上篇 诉讼指引 3
第一章 概述 3
1.物业纠纷的类型和案由 3
2.物业纠纷的特点 4
3.物业纠纷的解决途径 5
4.物业纠纷的当事人 6
第二章 起诉和受理 8
第一节 管辖 8
1.管辖法院的确定 8
2.管辖权异议 9
第二节 起诉 9
1.起诉条件 9
2.起诉书的书写注意事项和样式 11
3.起诉时需提交的主要材料 13
4.诉讼代理人的委托 14
5.被告提起反诉 15
6.诉讼时效 16
第三节 受理 17
1.案件受理 17
2.受理费 18
第三章 证据 20
1.常见证据类型 20
2.举证责任 21
3.证据收集 22
4.证据提交 22
5.举证期限 23
6.证据保全 25
第四章 一审开庭程序 26
第一节 庭前准备阶段 26
1.开庭审理前的准备工作 26
2.送达方式及其法律后果 27
3.被告应诉答辩的法律后果 28
4.审理前发现遗漏当事人的处理 29
第二节 审理方式和期限 29
1.适用程序及其审理方式 29
2.回避的申请及处理 30
3.一审程序的审理期限 30
4.延期审理的情形 31
5.诉讼中止和诉讼终结的情形 31
第三节 开庭审理程序 32
1.开庭审理的主要步骤 32
2.法庭调查阶段 33
3.法庭辩论阶段 34
4.庭审笔录 34
第四节 保全和鉴定 35
1.财产保全的种类及适用条件 35
2.行为保全 37
3.鉴定程序 37
第五章 法院裁判 39
第一节 调解 39
1.调解的适用阶段 39
2.调解书的生效时间和效力 39
3.调解后反悔的处理 39
第二节 判决和裁定 40
1.判决和裁定的内容 40
2.原告撤诉的条件及处理 40
3.当事人缺席的后果 40
4.诉讼费用的负担 41
第六章 二审程序 42
第一节 上诉 42
1.上诉需提交的材料及上诉状格式 42
2.上诉费的预交和负担 43
3.当事人撤回上诉的处理 43
第二节 二审程序 44
1.二审程序的审理方式 44
2.新证据的提交与认定 44
3.二审程序的审理期限和审理结果 44
第七章 再审程序 46
第一节 再审案件的申请和受理 46
1.当事人申请再审的条件 46
2.当事人申请再审的方式 48
3.法院对当事人再审申请的受理 49
4.再审期间不影响生效法律文书的执行 49
第二节 再审案件的审理 49
1.再审案件的审理方式 49
2.再审案件的审理结果 50
第八章 执行程序 51
第一节 执行案件的申请和受理 51
1.申请法院强制执行的条件 51
2.申请强制执行的受理法院 52
3.法院受理执行案件的条件 52
第二节 案件的执行 53
1.案件执行期限 53
2.强制执行措施 53
3.暂缓执行 54
4.中止执行 54
5.终结执行 55
6.执行回转 55
7.执行和解 55
下篇 实务解答 59
第一章 前期物业管理纠纷 59
1.哪些纠纷属于前期物业管理纠纷？ 59
2.签订购房合同时，开发商制定物业管理合同合法吗？ 61
3.开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？ 62
4.开发商“赠送物业费”承诺对物业公司是否有约束力？ 63
5.开发商制定的临时管理规约是否可以修改？ 65
6.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务公司合法吗？ 65
7.开发商可以在房地产买卖合同中约定减免业主物业服务费吗？ 67
8.小区内的公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主？ 68
9.前期物业服务合同到期，小区还没有成立业主委员会怎么办？ 69
10.前期物业服务合同未履行完毕，业主可以解聘物业服务公司吗？ 70
11.前期物业管理公司遭解聘后，拒绝退出怎么办？ 72
第二章 物业管理费和其他费用 74
12.物业服务合同属于委托合同还是服务合同？ 74
13.无书面物业管理服务合同时，业主和物业公司的法律关系如何认定？ 75
14.业主以没有看到业主委员会和物业服务公司签订的合同为由，拒交物业服务费合理吗？ 77
15.如何认定物业管理公司的违约责任？ 78
16.物业服务公司能以住户没有产权证，并非业主为由，拒绝履行相关义务吗？ 79
17.房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷是否适用《物业管理条例》规定？ 80
18.物业服务公司收支情况是否应该向业主公开？ 82
19.业主可以以物业服务未达到标准为由拒付或要求降低物业服务费吗？如何认定物业服务公司提供的服务是否符合合同约定的标准？ 82
20.业主有权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费吗？ 84
21.业主拖欠物业服务费时，物业服务公司可以不为其提供物业服务吗？ 86
22.业主拖欠物业服务费，物业服务公司有权停水、停电吗？ 86
23.业主何时开始承担物业服务费？开发商交房后，业主可否以一直未居住为由拒交物业管理费？ 86
24.小区的物业管理费究竟应该涵盖哪些费用？ 88
25.物业管理服务合同没有明确收费标准，物业服务公司有权自行提高收费吗？物业服务收费标准是否必须经物价管理部门备案才有效？ 88
26.物业服务公司有权对不缴纳物业管理费的业主收取滞纳金吗？ 89
27.走廊、电梯、院落等小区的公共区域照明费用，由谁负担？是从物业管理费用中提取还是由业主单独交纳？ 91
28.首层用户是否应承担电梯费用？ 91
29.业主家中被盗，能否要求物业公司予以赔偿？ 91
30.物业服务公司追讨物业服务费有诉讼时效限制吗？ 93
第三章 小区的维修纠纷 96
31.物业服务企业对业主报修不及时服务，给业主造成损失怎么办？ 96
32.业主装修不遵守管理规约，物业服务公司是否有权制止？ 98
33.业主搭建违章建筑，物业服务公司有权起诉要求拆除吗？ 101
34.物业公司对于业主违反协议约定的哪些行为，有权提起诉讼？ 103
35.业主在其独用的露台上搭建玻璃房，是否违反物业管理公约？ 104
36.物业服务公司对于业主装修负有何种监督职责，是否有权强行收取业主装修押金？ 106
37.物业服务公司收取业主装修押金拒不退还，业主如何维权？ 108
38.业主装修房屋，物业服务公司是否有权收取装修管理费？ 109
39.物业服务公司不允许业主封闭阳台的约定要受到合法性审查吗？ 111
40.业主装修擅自拆除承重墙，其他业主及物业公司怎么办？ 113
41.物业服务公司应当对公共区域养护、维修中的不当行为负责吗？ 116
42.业主违章装修，物业服务公司有权采取罚款或断水断电等惩罚措施吗？ 117
43.相邻业主不当装修造成损失，物业服务公司承担责任吗？ 119
44.相邻业主造成的侵权，物业服务公司负责赔偿吗？ 120
45.小区的公共设施侵害部分业主利益，业主是否有权起诉物业公司要求拆除？ 122
46.业主在承重墙上凿眼，邻居有权起诉制止吗？ 123
47.业主擅自建设违章建筑，相关行政管理机关应该处罚业主还是物业服务公司？ 125
48.小区某栋楼的顶楼漏雨，楼顶维修费是顶楼业主自己支付还是本楼业主均摊？ 127
第四章 小区内的人身伤害 129
49.小区物业服务公司保安打死访客，物业服务公司承担责任吗？ 129
50.业主装修时坠楼身亡，开发商和物业服务公司谁是被告？谁承担赔偿责任？ 131
51.物业服务公司要对触电受伤业主负赔偿责任吗？ 133
52.电梯发生事故，物业服务公司对自己的过错有举证责任吗？ 134
53.业主入住后房屋受损，物业服务公司和开发商在各自职责范围内负责吗？ 136
54.小区健身器材致人损害，物业服务公司主张已经设立安全警示牌，可以免责吗？ 138
55.物业服务公司因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？ 140
56.业主在小区公共区域堆放的建筑垃圾伤人，物业公司应当承担责任吗？ 142
57.设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务公司承担责任吗？ 143
58.业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务公司应当负责吗？ 145
59.小区内违禁燃放烟火爆竹引发火灾致人损害，物业服务公司应当承担责任吗？ 146
60.物业服务公司的保安人员让社会人员进入物业服务区，发生人身损害，物业服务公司是否承担责任？ 148
61.儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，物业服务公司和监护人各自承担责任吗？ 150
第五章 小区的财产、名誉侵权 153
62.业主私搭乱建，物业服务公司起诉影响小区美观要求其拆除能获得支持吗？ 153
63.小区内宠物伤人，物业公司应当承担责任吗？ 155
64.部分业主有权处置其使用的共用楼道吗？ 157
65.业主维权行为过激，是否会侵害物业服务公司名誉？ 158
66.业主停放在小区内的车辆受损，物业公司应当承担责任吗？ 160
67.暴雨导致水管堵塞造成损失，物业服务公司应该负责吗？ 161
68.小区水泵噪声扰民，业主有权请求物业服务公司承担精神损害赔偿吗？ 163
69.物业服务公司能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌吗？ 165
70.业主拖欠费用，物业服务公司有权强制停水停电吗？ 167
71.小区无物业公司，存放在小区的汽车被盗，居民委员会应当承担责任吗？ 168
72.非机动车未停放在停车处，在小区内被盗，物业公司是否应当承担责任？ 169
73.业主家中跑水，导致电梯故障，业主、物业公司谁来承担责任？ 171
74.物业服务公司将物业服务委托给他人，侵犯业主权利时，由谁承担责任？ 172
75.物业服务公司公开业主委员的电话触犯了个人隐私，侵权吗？ 174
76.物业公司印发传单指责业主委员会负责人，构成名誉权侵权吗？ 175
77.业主家中财物被盗，小区监控摄像头毁坏无法辨认犯罪嫌疑人，物业公司是否应当对业主承担赔偿责任？ 177
78.业主家中失火，小区内消防设施废弃不能正常灭火，物业公司应对业主的损失承担责任吗？ 178
第六章 小区车位管理 180
79.业主车位常被占，可否拒交或减交停车管理费？ 180
80.业主擅自改变车位造成损失，物业服务公司不需要负责吗？ 181
81.业主交纳了停车场地使用费，就与物业服务公司构成保管合同关系吗？ 182
82.业主车位被人占，停放他处受损失，物业服务公司要承担责任吗？ 184
83.签订租用停车位合同，物业服务公司对业主车辆负有安全保障义务吗？如未签订呢？ 185
84.物业服务公司有权在小区楼间空地划出车位出租吗？ 187
85.高空坠物砸车，物业服务公司能举证免责吗？ 188
86.业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务公司索赔吗？ 190
87.（住户）使用临时出入证、未交停车费的车辆被损坏，物业服务公司应当承担责任吗？ 192
88.突发暴雨车库被淹，物业服务公司可以免责吗？ 194
89.物业服务公司只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责吗？ 196
90.住客在酒店门口丢失车辆，酒店在安全保障义务范围内负补充责任吗？ 196
91.住户擅自停车占用通道，物业服务公司为疏通道路而损坏车辆不应赔偿吗？ 198
92.物业服务公司收取的小区停车费是否该返还给全体业主或者业主委员会？ 199
93.小区车库（车位）的产权归属业主个人还是全体业主？ 200
94.小区的车位车库使用应该遵循“业主优先”原则吗？ 201
95.小区地面停车位归业主共有还是归物业公司所有？ 201
96.车位是否为房屋附属物？转让车位是否适用善意取得？ 202
第七章 小区公用部分的使用及维护 205
97.一个小区或一栋住宅楼内的哪些地方属于业主共有部分？ 205
98.物业管理用房归物业公司所有还是属于业主所有？ 206
99.物业服务公司可以改变物业管理区域内公共设施、场所的原始使用用途吗？ 208
100.小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务公司还是业主共同所有？ 209
101.业主可以将住宅改为商业用房开设公司吗？ 211
102.邻居对房屋进行“群租”，业主不胜其扰该怎么办？ 214
103.业主擅自占用楼道堆放杂物怎么办？ 216
104.相邻方装抽油烟机，排风口对准邻居怎么办？ 218
105.小区会所对外营业扰民，业主如何维权？ 219
106.小区内的供水、供电、通信、有线电视及设施设备由谁负责维护？ 220
107.开发商出售房屋时承诺一楼送花园绿地是否侵害了其他业主的利益？ 222
108.一些业主以其不是物业服务合同当事人拒绝履行相关义务有无法律依据？ 223
109.如何确定物业服务企业的义务？ 225
110.物业服务合同终止，物业服务公司不办理移交手续怎么办？ 226
第八章 小区安全防卫 229
111.小区治理混乱，物业服务公司是否要进行有效阻止和管理？ 229
112.业主小区内被杀，物业服务公司在何种条件下要承担民事赔偿责任？ 230
113.业主财物在房间内被盗，物业服务公司是否应承担相应赔偿责任？ 232
114.建筑和管理瑕疵导致业主受伤乃至死亡的，开发商和物业服务公司如何担责？ 234
115.业主在小区内遭执勤保安殴打，物业服务公司是否应该承担赔偿责任？ 235
116.业主在小区内跳楼坠亡，物业服务公司是否应当承担赔偿责任？ 237
117.物业服务公司不允许业主封闭阳台和安装外置式的防盗窗，窃贼入室行窃，物业服务公司有责任吗？ 239
118.业主在小区内正常行走，被跳楼人砸死，物业公司如何承担相应责任？ 241
第九章 业主大会的权利义务 243
119.业主大会的法律性质是什么？ 243
120.业主大会会议如何召集？ 244
121.业主大会上业主按照人头数行使表决权吗？ 245
122.业主大会会议上哪些事项需要特别决议？ 247
123.业主大会会议决议对谁有约束力？ 248
124.业主大会决议对业主继受人是否有约束力？ 248
125.如果业主大会决议违法，业主如何行使撤销权？ 249
126.业主如何筹备首次业主大会？ 251
127.业主大会决议对未参加会议的业主是否具有约束力？ 253
128.通知部分业主召开业主大会是否合法？ 254
129.让业主填写“征求意见表”符合业主大会召开的形式吗？ 255
130.业主委员会说了算，还是业主大会说了算？ 257
131.物业管理区域内有多套房屋的业主，在业主大会上如何行使表决权？ 258
第十章 业主的权利义务 259
132.未成年人业主、非小区业主能否做业主参加业主大会，成为业主委员会委员？ 259
133.没有办理房屋产权证的购房人是否是业主？是否有资格参加业主大会呢？ 259
134.业主对小区内的建筑物享有哪些所有权？ 260
135.业主可以对“管理规约”说不吗？ 261
136.房屋设备不全，业主如何维权？ 262
137.业主觉得业主委员会的决定不适当可以提起撤销之诉吗？ 264
138.业主破坏小区绿地，物业服务公司不作为，其他业主可以行使物业管理权吗？ 265
139.业主认为业主委员会委员不称职，如何撤销其业主委员会委员资格？ 266
140.在普通住宅楼中办公司进行营业，是否必须得到全楼业主的书面同意？ 267
141.物业服务公司出租小区公用地，业主有权起诉吗？ 269
142.业主、业主大会、业主代表大会、业主委员会的关系？ 270
第十一章 业主委员会的权利义务 272
143.一个小区能否成立多个业主委员会？ 272
144.入住多年，一直未成立业主委员会，如何解决？ 272
145.业主委员会具有诉讼主体资格吗？ 274
146.对业主委员会的诉讼主体资格有无限制？ 276
147.业主委员会可以代表业主起诉物业公司返还多收取的费用吗？ 279
148.业主委员会可以协议约定由物业公司承担工作经费吗？ 281
149.业主委员会可以起诉侵害共有财产的业主吗？ 284
150.业主可以起诉撤销业主委员会有关变更物业公司的决议吗？ 286
151.业主个人可以就物业费的收取标准等问题起诉物业公司吗？ 288
第十二章 小区专项维修资金 292
152.什么是小区专项维修资金，业主可以不交纳吗？ 292
153.小区专项维修资金归谁所有？ 294
154.专项维修资金交存比例是多少，何时交纳？ 295
155.业主大会成立前，如何使用维修资金？ 298
156.业主大会成立后，如何使用维修资金？ 300
157.业主委员会可以用小区的维修资金购买银行委托理财产品吗？ 302
158.房屋出售后，可以取回自己交纳的专项维修资金吗？ 303
159.维修资金利息等收益归全体业主所有，还是归物业服务公司所有？ 305
160.业主委员会可以随意使用维修资金吗？ 306
附录 相关法律法规、司法解释 311
中华人民共和国民事诉讼法（1991.4.9） 311
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（1988.4.2） 314
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见（1992.7.14） 314
中华人民共和国侵权责任法（2009.12.26） 315
物业管理条例（2003.6.8） 315
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009.4.20） 324
中华人民共和国民法通则（1986.4.12） 325
中华人民共和国合同法（1999.3.15） 326
中华人民共和国物权法（2007.3.16） 327
业主大会和业主委员会指导规则 328
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 337
最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（2003.12.26） 340
中华人民共和国保险法（1995.6.30） 345
供电营业规则（1996.10.8） 345
娱乐场所管理条例（2006.1.29） 346
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 346