第1章 物业管理市场 1
1.1 物业管理市场的概念和特点 3
1.1.1 物业管理的概念 3
1.1.2 物业管理市场 7
1.1.3 物业管理市场的特点 13
1.2 物业管理市场的运行机制 14
1.2.1 物业管理市场的价格形式 14
1.2.2 物业管理市场的竞争机制 14
1.2.3 物业管理市场的管理体制 15
附录1A 物业管理条例（2007年版） 18
附录1B 物业管理企业资质管理办法（2007年版） 26
附录1C 业主大会规程（2003年版） 30
第2章 物业管理招投标概论 35
2.1 招投标制度的概念与发展 37
2.1.1 招投标的概念 37
2.1.2 招投标制度的起源与发展 40
2.2 物业管理招投标的发展与概念 42
2.2.1 物业管理招投标的产生与发展 42
2.2.2 物业管理招投标的概念 44
2.2.3 物业管理招投标与物业管理市场的关系 44
2.2.4 物业管理招投标制度对物业管理作业的意义 45
2.3 物业管理招投标的分类与特性 46
2.3.1 物业管理招投标的分类 46
2.3.2 物业管理招投标的特性 48
2.4 物业管理招投标的一般程序 49
2.4.1 物业管理招投标的原则 49
2.4.2 物业管理招投标的方式 50
2.4.3 物业管理招投标的一般程序 50
2.4.4 物业管理招投标相关各方在招投标活动中的职责 52
2.5 物业管理招投标的法规 55
2.5.1 物业管理法规 55
2.5.2 招投标立法对我国物业管理的积极影响 55
2.6 物业管理招投标存在的问题与探索 56
2.6.1 当前物业管理招投标中存在的问题及解决方法 57
2.6.2 物业管理招投标在国内部分城市中的探索 60
附录2A 中华人民共和国招标投标法（2000版） 68
附录2B 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003版） 76
第3章 物业管理招标实务 83
3.1 物业管理招标的组织与程序 85
3.1.1 物业管理招标的组织机构 85
3.1.2 物业管理招标的方式 85
3.1.3 物业管理招标的一般程序 87
3.2 物业管理招标文件的内容与编制 90
3.2.1 招标文件编写的工作模块 90
3.2.2 投标邀请书 91
3.2.3 物业的基本情况 92
3.2.4 物业管理的服务要求及技术标准 94
3.2.5 总则说明 103
3.2.6 编写投标书的要求 108
3.2.7 递交投标文件的要求说明 110
3.2.8 开标和评标的说明 111
3.2.9 合同授予的说明 114
3.2.10 物业管理服务合同的内容 115
3.2.11 附件 128
附录3A 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则（2000年版） 132
附录3B 普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年版） 151
第4章 物业管理投标实务 157
4.1 物业管理投标的组织机构与要点 159
4.1.1 物业管理投标的组织机构 159
4.1.2 物业管理投标的注意要点 160
4.2 物业管理投标的程序 161
4.2.1 取得从业资格 161
4.2.2 筹措资金 167
4.2.3 收集招标物业相关资料 168
4.2.4 进行投标可行性分析 168
4.2.5 购买并阅读招标文件 172
4.2.6 考察现场 172
4.2.7 制定管理服务方案及工作量 173
4.2.8 制订资金计划 174
4.2.9 标价试算 174
4.2.10 标价评估与调整 175
4.2.11 投标书的编制 175
4.2.12 办理投标保函 175
4.2.13 封送标书、保函 176
4.3 物业管理投标书的编制 177
4.3.1 投标人资格资质证明文件 177
4.3.2 前言与项目和企业简介 178
4.3.3 总体设想与承诺 182
4.3.4 人员配备计划 191
4.3.5 物质装备计划 193
4.3.6 维修基金的管理与使用 198
4.3.7 物业管理费用测算 198
4.3.8 相应的规章制度 201
4.3.9 档案管理 203
4.3.10 物业前期管理 205
4.3.11 日常物业管理内容 206
4.3.12 智能化系统管理 222
4.3.13 社区文化建设和便民服务 224
附录4A 物业服务收费管理办法（2003年版） 226
附录4B 物业服务收费明码标价规定（2004年版） 228
附录4C 物业服务定价成本监审办法（试行）（2007年版） 230
附录4D 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1999年版） 232
第5章 物业管理定标实务 235
5.1 开标 237
5.2 评标的组织 238
5.3 评标的程序 239
5.4 评标的评分细则 241
5.5 评标的要点 244
5.6 现场答辩会的组织与答辩技巧 247
5.7 评分统计表 259
5.8 定标 260
附录5 前期物业管理服务协议示范文本（1999年版） 270