1 绪论 1
1.1 研究背景与研究意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 4
1.2 国内外研究现状 5
1.2.1 国外研究现状 6
1.2.2 国内研究现状 9
1.2.3 研究评述 15
1.3 主要研究内容、研究方法与技术路线 16
1.3.1 主要研究内容 16
1.3.2 研究方法 17
1.3.3 技术路线 18
1.4 主要创新点 18
2 对土地的经济学认识 20
2.1 作为资源的土地 20
2.1.1 资源的特性 21
2.1.2 土地资源 22
2.1.3 土地资源的配置 27
2.1.4 我国土地资源的配置 30
2.2 作为资产的土地 31
2.2.1 资产的特性 32
2.2.2 土地资产 34
2.2.3 土地资产的配置 36
2.2.4 我国土地资产的配置 37
2.3 作为资本的土地 40
2.3.1 资本的特性 41
2.3.2 资本的秘密 42
2.3.3 土地资本化 44
2.3.4 我国土地资本化的现状 45
2.4 基于资源、资产、资本的视角 47
3 集体土地征收流转中农民权益受损现状 49
3.1 反映农民权益受损的代表性指标 49
3.2 全国现状 50
3.2.1 耕地保护形势严峻 50
3.2.2 土地出让金规模越来越大 54
3.3 湖北省现状 55
3.3.1 耕地占用情况 55
3.3.2 土地出让金规模 60
4 集体土地征收流转中农民权益受损的实证分析 63
4.1 对选用模型和指标的适应性分析 63
4.1.1 选用模型 63
4.1.2 选用指标 65
4.2 全国情况 65
4.2.1 原始数据 65
4.2.2 单位根检验 66
4.2.3 Granger因果关系检验 67
4.2.4 模型设定 67
4.2.5 统计检验 68
4.2.6 结论 69
4.3 湖北情况 69
4.3.1 变量与数据 69
4.3.2 回归分析 71
4.3.3 因果检验 74
4.3.4 岭回归分析 78
4.3.5 结论 78
5 集体土地征收流转中农民权益受损的田野调查 80
5.1 失地农民之所失 80
5.1.1 失地农民的生活所失 80
5.1.2 失地农民的就业所失 81
5.1.3 失地农民的社会保障所失 82
5.2 村干部反映的突出问题 83
5.2.1 村集体土地建设使用权受到严格限制 83
5.2.2 村集体用于兴办乡镇企业的建设用地政策没有得到较好的执行 84
5.2.3 城中村在改造中村集体利益得不到合理的补偿 85
5.2.4 集体资产因产权不明晰缺乏安全保障 86
5.3 村民失地后反映的突出问题 87
5.3.1 征地矛盾的突出导致失地农民无法安心就业以及维护其正当权益 87
5.3.2 监督制约集体资产运营的机制不健全导致资产流失问题严重 88
5.3.3 不同时期的征地政策造成对失地农户的安置差异 89
5.3.4 征地补偿过低导致农民的保障及自主就业、创业资金不足 89
5.3.5 失地农民对形式化且针对性差的职业培训不满意 90
5.4 失地农民对权益受损给予补偿的看法 91
5.4.1 看法一：按征地的直接损失进行补偿 92
5.4.2 看法二：按土地的实际市场价格进行补偿 93
5.4.3 看法三：将完全失地农民纳入城镇就业和社保体系 93
附：失地农民就业与社会保障问卷调查表 95
6 征收流转中农民权益受损的根源 101
6.1 《土地管理法》实施的结果背离了初衷 102
6.2 征收流转中农民权益受损的经济根源 104
6.2.1 分税制改革形成了地方政府的土地财政 104
6.2.2 土地财政是地方政府大量征地的动力 105
6.3 征收流转中农民权益受损的法律根源 106
6.3.1 农民集体不能运用《土地管理法》保护农地 107
6.3.2 现行征地制度为地方政府获取土地财政提供了合法性 109
6.3.3 农民集体土地权益受损根源在于宪法条款存在冲突 111
6.4 从平等保护农民土地权益角度修改《宪法》第十条 114
7 全国各地对集体土地流转的实践探索 117
7.1 集体土地流转实践探索的动力 117
7.2 集体土地流转实践探索的典型模式 119
7.2.1 南海模式 119
7.2.2 芜湖模式 120
7.2.3 昆山模式 120
7.2.4 北京三模式 121
7.2.5 集体建设用地使用权流转地方政府令 122
7.2.6 农村土地交易所 124
7.3 宅基地流转的实践探索 126
7.3.1 我国对宅基地的法律政策规定 126
7.3.2 现行宅基地流转制度的弊端 127
7.3.3 宅基地流转的几种模式 128
7.3.4 “小产权房”的是与非 131
7.4 全国各地集体土地流转实践取得的成效 132
8 湖北省对集体土地流转的实践探索 134
8.1 湖北省开展集体资产产权制度创新试点的背景 134
8.1.1 维护农民土地权益的需要 135
8.1.2 探索集体经济有效实现形式的需要 137
8.1.3 实现城乡融合的需要 137
8.2 湖北省集体资产产权制度创新试点的思路 138
8.2.1 以产权制度改革为核心 138
8.2.2 以保障农民土地权益为重点 138
8.2.3 以统筹城乡发展为主线 138
8.2.4 以盘活集体资产为目的 139
8.2.5 在改革步骤上分三步推进 139
8.3 湖北省集体资产产权制度创新的基本做法 140
8.3.1 关于集体资产产权实现形式 140
8.3.2 关于保障农民土地权益问题 142
8.3.3 关于盘活集体资产 145
9 集体土地流转制度改革上的突破与障碍 147
9.1 对集体土地流转制度改革上达成的基本共识 147
9.1.1 必须保护农民土地权益 147
9.1.2 必须坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度 149
9.1.3 土地制度改革和完善必须以现有法律法规和政策体系为基础 150
9.1.4 抓紧完善和修订相关法律法规 151
9.2 集体土地流转制度改革上的突破 152
9.2.1 我国土地管理制度改革上的三大突破 153
9.2.2 三大突破集中体现了对农民集体土地权益的尊重与保护 156
9.3 尚未解决的重大问题 158
9.3.1 土地利用规划确定的城镇建设用地范围内的农民集体建设用地问题 158
9.3.2 集体土地的抵押问题 159
9.3.3 农村宅基地的用益物权问题 159
9.3.4 土地征购问题 160
9.3.5 城市土地归国家所有问题 160
9.3.6 因公共利益可以征地问题 161
9.4 集体土地流转制度改革遭遇的障碍 161
9.4.1 在建设规划范围内落实三大突破与当前相关法规冲突 161
9.4.2 国土资源部对中央精神的解读使得三大突破无法得到落实 163
10 国外土地流转的成功经验：土地发展权 165
10.1 土地发展权在英、美、法各国的实践 165
10.1.1 英国的土地发展权制度 166
10.1.2 美国的土地发展权制度 168
10.1.3 法国的土地发展权制度 170
10.2 对土地发展权的认识 171
10.2.1 土地发展权是一项从土地所有权中派生出来可以独立行使的财产权 171
10.2.2 土地发展权的不同归属反映了对土地增值收益归属的不同认识 172
10.2.3 土地发展权是土地用途管制机制市场化的产物 174
10.3 土地发展权的缺失引发诸多问题 176
10.3.1 土地发展权收益博弈的主战场 176
10.3.2 土地发展权缺位引发社会综合征 178
10.3.3 被逼出来的土地发展权制度化试点 180
10.4 我国土地管理制度创新有必要借鉴土地发展权制度 182
11 基于农民权益保护的集体土地流转制度体系设计 183
11.1 设计土地流转制度体系须从政府立场中立原则出发 183
11.1.1 政府不能用公权力与民争利 183
11.1.2 政府公共管理职能须与作为土地所有者的职能分开 184
11.2 从平等保护集体土地来修订土地管理法 184
11.2.1 禁止政府以任何理由征收集体土地 185
11.2.2 让农民集体土地在城市中与国有土地并存 186
11.2.3 城市按土地出让价使用农民集体土地 187
11.3 引入土地发展权制度 188
11.3.1 保障农民集体土地所有权 188
11.3.2 设置集体土地发展权 189
11.3.3 明确集体土地发展权的归属 189
11.3.4 国家不经营土地发展权 190
11.3.5 建立集体土地发展权流转制度 191
11.4 完善农村集体资产产权制度改革 192
11.4.1 结合经济发展状况完善集体经济组织形式 192
11.4.2 理顺集体经济组织的外部关系 193
11.5 开展基于农民权益保护的农村集体土地流转制度体系试点 193
11.5.1 试点应遵循的基本原则 193
11.5.2 从两方面推进试点工作 194
12 结论与展望 196
12.1 结论 196
12.2 展望 197
参考文献 200
后记 213