上篇 美国住房金融市场体系与运行机制 3
1．美国住房抵押贷款一级市场 3
1.1 住房抵押贷款一级市场（Ⅰ）——参与主体 4
1.1.1 住房抵押贷款放款机构与市场结构变化 4
1.1.2 分工明确的中介机构 10
1.1.3 建立政府担保机制 13
1.2 住房抵押贷款一级市场（Ⅱ）——抵押贷款产品 13
1.2.1 住房抵押贷款产品分类 13
1.2.2 住房抵押贷款产品微观结构与产品设计 21
1.2.3 住房抵押贷款借款成本 28
1.2.4 其他成本 32
1.2.5 抵押贷款定价方式 36
1.3 住房抵押贷款一级市场（Ⅲ）——贷款流程与管理 37
1.3.1 抵押贷款相关部门与贷款流程 38
1.3.2 贷款申请与审批 48
1.3.3 贷款审批自动化 50
1.4 住房抵押贷款一级市场（Ⅳ）——抵押经纪人制度 52
1.4.1 美国抵押经纪人制度的形成与发展 52
1.4.2 抵押经纪人的功能与作用 55
1.4.3 美国抵押经纪人制度运行机制 58
1.4.4 抵押经纪人制度存在的主要问题与原因 62
2．美国住房抵押贷款二级市场 65
2.1 住房抵押贷款二级市场（Ⅰ）——“两房”与抵押贷款证券化 66
2.1.1 抵押贷款证券化市场的形成与发展 66
2.1.2 抵押贷款证券化市场的规模与结构 67
2.1.3 市场主体与运行机制 69
2.1.4 二级市场与一级市场的关系 72
2.1.5 抵押贷款二级市场：风险转移与回流、扩散与放大机制 75
2.2 住房抵押贷款二级市场（Ⅱ）——联邦住房贷款银行体系与流动性供给 84
2.2.1 联邦住房贷款银行体系的形成与发展 84
2.2.2 联邦住房贷款银行体系的作用 85
2.2.3 联邦住房贷款银行体系的组织架构 87
2.2.4 联邦住房贷款银行体系的会员管理 88
2.2.5 联邦住房贷款银行体系为会员提供的融资产品与服务 94
2.2.6 联邦住房贷款银行的资金来源 97
2.2.7 联邦住房贷款银行的流动性来源支持中低收入家庭住房和社区发展项目 102
3．美国中低收入群体住房解决机制 108
3.1 住房领域的公共住房制度——低收入家庭住房解决机制 108
3.1.1 低收入家庭分类与标准 108
3.1.2 收入水平与政府住房项目申请 110
3.2 住房领域的政府担保制度——中偏下、中等及中偏上收入家庭住房解决机制 113
3.2.1 联邦住房管理局抵押贷款保险 113
3.2.2 退伍军人管理局担保贷款 118
3.2.3 退伍军人管理局贷款与联邦住房管理局贷款比较 120
3.3 政府住房担保制度的理论分析 120
3.3.1 引言 120
3.3.2 政府担保的功能 123
3.3.3 我国采取政府担保解决中低收入群体住房问题的必要性与可行性 126
3.3.4 结论和建议 128
3.4 住房领域的政府支出、补贴与税收制度——一级市场 129
3.4.1 公共住房领域的税收与补贴 132
3.4.2 房屋购买与税收制度 136
3.4.3 住房债券投资者的税收优惠 137
3.5 住房领域的政府支出、补贴与税收制度——二级市场 139
3.5.1 渠道一：“两房” 139
3.5.2 渠道二：联邦住房贷款银行 144
3.6 住房立法与政府干预住房市场的机制 145
3.7 主要国家中低收入家庭住房保障制度简要比较 147
4．美国住房金融监管体系 152
4.1 危机前的住房金融监管架构 152
4.1.1 主要监管机构 152
4.1.2 对“两房”的监管 155
4.1.3 对联邦住房贷款银行的监管 158
4.1.4 对住房抵押贷款经纪人的监管 160
4.2 美国住房金融监管体制存在的问题与原因 161
4.2.1 美国住房金融监管存在的问题 161
4.2.2 美国住房金融监管失效的原因 163
4.3 危机后的住房金融监管 165
4.4 证券化、监管资本套利与资本监管改进 168
4.4.1 文献综述 168
4.4.2 证券化与监管资本套利机制 171
4.4.3 防止银行资本监管失效的对策建议 176
4.4.4 结论 180
5．美国住房抵押贷款借款人利益法律保护研究 182
5.1 美国住房抵押贷款法律制度的起源和发展 182
5.1.1 美国住房抵押贷款法律制度的形成 182
5.1.2 美国住房抵押贷款法律制度的发展 184
5.2 美国住房抵押贷款市场的歧视 186
5.2.1 不同人种贷款拒绝率的差异 186
5.2.2 不同人种贷款价格的差异 187
5.3 借款人利益保护的立法 188
5.4 保护借款人权利和利益的机制 189
5.4.1 金融机构应尽的义务 189
5.4.2 监管机构的权利与责任 190
下篇 完善我国住房金融体系 194
6．中国住房金融制度现状与缺陷 194
6.1 住房金融市场与监管体制的现状 194
6.1.1 住房抵押贷款一级市场 194
6.1.2 二级市场 198
6.1.3 住房金融监管 198
6.2 我国住房抵押贷款市场存在的主要问题 198
6.2.1 住房调控和监管无法可依 198
6.2.2 市场体系健全 199
6.2.3 产品少、差异化不够 199
6.2.4 对借款人利益保护不够 199
6.2.5 我国中低收入家庭住房解决机制有待进一步改进 200
7．我国住房抵押贷款风险研究 202
7.1 我国住房抵押贷款逾期型违约影响因素实证研究 202
7.1.1 相关文献综述 202
7.1.2 数据来源、变量定义与统计描述 208
7.1.3 模型选择与假设 213
7.1.4 实证分析 215
7.1.5 政策建议 223
7.2 我国住房抵押贷款提前偿还型违约影响因素实证研究 224
7.2.1 相关文献综述 224
7.2.2 变量定义与赋值 230
7.2.3 样本统计描述分析 231
7.2.4 实证分析 235
8．完善我国住房体系的建议 242
8.1 完善住房金融市场体系 242
8.1.1 建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险 242
8.1.2 建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率 245
8.1.3 建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理 247
8.1.4 建立专门的住房金融监管架构 247
8.2 构建中低收入群体住房解决机制 249
8.2.1 建立“经济适用房＋政府担保＋证券化”的机制 249
8.2.2 鼓励民间资本进入公共租赁住房建设领域 249
8.3 加快住房立法建设，保护住房抵押贷款借款人利益 249
8.3.1 构建我国住房抵押贷款借款人利益保护的必要性 250
8.3.2 构建我国住房抵押贷款借款人利益保护的法律制度 250
参考文献 253
附录1 国家社会科学基金项目立项与结项信息 264
附录2 项目相关研究成果 265