标 102
8.2.3空调的手段 102
8.2.4空气调节系统的组成与类型 103
8.2.5空调制冷机的工作原理 105
8.2.6空调系统中的主要设备 106
8.3供热设备 109
8.3.1供热系统的概念 109
8.3.2供热系统的分类及供热管路的布置 109
8.3.3高层供热系统 111
8.3.4供热管网 112
8.4物业管理中空调设备的运行与维护管理 122
8.4.1空调系统设备设施的运行管理 122
8.4.2空调设备设施的保养维护 125
8.4.3运行问题中的分析及改进办法 125
8.4.4供暖制冷设备设施的节能及维护管理 128
第9章 建筑供、配电系统设备及其运行维护管理 131
9.1电工基础知识 131
9.1.1电路的组成 131
9.1.2电路的工作状态 131
9.1.3交流电 132
9.1.4三相交流电压 133
9.2供电主要指标 134
9.3建筑供配电系统 135
9.4配电箱和开关箱 136
9.4.1配电箱的常规设置 136
9.4.2熔断器 137
9.4.3自动开关 137
9.4.4漏电保护器 137
9.4.5电能表 137
9.5供配电系统设备设施运行维护管理 137
9.5.1供配电系统设备设施运行管理 137
9.5.2供配电设备设施运行维护管理 138
第10章 建筑电气照明设备及其运行维护管理 144
10.1电气照明的要求、种类 144
10.1.1照明质量的基本要求 144
10.1.2照明的种类 144
10.2电光源和照明灯具 146
10.3照明电路 147
10.3.1照明配电系统 147
10.3.2照明配电线路 148
10.4照明负荷计算 148
第11章 电梯系统及其运行维护管理 149
11.1电梯的分类 149
11.1.1按用途进行分类 149
11.1.2按额定速度分类 150
11.1.3按拖动方式分类 150
11.1.4按控制方式分类 150
11.2电梯的基本结构 152
11.3电梯的主要性能要求 154
11.3.1安全性 154
11.3.2可靠性 154
11.3.3平层准确度 155
11.3.4舒适感 155
11.4电梯的安全运行及控制 156
11.4.1电梯行驶前的安全检查 156
11.4.2行驶中的安全操作 157
11.4.3紧急情况下的安全措施 158
11.4.4电梯系统运行维护中常见表格示例 159
11.5电梯的维护管理 160
11.5.1电梯预防性维护保养和检修的内容 161
11.5.2电梯保养、检修的技术要求 166
11.5.3电梯维修保养中的安全操作 166
11.5.4电梯维修人员的素质要求及岗位培训 168
11.6电梯的一般故障检查和排除 170
11.6.1机械系统的故障和排除 170
11.6.2电气控制系统的常见故障和排除 172
11.6.3分析判断故障过程中的程序检查 174
第12章 公共安全防范系统及其运行维护管理 175
12.1公共安全防范系统的概述 175
12.2电视监视系统 176
12.2.1电视监控系统类型及规模 176
12.2.2闭路电视监视系统的组成 177
12.2.3数字视频监控系统 179
12.3入侵报警系统 180
12.3.1入侵报警系统的组成 180
12.3.2常用入侵报警探测器 181
12.4门禁控制系统 181
12.5对讲系统 182
12.5.1对讲系统的特点 183
12.5.2对讲系统的线路 184
12.6巡更管理系统 184
12.7停车场管理系统 185
12.7.1停车场管理系统简介 185
12.7.2停车场管理系统举例——ZQQM系列智能停车场管理系统 185
12.8公共安全防范系统的维护与管理 186
12.8.1入侵报警主机 186
12.8.2电视监控系统中的干扰源与抗干扰问题 187
12.8.3系统与设备的故障分析与排查 188
12.8.4图像显示部分故障原因与排查 191
12.8.5电源部分故障分析与排查 191
12.8.6主机故障的原因查找与排查 191
12.8.7解码器故障原因查找与排除 192
12.8.8镜头不动作故障原因的查找与排除 192
12.8.9云台不动作故障原因的查找与排除 192
12.8.10摄像头无图像故障原因的查找和排除 193
第13章 物业设备设施的维修管理 194
13.1设备设施的使用和维护 194
13.1.1设备设施的使用和维护基本原理 194
13.1.2设备设施维护管理 197
13.1.3物业设备设施的检查 198
13.1.4物业设备设施技术状态检查常见技术方法 199
13.2设备的故障管理 200
13.3物业设备设施维修管理 200
13.3.1维修方式和体制 200
13.3.2维修方式的选择 202
13.4物业重点设备设施管理 205
13.4.1状态检测的基本概念 205
13.4.2物业设备设施技术状态监测的方法 207
13.4.3诊断技术的基本概念 207
13.4.4物业设备设施故障诊断技术的基本方法 208
13.4.5故障树诊断法 209
参考文献 212