前言 从城市化转型看人类社会发展阶段与陷阱 1
序 进入城市化世纪 1
第一节 比较意义上的中等收入陷阱并不存在 2
第二节 中等收入陷阱讨论的积极意义 14
第三节 人类真正跨过的几大发展阶段与陷阱 20
第四节 城市化转型与成为高收入经济体的密码 27
第五节 城市化转型之中与之后的世纪展望 42
第一章 引言：老三农问题的终结与新三农问题的挑战 53
第一节 老三农问题和土地问题的历史演变 55
一、改革前农村土地产权：集体所有与国家控制 55
二、改革后农村土地产权：从大包干到永佃权 56
三、改革后老三农问题的核心：税赋问题 58
四、两大改革成果：实现耕者有其田和免除税赋 59
第二节 在城市化转型中出现的新三农问题 61
一、新三农问题之一：农用地的流转和规模经营 61
二、新三农问题之二：农村土地的非农开发使用 63
三、新三农问题之三：农民离乡进城务工 65
四、新三农问题的难点和症结：土地非农开发使用 65
第二章 土地财政的异化与土地权利的分离 69
第一节 土地财政的异化 72
一、中国式土地财政从何而来 72
二、对中国式土地财政的两种相反观点 73
三、什么是中国式土地财政的真正问题 75
第二节 土地所有权之争的背后 77
一、农村土地集体所有制的存废之争 77
二、今天的土地权利之争究竟争什么 79
第三节 土地开发权与所有权的分离 80
一、关于农民是否应拥有土地开发权的两种观点 80
二、土地开发权是解开土地迷局的总钥匙 81
第三章 我国土地财产权和开发权分配的历史沿革和现状 85
第一节 历史沿革 87
一、改革前的三部宪法对土地所有权的规定 87
二、现行“八二宪法”对土地所有权的规定 88
三、《土地管理法》对土地开发权的规定及其效果 91
第二节 现状：乱象不可持续，改革不可避免 93
第四章 土地制度改革不同思路评析 95
第一节 土地制度改革的政府思路和政策困境 97
一、思路一：按区分公益性和经营性原则征地 97
二、思路二：按同地同价原则征地 98
三、思路三：按同地同权原则流转 100
四、政策困境：成本与风险的恶性循环 103
第二节 土地制度改革的学界主流思路 104
一、观点一：城乡建设用地的同地同权同价 105
二、观点二：规划许可范围内不同地也同权 109
三、观点三：废除管制农民拥有土地开发权 116
第五章 小产权房失控的困境与保障房的弯路和歧义 121
第一节 小产权房问题剖析 123
一、小产权房定义：违规建设的不合法商品房 123
二、小产权房成因：政府规划不明及法治缺位 124
三、小产权房合法化：正当性及可行性探讨 126
四、小产权房核心问题：农民有无自主城市化的权利？ 128
第二节 保障房的弯路和歧义 134
一、保障房建设的曲折历程一：从福利房到经济适用房 134
二、保障房建设的曲折历程二：从廉租房到棚户区改造 136
三、保障房建设的弯路和三大教训 139
第六章 城乡建设用地增减挂钩与成渝地票试验 143
第一节 城乡建设用地增减挂钩的由来、发展与政策效应 145
一、增减挂钩的政策出台：初衷为保护耕地 145
二、增减挂钩的政策效果：缓解中央和地方用地矛盾 147
三、增减挂钩的政策偏差：并未以农民市民化为本 148
第二节 地票试验的重大突破与致命缺陷 150
一、重大突破：让非城郊农民分享土地增值收益 150
二、试点结果：成渝地区地票交易模式的盛衰 151
三、原因分析：六大致命缺陷让地票难以为继 152
四、经验总结：地票失败源于增减挂钩内在缺陷 156
第七章 土地开发权的分配：理论与海外实践 159
第一节 土地开发权分离的经济学探讨 161
一、经济学解释：土地的位置垄断与外部性导致市场失灵 161
二、哈耶克观点：私人产权原则在土地问题上的例外 162
三、开发权困境：规划管理引起的“意外收益与受损” 164
第二节 土地开发权与所有权分离的历史过程 166
一、历史上早期的土地用途管制与规划法令 166
二、标志性判例：欧几里得村v．安布勒公司 167
三、西欧与东亚经验：不断强化开发权管制 168
第三节 土地开发权在不同权利主体间的分配 170
一、经验考察：美国的开发权转移 170
二、开发权分配：规划权归政府，收益权社会分享 172
第八章 土地征收的法律原则与法律应用 175
第一节 法律原则一：“公共使用”原则 177
一、“公共使用”原则由严到宽的法律演变 177
二、标志性判例一：伯尔曼v．帕克 179
三、标志性判例二：夏威夷房屋管理局v．米德基夫 180
四、征收权不断扩大的法律分歧：凯洛v．新伦敦镇 182
五、各国对征收权适用范围的法律规定 183
第二节 法律原则二：“公正补偿”原则 186
一、市场价值不是土地投入成本或征地转用后价值 186
二、市场价值不包括替代设施补偿或间接损失补偿 187
三、补偿标准按征收前市场价值计算的法理依据 190
四、尤斯瓦特报告：欧洲国家的“公平补偿”思想 191
第三节 东亚对土地增值分配的法律实践 192
一、日本的经验：减步法原理 192
二、我国台湾地区的经验：平均地权，涨价归公 197
第九章 传统城镇化向新型城镇化的道路转型——土地、户籍与财税配套改革的总体构想 217
第一节 制度设计的指导思想和目标 220
一、指导思想：土地增值应用于城市化主体即农民工 220
二、改革目标：让人的城市化与土地城市化同步推进 221
第二节 新型城镇化制度框架 222
一、改变用地指标分配机制，实现土地与户籍联动改革 222
二、调整既得利益结构，土地增值收益回归城市化主体 228
三、改变体制换粮断奶，将地方政府拔出卖地财政陷阱 245
四、城市规模布局和特大城市的发展模式 247
五、人口城市化和市民化的进度规划 251
六、城镇化引领和推动农业现代化的制度安排 253
七、城镇化转型中的集体土地所有制问题 256
第十章 结语 261
第一节 中国城市化转型道路的选择 263
第二节 中国实现城市化转型的三大不利因素 264
第三节 中国实现城市化转型的三大有利因素 268
附录一 关于实施新型城市化战略的建议 271
附录二 破除户籍垄断 实现人的城市化 273
附录三 城市化进程中楼市的战略定位和制度框架 277
第一节 中国房价的国际比较 277
第二节 房价飙升溯源 282
第三节 供求失衡的症结 284
第四节 历次楼市调控失效的原因 295
第五节 城市化进程中的楼市发展战略定位 298
第六节 楼市制度变革的基本内容 300
第七节 房地产税应谋定而后动 306
附录四 城市化过程中楼市政策的中日韩比较 311
第一节 中日韩三国城市化发展的高度可比性 311
第二节 需求管理：全面向普通自住房倾斜的楼市政策 316
第三节 中日韩楼市需求管理的几点对照与启示 321
第四节 中国住宅用地供给的演变和困境 324
第五节 日本城市住宅用地的正确定位和成本控制 328
第六节 韩国对日本经验的借鉴和强化 336
第七节 日韩住宅用地供给对中国的启示 340
附录五 楼市限购令的错误与纠正 345
第一节 限购令出台后的各方观点 345
第二节 限购令政策的两大错误 346
第三节 纠正限购令政策的机制设计 350
主要参考文献 355
后记 372