问题 我们需要什么样的城市 3
城市的世界 3
大机会、大问题？ 5
城市有何吸引力 5
城市有何问题 7
中国的城市、中国的问题？ 9
我们需要什么样的城市 13
第一篇：理论解释——城镇化的逻辑 17
第1章 何谓城市 17
经济增长 18
社会包容 20
生态绿色 21
城市是增长、包容和绿色三个变量的“组合体” 22
第2章 何谓城镇化 24
城镇化是一种动态转变过程 24
城镇化是地理空间的重塑 27
城镇化也伴随着矛盾冲突 29
第3章 城镇化的动力 34
生产力条件的变化 34
交通和通信条件的变化 38
金融条件的变化 40
第4章 城镇化的机制 41
人口流动的动态调节机制 41
企业的工厂和办公地点选择的动态调节机制 44
第5章 以城市看待增长 47
生产率的提升是关键 47
交通和地理条件同样重要 51
衰落和转型也是一种常态 57
第二篇：美国观察——美国城市的发展和转型 63
第6章 美国的人口流动 63
美国人口的跨区流动 63
美国人口的跨城流动 69
美国人口的城内流动 71
第7章 美国的产业重构 75
大机器工业启动美国城镇化的引擎 77
工业化和城镇化并不同步 78
第8章 美国三大都市圈 80
纽约经济圈：欧洲产业转移的“桥头堡” 80
芝加哥经济圈：二次工业革命的资源重地 85
洛杉矶经济圈：战火中孕育出科技革命的新浪潮 88
第三篇：中国观察——历史经验的两面性 95
第9章 耀眼的成功 95
数以亿计的人口流动 95
开创中国式“土地神话” 98
增长成为一个必然结果 106
第10章 突出的问题 111
消费率下降正常吗 112
投资效率趋于恶化吗 118
土地城镇化的问题何在 122
资源是个严重的问题 123
规模效应和分工效率不足 124
第四篇：中国新常态——以城镇化看待转型 129
第11章 站在新的起点上 129
初始条件的转变 129
动力条件的转变 138
第12章 城市的分化与转型 146
农村和中小城镇的城镇化 147
内陆中心城市和沿海二、三线城市 153
“无界之城” 157
第13章 城市发展的再平衡 162
增长从高速转向中速 162
产业由东向西重构 164
投资的再平衡 170
第五篇：金融含义——为城镇化的转型而融资 179
第14章 我们需要什么样的基础设施 179
基础设施资本存量：一个估算与比较 180
基础设施是否过剩 182
未来基础设施投资的空间在哪里 186
第15章 寻找可持续的融资方式 207
历史回顾：基础设施融资之道 207
未来靠什么融资 214
第16章 为产业的转型而融资 229
产融结构：历史回顾 229
产融不协调的表现 231
寻求适合的金融结构 235
第六篇：政策含义——改革是最大的红利 247
第17章 土地改革：关键切入点 247
历史回顾：土地改革是潜在的红利之源 247
未来展望：土地改革的可能路径 252
土地改革的潜在红利效应：有质量的城镇化 258
第18章 营改增：牵引产业转型的步伐 274
现状评估：第三产业税负已经大幅高于第二产业 274
改革效果预估：释放服务业发展空间 281
第七篇：行业含义——城市不等于建筑，城市等于人 293
第19章 房地产：走向“百花齐放” 293
逻辑线索 293
历史回顾 294
黄金十年走向终结？ 300
百花齐放的开始？ 305
第20章 消费品：农民工的崛起？ 312
农民工的数量和结构特征 313
农民工收入增长是一连串事件的叠加 317
农民工消费市场有多大 320
谁将受益于农民工的消费 325
第21章 商业保险：受益于人的城镇化 333
商业保险是现代城市生活方式 334
城镇化下半程，城乡一体的社会保障制度是核心要素 337
基本与非基本之辨：明确社会保障和商业保障的界限 342
保险资金参与城镇化建设 345
参考文献 349