总报告 3
第一章 2011年中国房地产发展概况 3
1.1 房地产市场发展状况 3
1.1.1 景气指数下行，供应、资金增速继续回落 3
1.1.2 调控措施日趋严厉，三限一保障多管齐下 6
1.2 房地产产业发展特征 7
1.2.1 产业规模持续扩大，房地产业增加值稳步增长 7
1.2.2 产业结构逐步优化，专业化与行业集中度提高 9
1.3 城市人居水平发展进程 10
1.3.1 居住舒适度逐渐提高，城市设施水平稳步改善 10
1.3.2 住房购买力相对下降，居民住房支出大幅提高 11
1.3.3 住房保障体系逐渐完善，建设与管理力度增强 11
第二章 中国房地产发展指数研究及城市指数排名 13
2.1 房地产发展指数的研究背景 13
2.2 房地产发展指数的内涵与功能 14
2.2.1 房地产发展指数的内涵 14
2.2.2 房地产发展指数的定义 17
2.2.3 房地产发展指数的功能 19
2.3 房地产发展指数的指标体系与评价方法 19
2.3.1 评价指标选取原则 19
2.3.2 房地产发展指数的指标体系 20
2.3.3 房地产发展指数的评价方法 24
2.4 2011年中国35个大中城市房地产发展指数排名 27
第三章 中国房地产发展趋势研判及健康发展建议 30
3.1 近期中国房地产发展趋势研判 30
3.1.1 宏观调控延迟效应显现，市场短期陷萎缩状态 30
3.1.2 保障性住房将陆续供应，但保障效果仍待检验 31
3.1.3 “三外”投资逐步降低，产业模式显调整端倪 32
3.2 中国房地产业健康发展的建议 34
3.2.1 加强政策实施监控，确保调控目标落实到位 34
3.2.2 优化土地供应机制，改善城市土地有效供给 34
3.2.3 引导住宅多元供应，着力保障基本住房需求 36
3.2.4 深化税收综合改革，促建产业发展长效机制 37
3.2.5 完善金融配套政策，助推房地产业转型升级 38
指数篇 43
第四章 中国35个大中城市房地产发展指数评价与分析 43
4.1 中国35个大中城市房地产发展指数评价结果 43
4.1.1 城市房地产发展指数综合排名 43
4.1.2 城市房地产发展指数区域分布 44
4.1.3 城市房地产发展指数特征分类 46
4.2 中国35个大中城市房地产发展指数典型特征分析 46
4.2.1 房地产发展区域差距明显，区域内部分化严重 46
4.2.2 房地产发展不均衡性凸显，综合水平仍待提升 48
4.2.3 房地产发展长尾效应显著，中部城市潜力巨大 50
4.3 中国35个大中城市房地产发展指数的启示 50
第五章 中国35个大中城市房地产市场健康指数评价与分析 52
5.1 中国35个大中城市房地产市场健康指数评价结果 52
5.1.1 城市房地产市场健康指数综合排名 52
5.1.2 城市房地产市场健康指数区域分布 53
5.1.3 城市房地产市场健康指数特征分类 55
5.2 中国35个大中城市商品住宅市场健康指数评价与分析 56
5.2.1 城市商品住宅市场健康指数评价结果 56
5.2.2 城市商品住宅市场健康指数区域特征分析 58
5.2.3 城市商品住宅市场健康指数典型特征分析 59
5.3 中国35个大中城市商业营业用房市场健康指数评价与分析 61
5.3.1 城市商业营业用房市场健康指数评价结果 61
5.3.2 城市商业营业用房市场健康指数区域特征分析 62
5.3.3 城市商业营业用房市场健康指数典型特征分析 64
5.4 中国35个大中城市写字楼市场健康指数评价与分析 65
5.4.1 城市写字楼市场健康指数评价结果 65
5.4.2 城市写字楼市场健康指数区域特征分析 66
5.4.3 城市写字楼市场健康指数典型特征分析 68
5.5 中国35个大中城市房地产市场健康指数的启示 69
第六章 中国35个大中城市房地产人居民生指数评价与分析 71
6.1 中国35个大中城市房地产人居民生指数评价结果 71
6.1.1 城市人居民生指数综合排名 71
6.1.2 城市人居民生指数区域分布 74
6.1.3 城市人居民生指数特征分类 75
6.2 中国35个大中城市人居民生指数典型特征分析 76
6.2.1 Ⅰ类城市：住房购买力相对较强、保障水平滞后 77
6.2.2 Ⅱ类城市：人居民生发展达平均水平且内部均衡 78
6.2.3 Ⅲ类城市：商品住宅价格增幅过大致购买力较弱 80
6.2.4 Ⅳ类城市：近几年保障性住房建设速度明显加快 81
6.3 中国35个大中城市房地产人居民生指数的启示 83
第七章 中国35个大中城市房地产业协调指数评价与分析 86
7.1 中国35个大中城市房地产业协调指数评价结果 86
7.1.1 城市房地产业协调指数综合排名 86
7.1.2 城市房地产业协调指数区域分布 88
7.1.3 城市房地产业协调指数特征分类 88
7.2 中国35个大中城市房地产业协调指数典型特征分析 89
7.2.1 同一城市房地产业规模、结构与绩效发展不均衡 89
7.2.2 不同城市房地产业规模呈现显著的两极分化趋势 90
7.2.3 经济发达的中等规模城市房地产业市场结构更优 92
7.2.4 中西部地区城市房地产业绩效总体水平低于东部 93
7.3 中国35个大中城市房地产业协调指数的启示 95
专题篇 99
第八章 宏观调控与住宅市场发展 99
8.1 住宅市场宏观调控的背景 99
8.2 住宅市场调控政策评述（2010—2011年） 99
8.2.1 注重调控节奏，调控目标渐次升级 100
8.2.2 “限”字当头，调控手段行政色彩渐浓 100
8.2.3 税收政策从严，住房交易成本逐步提高 102
8.2.4 优化土地供给结构，助力住宅市场调控 103
8.2.5 保障性住房建设提速，民生问题成重点 103
8.3 住宅市场调控效果研判（2010—2011年） 105
8.3.1 住宅市场调控效果总体研判 105
8.3.2 调控政策对住宅市场供给的影响效果研判 108
8.3.3 调控政策对住宅市场需求的影响效果研判 112
8.4 住宅市场发展趋势预判 112
8.4.1 住宅市场调控政策预判 112
8.4.2 住宅市场价格走势预判 113
8.5 结语 123
第九章 住房保障与城市人居民生 124
9.1 中国保障性住房制度与政策 124
9.1.1 中国城镇住房保障制度发展历程 124
9.1.2 中国保障性住房主要政策梳理 125
9.2 中国保障性住房建设状况 130
9.2.1 1998—2010中国保障性住房建设状况 130
9.2.2 2011年保障性住房用地实际供给情况 132
9.2.3 2011年保障性住房新开工情况 133
9.2.4 2011年保障性住房建设资金来源情况 134
9.3 中国保障性住房供给结构与规模分析 134
9.3.1 从两“怪象”看保障性住房供给结构 135
9.3.2 多目标与多层次供给结构存在的主要问题 135
9.3.3 保障性住房供给结构的合理趋势与思考 137
9.3.4 影响保障性住房供给规模的主要方面 138
9.3.5 对保障性住房供给总量政策的解读 139
9.4 中国保障性住房建设融资渠道探讨 141
9.4.1 中国保障性住房主要融资模式及所存在的问题 141
9.4.2 发达国家经验及对中国的启示 143
9.4.3 拓展中国保障性住房融资渠道的建议 145
9.5 结语 148
第十章 产业组织与房地产业绩效 149
10.1 产业组织影响产业绩效的基本理论 149
10.2 中国房地产业组织结构的演进与特征 150
10.2.1 企业规模结构的演变与发展特征 151
10.2.2 企业所有制结构的演变与发展特征 156
10.3 模型设定与变量选取 163
10.3.1 计量模型与变量选取 163
10.3.2 TFP的测算模型与变量选取 164
10.3.3 数据来源与描述性分析 166
10.4 产业组织结构对中国房地产业绩效的影响 167
10.4.1 企业规模结构对房地产业绩效的影响分析 167
10.4.2 企业所有制结构对房地产业绩效的影响分析 169
10.5 结语 173
后记 174