一 绪论 1
（一）选题背景和意义 1
1.选题背景 1
2.选题价值和意义 2
（二）国内外研究现状及述评 3
1.当前国内外关于房地产泡沫测度的研究 4
2.当前房地产泡沫测度的研究述评 13
3.国内外对房地产泡沫影响因素的研究 14
4.房地产价格水平及其影响因素的实证研究 21
5.当前房地产泡沫影响因素的研究述评 32
6.当前房地产泡沫测度及其影响因素的研究述评 33
（三）本文研究内容与思路 34
1.研究时段的界定 34
2.研究范围的界定 34
3.研究思路 35
4.主要内容与结构安排 36
（四）研究方法 39
（五）主要创新点 40
1.研究视角创新 40
2.丰富发展了房地产泡沫的测度方法及影响因素实证研究的理论 41
3.方法创新 41
二 住宅泡沫概念、共性成因及危害 42
（一）泡沫事件的历史回顾 42
1.荷兰郁金香泡沫 43
2.日本的泡沫经济 45
3.泰国的泡沫经济 47
4.美国的次贷泡沫 49
5.海南岛房地产泡沫 50
（二）住宅泡沫概念的界定 52
1.从泡沫事件发生过程来看泡沫概念 52
2.住宅泡沫的概念界定 54
（三）房地产泡沫共性成因的一般性理论总结 57
1.预期是房地产泡沫的主要共性成因 58
2.供求失衡是房地产泡沫产生的共性原因 59
3.金融支持过度是房地产泡沫的共性助涨因素 60
4.管控约束制度的松弛是房地产泡沫形成和发展重要的共性制度基础 60
（四）房地产泡沫及其破裂的危害 62
三 我国房地产泡沫测度方法研究：研究思路及其适用性分析 64
（一）规律验证法的研究思路、适用性分析 66
1.基于房地产增加值占GDP比例的国际比较 67
2.基于相关产业生产技术联系的国际比较 68
3.基于房地产投资占GDP比重的国际比较 69
（二）直接检验法研究思路、适用性分析 70
（三）间接检验法研究思路、适用性分析 75
（四）指标法和因子分析法的研究思路 78
1.指标法的研究思路 78
2.因子分析方法的研究思路 80
（五）指标法和因子分析法的适用性分析 81
（六）房价收入比是适合作为测度住宅市场泡沫的指标 86
（七）本章小结 91
四 北京市当代城镇住宅市场发展的历史回顾 93
（一）北京市住宅市场化发展的萌芽阶段（1986—1998） 94
1.我国城镇住宅改革阶段（1978—1998） 94
2.北京市城镇住宅市场化发展萌芽阶段（1986—1998） 100
（二）北京市住宅市场化发展初期（1999—2004） 102
（三）北京市住宅市场大发展时期（2005—2010） 105
（四）北京市住宅市场加强宏观调控时期（2011—2015） 107
五 北京市住宅市场泡沫水平演变原因的历史透视（1987—2015） 109
（一）计算北京市住宅市场泡沫的临界值选择及相关说明 109
1.北京市住宅泡沫指数的临界值选择 110
2.公式选择和人均住宅建筑面积的数据说明 112
（二）1987—2015年北京市城镇住宅市场泡沫水平变动 113
（三）北京市城镇住宅市场泡沫水平变动原因的历史透视（1987—2015） 116
1.北京市住宅市场泡沫水平的历史透视（1987—1998） 116
2.北京市城镇住宅市场初步发展阶段（1999—2004） 117
3.北京市城镇住宅市场大发展时期（2005—2010） 123
4.北京市城镇住宅市场加强宏观调控时期（2011—2015） 131
（四）本章小结 135
六 北京市住宅市场泡沫水平水平演变的实证分析（1999—2015） 138
（一）变量的选取及其原因 139
（二）数据的处理 142
（三）实证分析过程 145
1.变量之间的协整检验 145
2.加入X7之后的协整检验 149
（四）协整回归的结论分析 152
（五）误差修正模型 153
1.误差修正模型的建立 154
2.误差修正模型分析 154
（六）实证结论及其分析 156
1.基于实证结论的总分析 156
2.实证研究结论与理论分析结论的对比与吻合 158
（七）实证研究结论和理论分析结论的综合与总结 160
七 降低泡沫水平、促进北京市住宅市场健康发展的政策建议 162
（一）增加配租配售类保障性住房的供应，完善保障性住房监管机制 163
1.增加配租配售类保障房的供给 163
2.保障性住房的申请、审核、衔接、退出制度存在缺陷 166
3.完善保障房的申请、审核、衔接和退出的监管体制 168
（二）分化当前北京城市职能，降低住宅泡沫 169
（三）继续实行限售和针对二套房的严格限贷政策 172
（四）严格二手房交易的税收监管 173
（五）加快房产税的实施 175
（六）进一步转变北京经济发展方式 177
（七）转变北京市当前面临的财税体制，强化土地财政的监管 178
（八）拓宽普通家庭和个人的投资渠道 180
八 研究结论和展望 182
（一）研究结论 182
（二）本文的不足和研究展望 184
参考文献 186