上篇：公共性与住房管理 1
第一章 住房作为资产的复杂性 1
一、社区资源的公共性 2
二、住房价值的长期性 3
三、资力管理与社区可持续发展 3
四、资信管理的相关性 4
第二章 管理与服务的内在张力 5
一、服务和管理合二为一 5
二、服务对象的多样性与服务内容的无限性 6
三、服务标准的自生性 8
第三章 老旧小区物业管理的问题和对策 9
问题一：设施陈旧设备老化，安全隐患较多 10
问题二：发展带来的问题和行业管理的交叉，造成纠纷不断 10
问题三：需求差异性与支付能力不足，造成服务困境 11
问题四：物业管理公司经营困难，蕴藏巨大风险 12
对策一：化无形服务为有形服务 13
对策二：增加公共空间和共用设施设备的投入 14
对策三：聚焦业主需求 15
对策四：提高供方专业服务水平 15
对策五：加大社区资源的经营 16
第四章 住房共用设备风险问题 17
一、共用设备风险识别 17
二、共用设备风险衡量与风险预防 21
三、共用设备风险管理的思路 25
第五章 物业服务内在矛盾分析——以电梯服务为例 29
一、接受服务的公共性与支付费用的个体性之间的矛盾 29
二、管理服务的高期望值与经营收入的低水平之间的矛盾 30
三、服务评价的个体性与服务对象的公众性之间的矛盾 30
四、法律法规的强制性与管理服务的契约性之间的矛盾 31
第六章 服务检查是物业管理的基础 32
一、检查方式 32
二、检查过程 32
三、检查标准 34
四、需要注意的几个问题 34
第七章 物业费收缴问题的社会文化因素 36
第八章 物业成本的公共难题 40
一、更新流程，有效降低成本 40
二、保证基本，调整服务承诺 40
三、加快共用设备更新换代 41
四、加强供方管理 41
五、优化物业项目结构 42
六、积极沟通协调 42
七、清缴旧欠费用 42
八、改善社区环境 43
九、经营公共空间 43
第九章 市场化与社会化 44
一、面向市场求发展 44
二、提升物业管理水平 45
三、创新是发展之本 46
第十章《物权法》的公共性难题 47
一、关于业主委员会设立的必要性 48
二、业主委员会的民主决定和业主合法权益的保护 48
三、业主委员会的义务 49
第十一章 公共报道与服务评价 50
一、什么是客观报道？ 51
二、什么是物业服务日常工作？ 51
三、物业服务特点是什么？ 51
第十二章 应对公共性的组织建设 54
一、拥有共同的愿景 55
二、制订共同的规矩 55
三、建立独特的沟通模式 56
四、培养优秀的员工 56
五、打造卓越的领导 57
中篇：公共性与公共住房 58
第一章“以租为主”住房保障体系的构建与实施 58
一、住房保障的内涵 59
二、“以租为主”的含义 60
三、住房保障体系建设的目标 61
四、选择“以租为主”住房保障体系的理由 62
五、构建“以租为主”住房保障体系的一些考虑 63
六、“以租为主”住房保障体系的基本特征 63
七、“以租为主”住房保障体系的价值追求 66
八、“以租为主”住房保障体系的支撑体系 66
九、“以租为主”的住房保障体系要处理好的几个关系 66
第二章 社会企业与公共住房建设 68
一、企业参与积极性不高是由公共租赁住房特点导致的 68
二、企业参与的主要问题分析 68
三、鼓励企业参与公共租赁住房建设的对策 71
第三章 面向公共性的公租房规划设计 73
一、公租房规划设计的理论指向 73
二、目前规划设计存在的问题 74
三、公租房规划设计应与城市发展相协调 76
第四章 租金政策的公共性难题 78
一、公租房租金政策现状 78
二、公租房租金政策分析 80
三、公租房租金政策调整方案 83
四、从单个项目租金测定向区域租金定价发展 84
第五章 作为公共政策有效性核心环节的租金调整 85
一、公共政策是对各方面利益的协调 86
二、租金调整是公租房政策的基石之一 86
三、维护公租房租金的公共性 88
第六章“大质量”概念与公共目标 89
一、始终围绕保障房功能的发挥完善我国住房保障体系的顶层设计 90
二、加快形成保障房质量技术基础建设的总体规划 91
三、努力提高保障房供应质量 91
第七章 社区生态公共性的分析与思考 92
公共性表现之一：社区生态的开放性 92
公共性表现之二：社区生态的整体性 93
公共性表现之三：社区生态的层次性 94
第八章 社区公共性的四个维度 97
维度一：保障人群的特殊性 98
维度二：房屋资源的公共性 98
维度三：社区治理的综合性 99
维度四：社区运营的长期性 99
问题一：实现可持续发展 100
问题二：营造和谐公共空间 101
第九章 公众参与和社区治理 104
一、社区公众参与的必要性 104
二、公众参与的可能性 105
三、公众参与的问题和难题 105
四、公众作为社区治理体系的主体 106
第十章 社区统筹与社区发展 106
一、社区的概念和演变 107
二、两种社区管理思路的内容和特点 108
三、构建三大平台 112
四、加强社区统筹 推动社区发展 115
第十一章 公共租赁住房的物业管理 117
一、建立全面风险控制体系 118
二、建立集成的系统服务体系 119
三、营造和谐的文化沟通体系 120
第十二章 北京市住房保障发展趋势与展望 121
第十三章 培育发展住房租赁市场 128
一、首都住房租赁市场发展现状 128
二、首都公共租赁住房发展情况 132
三、加快培育发展住房租赁市场 134
四、住房租赁市场发展趋势 137
第十四章 以新发展理念推进住房保障 140
第十五章 公共住房需要发展专业机构 143
第十六章 保障房投融资平台机构运作问题 145
一、研究综述 145
二、投融资平台发展情况 146
三、主要运作机制 147
四、运作中的主要问题分析 148
五、从投融资平台到住房保障平台 151
第十七章 北京市海淀区市场筹措公共租赁住房试点蠡测 153
一、市场筹措公共租赁住房的含义 153
二、主要内容 154
三、相关主体分析 155
四、试点工作对房地产市场的影响 156
五、对建立住房保障体系的反思 156
第十八章 关于住房公共性的几个理论问题 158
一、关于现有住房保障理论的评述 158
二、住房问题产生的历史和现实渊源 161
三、从整体来研究住房问题 162
四、新住房制度的解读 163
五、住房的历史与功能 164
六、租金问题对于可持续运营的影响 166
七、住房政策的社会影响 167
第十九章 稳步推进基本住房保障均等化 168
一、新阶段主要矛盾是基本住房服务的不均衡 168
二、推进均等化主要方式是发展公租房 170
三、更多依靠市场推进市级统筹 170
第二十章 基本住房保障的法律保障 172
一、首都住房保障方式向“以租为主”转变 172
二、住房保障目标是保障基本居住权利 173
三、住房保障体系核心在全市统筹 173
四、公共租赁住房租金必须动态调整 174
五、明晰公共租赁住房退出的法律机制 175
六、完善公共租赁住房社会管理体制 176
七、建立公共租赁住房发展长效机制 176
第二十一章 京津冀协同发展下北京市棚户区改造问题探讨 177
一、棚户区改造战略定位 177
二、棚户区改造目标梳理 178
三、棚户区改造途径和策略 179
四、棚户区改造难点分析 180
五、构建棚户区改造长效机制 181
六、棚户区改造、人与住房的文化功能 183
下篇：公共性与其他国家和地区的公共住房 185
第一章 中国香港社会的稳定器——住房政策和公屋发展 185
第二章 中国香港房屋委员会的昨天和今天 189
一、房委会在特区政府房屋管理管制架构中的位置 189
二、房委会作为法定机构的运作与管理 191
三、以房委会为代表个例的法定机构的启示 193
第三章 年度计划与机构使命 194
一、制订年度计划的组织过程 194
二、制订年度计划主要考虑的因素 195
第四章 道与术——中国香港公屋轮候编配体系的思考 197
一、公屋的轮候 198
二、公屋的编配 198
三、追求效率和公平 200
第五章 中国香港长远房屋策略 202
第六章 中国香港公屋租金政策视角下的北京公租房 206
一、公屋租金定价原则 207
二、租金调整机制 208
三、公屋一般租期 210
第七章 中国香港公共房屋发展情况概览和思考 213
一、中国香港公共房屋发展情况 213
二、对中国香港公共房屋发展的检讨 228
第八章 纽约和多伦多市的住房保障 230
一、纽约和多伦多市住房保障综述 230
二、住房保障的价值追求 236
参考文献 239
后记 241