第一章 土地增值税概述 1
第一节 纳税义务人 1
一、纳税义务人概述 1
二、纳税人的权利与义务 2
三、土地增值税纳税人 2
第二节 征税范围与计税依据 3
一、征税对象 3
二、土地增值税的征税范围 3
三、不征土地增值税的“赠与”的范围 4
四、国有土地、地上建筑物及其附着物 5
五、计税依据 5
第三节 税率与预征率 6
一、土地增值税的税率 6
二、土地增值税的预征率 7
第二章 转让房地产的收入 13
第一节 转让房地产收入的确认 13
一、转让房地产所取得的收入 13
二、售后返租收入的确认 14
三、外币收入的折算 15
四、房地产转让价格明显偏低的收入确定 15
第二节 视同销售房地产收入的确认 17
一、土地增值税视同销售收入 17
二、增值税视同销售 17
三、企业所得税视同销售 21
四、大山房地产开发公司土地增值税清算案 25
第三节 营改增后应税收入的确认 34
一、营改增后土地增值税应税收入确认 34
二、营改增后视同销售房地产应税收入确认 35
三、免征增值税的收入不扣减增值税额 35
四、税务机关核定的计税价格不含增值税 35
第三章 扣除项目 36
第一节 取得土地使用权所支付的金额 36
一、取得土地使用权所支付金额的界定 36
二、改制重组后再转让土地使用权的处理 37
第二节 房地产开发成本 38
一、土地征用及拆迁补偿费 38
二、前期工程费 38
三、建筑安装工程费 38
四、基础设施费 38
五、公共配套设施费 38
六、开发间接费用 38
七、核查成本项目情况核定扣除建安成本 39
第三节 房地产开发费用 46
一、房地产开发费用的计算扣除 46
二、房地产开发费用具体扣除方法 47
三、计算扣除利息支出的注意事项 47
四、扣除比例的具体规定 48
第四节 与转让房地产有关的税金 50
一、与转让房地产有关税金的范围 50
二、印花税的扣除 51
三、契税的扣除 51
四、扣除项目涉及增值税进项税额的处理 52
五、营改增后与转让房地产有关的税金的扣除 52
第五节 旧房地评估价与加计扣除 53
一、旧房及建筑物的评估价格 53
二、其他扣除项目 53
第四章 税收优惠 54
第一节 土地增值税优惠 54
一、建造普通标准住宅出售增值税税率未超过20％的免征 54
二、因国家建设需要依法征收、收回或转让房地产优惠 58
三、个人销售住房暂免土地增值税 58
四、转让旧房作为保障房、公共租赁住房增值税税率未超过2000的优惠 59
五、合作建房自用的免征土地增值税优惠 60
六、受灾居民安居房转让免征土地增值税 60
七、亚运会组委会赛后出让资产免征土地增值税 61
八、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税 61
九、金融资产管理公司土地增值税优惠 61
十、1994年前签订开发及转让合同的房地产优惠 62
十一、对北京2022年冬奥组委赛后出让资产免征土地增值税 63
第二节 税收优惠管理 63
一、减免税及其分类 63
二、核准类减免税的申报和核准实施 64
三、备案类减免税的申报和备案实施 65
四、救济措施与违规处理 66
五、减免税的监督管理 68
六、土地增值税优惠管理 69
第五章 土地增值税预征与清算 70
第一节 土地增值税的预征 70
一、预征土地增值税的依据及适用 70
二、预售房地产收入的申报纳税 70
三、土地增值税预征的计征依据 71
四、未按预征规定期限预缴税款加收滞纳金 74
五、土地增值税项目登记表及其填报 74
六、房地产开发企业预缴税款的申报 76
第二节 清算单位与清算条件 78
一、土地增值税的清算单位 78
二、土地增值税的清算条件 84
第三节 清算收入的确认 88
一、土地增值税清算时收入的确认 88
二、视同销售房地产应税收入的确认 88
三、变相销售地下车位是否确认清算收入 89
第四节 扣除项目的确定 90
一、取得土地使用权所支付金额的扣除 90
二、房地产开发成本的扣除 92
三、公共配套设施的处理 104
四、拆迁安置的土地增值税处理 108
五、计算增值税税额时不得扣除的项目 109
六、扣除项目的合法有效凭证 110
七、扣除项目的归集与分摊 111
八、深入剖析成本结构加强税前扣除审核 114
第六章 应纳税额的计算 121
第一节 转让开发产品应纳税额的计算 121
一、转让开发产品的扣除项目 121
二、营改增后土地增值税清算的计算 121
三、应纳土地增值税税额计算 122
四、清算税款申报 127
第二节 转让土地使用权应纳税额计算 131
一、未进行开发即转让土地使用权 131
二、将生地变为熟地后转让 132
三、整体转让在建工程应纳税款的申报 134
第三节 转让旧房应纳税额的计算 137
一、新建房与旧房的界定 137
二、转让旧房的扣除项目 138
三、评估费用的扣除 139
四、转让旧房应纳税额的计算案例分析 140
五、按房地产评估价格计算征收的情形 144
六、不能取得评估价但能提供购房发票的处理 145
七、旧房转让土地增值税处理 147
八、转让旧房应纳税款的申报 150
第四节 土地增值税的核定征收 152
一、核定征收土地增值税的条件 152
二、核定征收的管理 154
三、核定征收具体办法 154
四、核定征收清算税款的申报 157
五、非房地产开发企业核定征收的申报 160
六、德发房产建设有限公司税案 162
第七章 土地增值税清算管理 178
第一节 清算前期管理 178
一、职责划分 178
二、前期管理 179
第二节 清算受理 180
一、办理清算手续的时间 180
二、清算资料 182
三、清算受理规定 182
四、可清算项目评估 183
第三节 清算审核 184
一、清算审核期限 184
二、审核分类与关注事项 185
三、清算单位的审核 185
四、收入的审核 186
五、扣除项目的审核 189
六、取得土地使用权支付金额的审核 192
七、房地产开发成本的审核 192
八、房地产开发费用的审核 195
九、与转让房地产有关税金的审核 195
十、国家规定的加计扣除项目的审核 196
十一、应纳税额的审核 196
十二、某房地产开发公司土地增值税清算案例 197
第四节 核定征收 210
一、可实行核定征收的条件 210
二、核定征收核查 210
三、各期清算方式应保持一致 210
四、核定征收的审核 211
五、房地产开发成本审核 211
第八章 后续管理与风险管理 212
第一节 清算后再转让房地产的处理 212
一、清算后再转让房地产的处理规定 212
二、清算后又发生成本的二次清算 212
三、房地产开发企业清算后尾盘销售的申报 213
第二节 清算导致多缴企业所得税的处理 216
一、有后续开发项目的处理 216
二、没有后续开发项目的处理 217
三、退税手续 217
四、政策衔接 218
五、案例分析 219
第三节 土地增值税风险管理 220
一、预缴计税依据小于收入与预收款风险识别模型 220
二、预缴计税依据小于销售额风险识别模型 222
三、预缴计税依据小于收入与合同金额风险识别模型 223
四、转让土地未缴土地增值税风险识别模型 224
第九章 企业改制重组 227
第一节 整体改制 227
一、整体改制的土地增值税处理 227
二、整体改制的增值税处理 229
三、整体改制的契税处理 229
四、企业法律形式改变的企业所得税处理 230
五、整体改制的个人所得税处理 231
第二节 企业合并 231
一、企业合并的土地增值税处理 231
二、公司合并的契税处理 234
三、企业合并的增值税处理 235
四、企业合并的企业所得税处理 236
五、合并的个人所得税处理 237
第三节 企业分立 240
一、企业分立的土地增值税处理 240
二、企业分立的契税处理 242
三、企业分立的增值税处理 243
四、分立的企业所得税处理 243
五、企业分立的个人所得税处理 245
第四节 以房地产对外投资 245
一、以房地产对外投资的土地增值税处理 245
二、接受土地、房屋投资的契税处理 247
三、非货币资产投资的增值税处理 248
四、非货币资产投资的企业所得税处理 248
五、非货币资产投资的个人所得税处理 250
第五节 股权转让 253
一、股权（股份）转让的土地增值税处理 253
二、公司股权（股份）转让的契税处理 253
三、股权收购的企业所得税处理 254
第十章 征收管理 256
第一节 土地增值税征收管理 256
一、纳税地点与纳税期限 256
二、纳税义务发生时间 256
三、结清清算税款时间与滞纳金加收 257
四、预征与清算 257
第二节 土地增值税征管措施 258
一、部门协作共治 258
二、先税后证征管措施 259
三、项目管理与信息比对 259
第十一章 土地增值税清算鉴证 261
第一节 清算鉴证概述 261
一、业务承接 261
二、委托人应提供的资料 262
三、清算鉴证应关注的事项 263
四、核定征收的审核 263
五、可以终止鉴证的情形 263
第二节 清算项目收入的审核 264
一、收入审核的基本程序和方法 264
二、应税收入的确认 264
三、视同销售收入的审核 265
四、代收费用的审核 265
五、截止性测试 265
第三节 扣除项目与应纳税额的审核 266
一、扣除项目范围的审核 266
二、审核的基本程序和方法 267
三、扣除项目分配的审核 267
四、取得土地使用权支付金额的审核 267
五、房地产开发成本的审核 268
六、房地产开发费用的审核 270
七、与转让房地产有关税金的审核 270
八、国家规定的加计扣除项目的审核 270
九、分期分批开发、转让房地产扣除项目的审核 271
十、应纳税额的审核 271
附件 272
后记 286