总报告 1
一、康健地区各居住小区的物业结构与居民结构 2
（一）关于“物业结构”与“居民结构”的概念界定 2
（二）小区内三大组织的“物业结构”与“居民结构” 3
（三）康健物业管理小区分类 5
二、不同类型的居住小区应建立不同的管理模式 9
（一）纯商品房小区的管理模式 9
（二）混Ⅰ型小区的管理模式 11
（三）混Ⅱ型小区的管理模式 14
三、妨碍物业管理的正常运作并制约基层社区建设的若干重要问题 19
（一）开发商遗留问题：住房质量、公建配套与房屋维修基金 20
（二）城乡动拆迁的历史遗留问题 21
（三）公房租金、管理费交纳率的逐年递减与物业管理问题 23
（四）同一小区不同房产、不同物业管理收费标准带来的问题 24
四、政府（党政及各有关部门）在基层社区建设中的地位与作用 26
（一）基层社区建设，应以物业管理为基础，以自治管理为中心 26
（二）街道党政及有关部门（主要是房管部门）应对各小区物业自治管理进行分类指导 27
分报告 29
一、关于物业管理公司的调查报告 30
（一）康健地区居住物业、物业管理与物业管理公司（站、所）概况 30
（二）物业结构与物业管理：物业公司（站）、业主委员会与居委会三者关系 36
（三）严重制约物业专业化管理的若干问题 45
二、关于业主委员会的调查报告 53
（一）关于业主与业主委员会 54
（二）业主委员会的实际运作状况 59
（三）业主与居民，业主委员会与居委会 70
（四）业主委员会、居委会与物业公司三者关系 73
三、关于居民委员会的调查报告 78
（一）关于居委会成员专（职）聘（用）、性别、党群、年龄、文化程度的统计与分析 78
（二）关于居委会的组织性质 81
（三）关于居民自我管理与能力的评估 84
（四）对居委会全年工作性质与数量的统计分析 86
（五）关于当前居委会工作中的主要问题 88
（六）关于居委会、业主委员会与物业公司三者之间的关系 91
（七）关于小区“居民”的身份认定 97
（八）关于小区基础设施管理的权责 98
四、关于居民的调查报告 101
（一）关于小区“居民”的身份认定 101
（二）参与社区公共事务的意识与意愿 104
（三）对居委会组织性质之认知及对居委会工作状况的评价 107
（四）对业主委员会组织性质的认知及对业主委员会工作状况之评价 111
（五）对物业公司的认知及对物业公司工作状况的评价 114
（六）对所在小区生活环境的评价 116
（七）小区生活中急需解决而尚未解决的问题 118
五、关于康强坊物业公司、业主委员会与居委会情况的调查报告 122
（一）小区背景 123
（二）物业管理状况 124
（三）居委会状况 127
（四）业主委员会状况 131
（五）分析与讨论 132
六、关于长虹坊物业公司、业主委员会及居委会情况的调查报告 135
（一）小区背景 135
（二）转制后的物业公司 137
（三）成长中的业主委员会 142
（四）转变中的居委会和党支部 148
（五）关于“三强”的相互配合 155
七、关于康宁坊物业公司、业主委员会与居委会情况的调查报告 158
（一）小区背景 158
（二）多头物业管理中的突出矛盾 160
（三）小区物业管理实现多家归一 162
（四）物业公司与居委会、业主委员会的关系 167
（五）关于物业管理多家归一的几点思考 171
八、关于长丰坊物业公司、居委会和业主委员会的调查报告 173
（一）小区背景 174
（二）物业公司与物业管理 176
（三）居委会结构与职能 178
（四）业主委员会状况 183
（五）分析与讨论 185
九、在学中干，在干中学——一个业主委员会的成长历程 188
（一）前言 189
（二）长虹坊业主委员会的产生 191
（三）主人翁的体现 198
（四）社区综合管理的作用 205
（五）换届选举争创“部优” 210
专题研讨 216
一、完善物业制度，促进安居乐业 217
二、完善上海社区管理体制的若干思考 220
（一）上海推进社区建设工作的主要特点和优势 220
（二）进一步推进上海社区建设面临的几个深层次问题 222
（三）完善上海新型社区管理体制的对策思考 224
三、发挥物业管理的基础性作用，推进和完善基层社区的新型管理体制 228
（一）社区物业管理的现状与分析 228
（二）加强协调，理顺机制，提高物业管理水平 231
（三）推进完善社区新型管理体制的思考与设想 236
四、关于康健街道充分发挥房管办作用的情况 239
（一）将多家物业纳入正规管理渠道 239
（二）整治小区环境，拆除违章搭建 240
（三）严格考核，长效管理 240
附录 242
一、长虹坊业主委员会档案选编 243
（一）上海申大物业公司工作汇报 243
（二）物业管理服务合同 247
（三）长虹坊首届业主委员会写给徐汇区房管局的信 250
（四）长虹坊首届业主委员会写给徐汇区房管局局长的信 251
（五）长虹坊首届业主委员会主任1995.12.22在申大开会发言提纲 253
（六）长虹坊首届业主委员会主任在第一届第二次业主代表大会上的工作汇报 255
（七）长虹坊首届业主委员会制定的换届选举工作计划 261
（八）长虹坊首届业主委员会工作回顾 263
（九）长虹坊第二届业主委员会换届选举工作报告 265
（十）长虹坊第二届业主委员会章程修改说明 267
（十一）意见征询表 268
（十二）意见征询表统计结果公告 269
（十三）自治管理要求业主委员会做好业主的当家人 271
（十四）长虹坊房屋业主管理委员会章程 275
（十五）长虹坊业主公约 280
二、玫瑰园业主委员会档案选编 282
（一）上海市玫瑰园别墅区业主委员会章程（草案） 282
（二）玫瑰园业主公约 287
（三）业主委员会章程（示范文本） 297
（四）住宅使用公约（示范文本） 303
（五）业主公约（示范文本） 306
三、长丰坊居委会党支部书记工作日记 309
四、调查问卷 324
（一）物业管理公司调查问卷 324
（二）业主委员会调查问卷 332
（三）居民委员会调查问卷 338
（四）居民调查问卷 345
后记 353