第一章 导论 1
1.1 背景与意义 1
1.2 国内外研究状况 2
1.3 研究思路与体系结构 6
1.4 研究方法 8
1.5 创新点 9
第二章 中国房地产业的市场特征与健康发展形态 11
2.1 中国房地产业的市场特征 11
2.1.1 受到资源环境条件的制约 11
2.1.2 市场不够成熟和规范 12
2.1.3 利益关系失衡 14
2.1.4 刚性需求支持房价上涨 15
2.1.5 投资性需求过盛导致房地产经济虚拟化 17
2.1.6 普通商品房同时承担居住和投资功能 20
2.1.7 地方财政与房地产市场共生 21
2.2 生态学视角的房地产业健康发展形态 24
2.2.1 产业生态学视角的房地产业发展轨迹 24
2.2.2 生态学视角的房地产市场主体 29
2.2.3 生态学视角的房地产资源利用 34
2.2.4 房地产市场健康发展形态的内涵及其实现 35
2.2.5 保障性住房的适度需求量分析 38
2.3 中国房地产市场的可调控性因素辨析 52
2.3.1 房地产市场的理性发展及其不可调控性 52
2.3.2 房地产市场失灵及其可调控性 54
2.3.3 房地产业的非市场失灵与制度创新 57
第三章 房地产调控绩效评价体系 59
3.1 绩效评价理论 59
3.1.1 绩效和组织绩效评价 59
3.1.2 政府绩效评价 60
3.2 房地产调控绩效评价体系 61
3.2.1 房地产调控目标 61
3.2.2 房地产调控绩效评价 62
第四章 房地产市场调控手段及其绩效评析 83
4.1 房地产市场调控手段 83
4.2 房地产市场调控绩效分析 85
4.2.1 数据包络分析 85
4.2.2 调控单元的确定 86
4.2.3 评价模型的构建 87
4.2.4 模型评价的结论 96
4.3 调控绩效评价结果的验证 99
4.4 各种调控手段的实际绩效 100
第五章 房地产市场调控的理论模型 104
5.1 房地产调控模型的理论依据 104
5.2 房地产调控系统动力学模型 105
5.2.1 房地产调控系统模型的结构与假设 105
5.2.2 房地产调控手段子系统 109
5.2.3 房地产市场要素子系统 111
5.2.4 房地产影响因素子系统 112
5.2.5 房地产调控系统 113
5.3 模型的基本方程和相关说明 114
5.4 模型函数的确定及模型的检验 115
第六章 房地产市场调控绩效的系统仿真 117
6.1 西安房地产市场调控模型 117
6.1.1 西安房地产市场现状 117
6.1.2 西安房地产调控系统模型 119
6.2 房地产调控手段的绩效检验 134
6.2.1 提高购房首付比例 134
6.2.2 提高房地产开发资本金比例 135
6.2.3 提高土地使用税、征收土地增值税 136
6.2.4 降低商品房转让契税 137
6.2.5 征收商品房转让营业税、提高贷款利率 138
6.2.6 商品房预售审批 138
6.3 房产税调控绩效评析 139
6.3.1 开征房产税的理论依据 139
6.3.2 房产税的征收原则和方法 145
6.3.4 开征房产税对房地产市场的影响 146
6.3.5 开征房产税对投资性需求的影响 148
6.4 房地产调控系统仿真 149
6.4.1 模型仿真结果 149
6.4.2 调控绩效比较分析 152
6.4.3 政策建议 153
第七章 房地产市场调控中的制度创新与后续调控对策建议 154
7.1 行业制度环境创新 154
7.1.1 拓宽居民的投资渠道 154
7.1.2 重构房地产法规体系 156
7.1.3 厘清政府在房地产市场的职能 157
7.2 行业内部改革 159
7.2.1 拟制房地产市场发展规划 159
7.2.2 构建多层次房地产市场体系 160
7.2.3 创新房地产土地制度 161
7.2.4 疏导投资性购房需求 164
7.3 后续调控的对策建议 166
7.3.1 2010年上半年调控效果分析 166
7.3.2 后续调控的对策建议 169
第八章 结论与展望 171
8.1 本书的主要结论 171
8.2 有待进一步研究的问题 172
参考文献 174