第一章 宅基地使用权的福利性 1
一、宅基地使用权是否具有福利性 1
二、福利性的语义辨析 5
（一）福利性与无偿性 6
（二）福利性与身份性 7
（三）福利性与无期限性 8
（四）福利性与不可流转性 10
（五）福利性与私权性 11
三、福利性语境下的法律改进 13
（一）福利性允许一定条件下的有偿使用 13
（二）福利性要求法律对宅基地使用权主体进行更明确的规定 16
（三）福利性要求宅基地使用权的期限不能超出自然人终生范围 19
（四）福利性决定了宅基地使用权不能实现完全的市场流转 20
四、趋势、冲突与制度再生 23
第二章 宅基地使用权的市场流转性 25
一、权利演进：福利性的缘起 26
二、禁令转变：从禁止到限制 30
三、执行现状：市场化的冲击 34
（一）各地宅基地使用权流转的情况 34
（二）法院对宅基地使用权流转的处理 38
四、研究倾向：效率与农民利益 43
（一）宅基地流转有利于土地资源有效配置 44
（二）宅基地流转有利于农民的经济利益 46
（三）宅基地流转有利于城乡一体化 47
五、宅基地使用权流转困境的实质 48
（一）研究尚未解决的问题 48
（二）矛盾、困境与权利结构 51
六、结论：合理解决方案的必备要素 54
第三章 宅基地改革的中英比较 60
一、中英比较的基础 61
（一）权利享有的身份性 61
（二）权利时限不确定 65
（三）受让人保护不足 67
二、英国现代土地法改革的应对 72
（一）登记改革 72
（二）权利结构简化 75
（三）越位制 77
三、我国宅基地改革的思路 79
（一）逐步推行强制登记制度 79
（二）明确宅基地使用权的期限 81
（三）以经济受益代替土地受益 83
第四章 英国地产权越位制度的建构与发展 86
一、“越位”的意涵 86
二、地产权越位制度的产生 89
（一）制度背景 89
（二）前期改革 93
三、1925年《财产法》的越位机制 96
四、越位制的发展：“更高权益” 101
五、对抗受让人的更高权益 105
六、对抗地产权人的更高权益 109
七、越位权与更高权益的辨析 113
八、越位制与我国相关制度的区分与比较 117
第五章 宅基地信托的基本法律问题 120
一、研究综述 120
二、信托的起源 123
三、信托与相关概念的区分 126
（一）信托与民事代理 126
（二）信托与行纪 127
（三）信托与第三人利益合同 127
（四）信托与股份投资关系 128
四、信托制度的价值 128
（一）缔约成本 129
（二）履约成本 130
（三）违约成本 130
五、信托的成立与生效 131
（一）信托的成立 131
（二）信托的生效 134
六、信托财产的归属 135
七、信托受益权的性质 137
（一）物权说 137
（二）债权说 138
（三）混合说 139
（四）独立权利说 140
（五）受益权应当划归物权的分析 141
八、信托财产的独立性 142
（一）信托财产的非继承性 142
（二）破产财产之排除 143
（三）强制执行之禁止 143
（四）抵消之禁止 144
（五）混同之限制 144
（六）信托财产的有限责任 144
九、信托的登记 145
十、保护信托 148
第六章 宅基地信托的设计与推进 150
一、宅基地信托要遵循的基本原则 150
（一）利益引导与自愿原则 150
（二）制度性推进而非实体性推进 151
二、我国现在的农村土地信托情况 151
（一）浙江省绍兴县的返租倒包 152
（二）贵州省安龙县的土地转包 153
（三）湖南省浏阳市的混合制 153
三、宅基地使用权信托的整体设计 154
（一）宅基地投资信托 155
（二）宅基地管理信托 158
四、宅基地使用权信托的受托人 158
（一）信托公司 158
（二）一般受托人 161
五、宅基地使用权信托的委托人和受益人 164
六、宅基地使用权信托的登记 166
七、宅基地使用权信托的影响 167
附录一 我国宅基地使用权立法体系 169
附录二 我国信托相关法律法规 206
附录三 英国相关法律（节录） 238
参考文献 279
索引 293