第1章 商业地产开发概述 1
1.1 商业地产的概念和分类 3
1.1.1 商业地产的概念和类型 3
1.1.2 业态的概念和类型 3
1.1.3 业种的概念和分类 6
1.1.4 品类的概念 7
1.1.5 商圈的概念、组成和定位 8
1.2 商业地产的发展现状 10
1.2.1 商业地产发展的6个阶段 10
1.2.2 我国商业房地产的现状 11
1.2.3 西方发达国家商业地产的现状 12
1.3 商业地产本质的7个认识要点 12
1.4 商业地产开发经营的5个利益相关者 14
1.5 商业地产经营管理权益分析 15
1.6 商业地产的租售模式 16
1.6.1 国际上商业运营的成熟做法是持有物业 16
1.6.2 我国的商业运作模式 16
1.6.3 租售模式往往事关企业的发展战略 17
1.6.4 售后包租模式 17
1.7 商业地产与住宅地产开发的15个区别 18
1.8 商业地产开发规模的14个确定要诀 20
1.9 商业地产项目选址的12个要诀 22
1.10 商业地产开发需要倚仗的专业机构 24
1.11 商业地产开发融资的6个步骤 27
第2章 商业地产开发的商业规划和建筑设计概述 29
2.1 商业地产开发的商业规划概述 31
2.1.1 商业规划的概念 31
2.1.2 商业规划的作用 32
2.1.3 商业规划应优先于建筑规划设计 33
2.2 商业地产商业规划和建筑设计的主要内容 35
2.2.1 商业规划 35
2.2.2 建筑规划设计 36
2.2.3 商业配套设备设施设计 36
2.2.4 建筑立面设计 37
2.2.5 商业空间装饰设计 37
2.2.6 二次商业装饰设计 38
2.2.7 规划设计方案的政府审批注意点 38
2.3 商业地产规划设计要诀总论 40
2.3.1 商业地产规划设计的相关名词解释 40
2.3.2 商业地产规划设计应把握的8个方向 43
2.3.3 商业地产规划设计的26个经验心得 46
2.3.4 商业地产规划设计应了解的9个规律 51
2.3.5 商业地产规划设计应注意的10个细节 54
优秀案例鉴赏：北京新光天地规划设计细节鉴赏 56
第3章 商业地产项目市场调研与全方位定位要诀 57
3.1 商业地产项目的市场调研要诀 59
3.1.1 商业地产项目的市场调研必要性经验谈 59
3.1.2 商业地产消费者调研经验谈 61
3.1.3 商业地产市场调研的分析策略 62
3.1.4 商业地产市场调研的4种方法 63
3.1.5 商业地产市场调研的7大主要内容 64
3.1.6 商业地产项目所在城市商业环境分析 66
优秀案例鉴赏：某市商业环境调查分析 66
优秀案例鉴赏：某市零售商业环境调查 69
3.1.7 商业地产项目所在区域商业环境（商圈）分析 74
优秀案例鉴赏：某项目所在商圈调查 77
优秀案例鉴赏：某商业项目所在商圈统计分析 82
3.1.8 商业地产项目所在区域经营商家分析 83
优秀案例鉴赏：某项目所在区域商家承租面积调查统计表 84
优秀案例鉴赏：某项目所在区域商家承租能力调查统计表 85
3.1.9 商业地产项目所在区域消费者分析 86
优秀案例鉴赏：某商圈消费者调查问卷及分析 87
优秀案例鉴赏：某市某区域消费者分析 96
3.1.10 商业地产项目的竞争商业项目分析 97
优秀案例鉴赏：某市某竞争商业项目调查分析（一） 97
优秀案例鉴赏：某市某竞争商业项目调查分析（二） 100
3.2 商业地产项目的定位要诀 101
3.2.1 商业地产项目定位的重要性 101
3.2.2 商业地产项目定位的12个原则 103
3.2.3 商业地产项目定位的内容 106
3.2.4 商业地产项目的功能定位 106
3.2.5 商业地产项目的主题定位 107
3.2.6 商业地产项目的形象定位 108
3.2.7 商业地产项目的档次定位 108
3.2.8 商业地产项目的目标客户群定位 109
3.2.9 商业地产项目的商圈定位 110
优秀案例鉴赏：某购物中心商圈和目标消费客户群分析定位 111
3.2.10 商业地产项目的经营模式定位 111
3.2.11 商业地产项目的价格定位 114
第4章 商业地产业态业种定位与规划要诀 115
4.1 商业地产业态定位及常见业态的特点 117
4.1.1 商业业态与业态定位的概念 117
4.1.2 6种典型商业业态的划分标准 118
4.1.3 百货店的特点和要求 119
4.1.4 超市的特点与要求 120
4.1.5 大型综合商场的特点与要求 121
4.1.6 专卖店的特点与要求 121
4.1.7 专业店的特点及专业市场的开发要诀 122
4.1.8 餐饮店的特点与要求 123
4.1.9 折扣店的特点 125
4.1.10 亭式摊位的特点 126
4.1.11 仓储商店和自动售货机的特点 126
4.2 商业地产业态定位的注意要点 127
4.3 不同区域商业中心的业态设置要诀 128
4.3.1 市级商业中心的业态选择要诀 128
4.3.2 区域商业中心的业态选择要诀 128
4.3.3 社区商业中心的业态选择要诀 129
4.4 商业地产开发项目的常见业种 130
4.4.1 主体业种与辅助业种 130
4.4.2 主体业种常见的零售商品种类 131
4.4.3 主体业种常见的专业店 131
4.4.4 餐饮和娱乐服务类业种的常见专业店 133
4.4.5 辅助商业服务类业种的常见机构 133
4.5 商业地产业态规划要诀 134
4.5.1 业种业态组合分布规划就是业态规划 134
4.5.2 业态规划的38个注意要点 134
4.5.3 商业地产项目楼层业态规划的17个要诀 140
优秀案例鉴赏：某二级城市购物中心的业态规划 143
第5章 商业地产主力店定位招商及其选址和建筑规划要求 153
5.1 商业地产主力店的定位招商要诀 155
5.1.1 主力店定位对商业项目的重要性 155
5.1.2 两则忽视主力店的失败案例 156
5.1.3 主力店业态规划的13个要诀 157
5.1.4 主力店对商业项目的整体效益是把双刃剑 159
5.1.5 主力店的6种主要类型 160
5.1.6 主力店及次主力店招商的10个步骤 160
5.1.7 主力店对项目建筑设施设备的16方面要求 161
5.2 商业地产各类常见商家选址及其建筑规划要求大全 162
5.2.1 百货店选址及其建筑规划要求 162
5.2.2 超市选址及其建筑规划要求 165
5.2.3 3C家电选址及其建筑规划要求 170
5.2.4 影院选址及其建筑规划要求 171
5.2.5 KTV选址及其建筑规划要求 172
5.2.6 图书音像城选址及其建筑规划要求 172
5.2.7 品牌便利店选址及其建筑规划要求 173
5.2.8 康体健身馆选址及其建筑规划要求 173
5.2.9 经济酒店选址及其建筑规划要求 174
5.2.10 建材卖场选址及其建筑规划要求 175
5.2.11 体育用品专业卖场选址及其建筑规划要求 176
5.2.12 大型餐饮店选址及其建筑规划要求 177
5.2.13 中小型餐饮店选址及其建筑规划要求 179
5.2.14 普通餐厅选址及其建筑规划要求 180
5.2.15 连锁快餐店选址及其建筑规划要求 181
5.2.16 西式快餐店选址及其建筑规划要求 181
5.2.17 西点、面包房选址及其建筑规划要求 183
5.2.18 咖啡馆和茶坊选址及其建筑规划要求 183
5.2.19 面馆选址及其建筑规划要求 184
5.2.20 临街品牌专卖店选址及其建筑规划要求 184
第6章 商业地产人员动线设计与交通规划要诀 185
6.1 商业地产人员动线设计概述 187
6.1.1 人员动线设计的概念 187
6.1.2 良好人员动线设计的作用 188
6.2 利用业态规划引导客流的要诀 188
6.2.1 利用主力店规划引导客流的6个要诀 188
6.2.2 利用餐饮娱乐业态引导客流的8个要诀 189
6.3 利用出入口和中庭引导客流的要诀 191
6.3.1 利用出入口引导客流的9个要诀 191
6.3.2 利用中庭引导客流的6个要诀 193
6.4 水平人员动线设计要诀 194
6.4.1 主次通道宽度设计的7个要诀 194
6.4.2 通道形式设计的14个要诀 195
6.4.3 水平动线设计的其他7个要诀 197
6.5 垂直人员动线设计要诀 198
6.5.1 垂直人员动线设计概述 198
6.5.2 扶梯设计的18个要诀 200
6.5.3 电梯设计的10个要诀 203
6.6 外部交通规划的10个要诀 205
6.7 停车场的设置要诀 208
6.7.1 停车场规模设定的6个要诀 208
6.7.2 停车场出入口设置的4个要点 209
6.7.3 停车体系规划设计的8个要诀 210
6.8 人员动线设计的其他19个要诀 212
第7章 商业地产建筑装饰设计要诀 217
7.1 外立面设计的26个要诀 219
7.2 室外广场设计的24个要诀 223
7.3 入口大厅中庭等共享空间的设计要诀 227
7.3.1 入口及大厅设计的8个要诀 227
7.3.2 中庭设计的11个要诀 228
7.3.3 共享空间设计的8要诀 230
7.4 平面布局设计的14个要诀 233
7.5 广告位与导向系统设计要诀 234
7.5.1 广告位设计的19个要诀 234
7.5.2 导向系统设计的9个要诀 236
7.6 灯光照明设计的27个要诀 238
7.7 环境景观设计的要诀 242
7.7.1 整体环境景观设计的8个要诀 242
优秀案例鉴赏：某购物中心的环境景观设计建议 244
7.7.2 步行空间环境景观设计的10个要诀 245
7.8 配套设施的设置要诀 247
7.8.1 休息区的设置要诀 248
7.8.2 儿童游戏区的设置要诀 248
7.8.3 休息椅布置三忌 248
7.8.4 垃圾桶的设置要点 248
7.8.5 垃圾处理场的设置要点 248
7.8.6 装卸货场的设置要诀 249
7.8.7 无障碍设施的设置要诀 249
7.8.8 洗手间的设置要诀 250
7.8.9 客服中心的设置要诀 251
7.8.10 电梯和扶梯设施设置要诀 251
7.8.11 管道井的设置要诀 252
7.8.12 屋顶设施的设置要诀 253
7.8.13 管理用房的设置要诀 253
7.8.14 设备间和值班室的设置要诀 254
7.8.15 电梯厅的设置要诀 254
7.9 设备的配置要诀 255
7.9.1 中央空调系统配置的9个要诀 255
7.9.2 污水处理系统配置的3个要诀 257
7.9.3 洗手间的节能系统配置的6个要诀 257
7.9.4 大型商场智能化系统配置的4个要诀 258
7.9.5 供电与计量设备配置的5个要诀 259
7.10 商铺分割的设计要诀 259
7.10.1 商铺分割概述 259
7.10.2 确定商铺实用率的5个要诀 261
7.10.3 商铺面积分割的6个要诀 263
7.10.4 商铺进深与开间比确定的6个要诀 265
7.11 商店装修陈列设计要诀 266
7.11.1 商店的装修设计的16个要诀 266
7.11.2 商店的店内布局的6个要诀 268
7.11.3 商店的商品陈列的7个要诀 270
优秀案例鉴赏：某全国大型连锁商业综合体的设计建造标准与预算 271
第8章 商业地产典型开发类型的开发与设计要诀 307
8.1 社区商业的开发与设计要诀 309
8.1.1 应给予社区商业足够的重视 309
8.1.2 住宅底商与独立商业中心选择的3个要诀 309
8.1.3 社区商业租售模式选择的6个要诀 310
8.1.4 社区商业规模确定的4个要诀 311
8.1.5 社区商业业种业态选择的13个要诀 311
8.1.6 社区商业建筑设计的11个要诀 313
优秀案例鉴赏：上海某郊区社区商业规划设计建议报告 314
8.2 商业街的开发与设计要诀 321
8.2.1 商业街开发的20个要诀 321
8.2.2 商业街规划设计的33个要诀 324
8.2.3 商业街的装饰配套设计与景观设计的16个要诀 328
8.3 购物中心的开发与设计要诀 332
8.3.1 购物中心的概念与特点 332
8.3.2 购物中心设计的20个要诀 336
优秀案例鉴赏：某购物中心商业规划报告 339
8.4 城市综合体的开发与设计要诀 351
8.4.1 城市综合体的概念与特点 351
8.4.2 城市综合体各类功能物业组合开发的12个要诀 354
8.4.3 城市综合体规划设计的4个要诀 358
优秀案例鉴赏：上海某高端城市综合体项目设计任务书 358