第一章 中国资产证券化法律问题概述 1
第一节 资产证券化的法律界定 3
一、资产证券化的定义 3
二、资产证券化的历史沿革 4
三、交易场所的引入 5
（一）资产支持证券流动性需求 5
（二）非标转标需求 5
（三）公募资产证券化产品无异议函的取得及备案 5
（四）私募资产证券化产品仍需备案 6
四、资产证券化的特殊交易目的 6
（一）拓宽融资渠道，提高资金流动性 7
（二）结构设置较为灵活 7
（三）主体信用转化为资产信用，降低融资成本 8
（四）优化财务报表，合理管理资产负债表 8
（五）信贷资产证券化的特殊优势 8
（六）其他 9
第二节 资产证券化的监管体系及监管沿革 10
一、企业资产证券化监管体系及监管沿革 10
（一）监管体系及历史沿革 10
1.课题研究阶段 10
2.第一轮试点阶段 10
3.常态化发展阶段 11
4.审批制变备案制 11
（二）现行有效的法律法规、业务指引汇总 18
二、信贷资产证券化监管体系及监管沿革 19
（一）监管体系及历史沿革 19
1.研究阶段 19
2.第一轮试点阶段 20
3.第二轮试点阶段 20
4.启用备案制，快速发展阶段 21
（二）现行有效的法律法规、业务指引汇总 21
三、资产支持票据监管体系及监管沿革 24
（一）监管体系及历史沿革 24
（二）现行有效的法律法规、业务指引汇总 25
第三节 资产证券化的交易结构 27
第四节 资产证券化的主要参与者及其法律关系 35
一、概述 35
二、资产证券化的主要参与者 36
（一）原始权益人 36
1.原始权益人定性 36
2.原始权益人的分类 37
3.原始权益人的资质要求 37
4.对于原始权益人的尽职调查要求 38
5.对于原始权益人的信息披露要求 38
（二）特殊目的载体及其管理人 39
1.特殊目的载体的定性 39
2.特殊目的载体的主要功能 39
3.管理人主体资格要求 40
4管理人主要义务 40
5.管理人禁止事项 41
（三）销售机构 41
1.证券公司或其子公司管理的资产支持专项计划 41
2.基金管理公司子公司管理的资产支持专项计划 41
（四）资产服务机构 41
1.资产服务机构的定性 41
2.对资产服务机构的尽职调查要求 42
3.后备资产服务机构及继任资产服务机构 42
（五）监管/托管银行 43
1.监管银行 43
2.托管银行 43
3.主体信用触发事件 43
（六）资产支持证券持有人 44
1.资产支持证券持有人的定性 44
2.资产支持证券持有人的权利 44
3.资产支持证券持有人的义务 44
（七）登记托管机构/支付代理机构 45
（八）增信机构：差额支付承诺人、担保人、流动性支持机构、维好机构 45
1.差额支付承诺人 45
2.担保人 46
3.流动性支持机构 46
4.维好承诺人 47
（九）中介机构：会计师/审计师、评级机构、资产评估机构、律师事务所 48
1.会计师/审计师 48
2.评级机构 48
3.资产评估机构 49
4.律师事务所 49
三、资产证券化业务中的主要法律关系 50
（一）管理人与特殊目的载体之间的法律关系 50
（二）投资者与特殊目的载体之间的法律关系 50
1.信托 50
2.委托 51
（三）原始权益人与特殊目的载体之间的法律关系 52
（四）销售机构、服务机构、监管/托管银行、登记托管机构/支付代理机构、中介机构与特殊目的载体之间的法律关系 52
（五）增信机构与特殊目的载体之间的法律关系 53
第五节 交易流程 54
一、资产证券化项目实际操作流程 54
（一）确定中介机构，沟通交易结构 54
（二）项目正式启动，开展尽职调查 55
（三）补充尽职调查，定稿交易文件 55
（四）完成首轮上报，准备反馈答复 55
（五）资产支持证券的销售、募资及专项计划的设立 56
二、资产证券化项目所涉主要工作模块 56
（一）基础资产遴选 56
1.关于政府融资及平台融资 57
2.关于现金流的不确定性 57
3.关于不动产 57
4.关于现金流的产生 58
5.资产组合的限制 58
6穿透核查 58
（二）特殊目的载体设立 58
1.破产隔离的对象 58
2.实现破产隔离的要求 58
3.法律上的破产隔离与会计、税务上的破产隔离 59
（三）资产转让及交割 59
1.基础资产能否转让 60
2.基础资产转让需履行相应手续 60
3.真实出售 60
4.权利完善 61
5.基础资产追索及处置 61
6.不合格基础资产赎回 62
（四）资产支持证券发行 62
1.发行方式选择 62
2.发行市场选择 63
3.发行审核制度 63
（五）信用增级 63
（六）偿付 63
1.现金流归集 63
2.证券本息偿付 63
第二章 中国资产证券化交易的一般法律问题 65
第一节 特殊目的载体 67
一、特殊目的载体的选择 68
二、特殊目的载体的性质 68
三、特殊目的载体的特征 68
（一）运营独立 69
（二）财产独立 69
（三）债务独立 69
第二节 真实出售与破产隔离 70
一、真实出售的要点 71
（一）真实的意思表示 71
1.标的 72
2.价款 72
3.履行 73
（二）公允的购买价款 73
1.公允价格的认定 73
2.违反公允性的不利影响 73
（三）明确的交割方式 74
二、破产隔离的要点 74
（一）与原始权益人的破产隔离 74
1.真实出售 74
2.资产服务机构 75
（二）与管理人的破产隔离 75
1.潜在的风险 75
2.破产隔离的实现 75
（三）与资产支持证券持有人的破产隔离 76
1.潜在的风险 76
2.破产隔离的实现 76
第三节 资产证券化中的信用增级机制 77
一、增信措施概述 77
（一）内部增信措施 77
1.优先/次级分层 77
2.超额机制 78
3.储备金账户 78
（二）外部增信措施 79
1担保 79
2.利率互换 80
3.利率下限 80
4.信用违约互换 81
（三）内外部增信措施的优势与弱点 81
二、中国资产证券化交易中常见的增信措施 81
（一）金融机构信贷资产证券化产品信用增级机制的构建 82
（二）企业资产证券化产品信用增级机制的构建 83
1.保证担保 83
2.差额支付承诺 85
3.基础资产的担保措施 86
第四节 服务机构与备位服务机构 88
一、资产服务机构概述 88
（一）资产服务机构的选择 89
（二）资产服务机构的服务内容 90
1.资产服务内容概述 90
2.基础资产的处置 91
二、资产服务机构的解任 91
（一）资产服务机构解任事件 91
（二）解任资产服务机构的程序 92
（三）后续义务 92
三、备位资产服务机构 92
（一）备位资产服务机构与替代资产服务机构 92
（二）备位资产服务机构的选任 93
（三）备位资产服务机构的服务内容 93
第五节 证券分层和现金流安排 95
一、证券分层 95
（一）证券分层概述 95
（二）证券分层方案设计 96
二、现金流安排 96
（一）资产证券化现金流关系概述 96
（二）现金流的归集 97
1.债务人将应付款项划转至收款账户 97
2.资产服务机构将回收款划转至监管账户 97
3.监管银行将回收款划转至专项计划账户 97
（三）现金流的分配 97
1.违约事件发生前的现金流分配顺序 98
2.违约事件发生后的现金流分配顺序 99
3.专项计划终止后的现金流分配顺序 99
第六节 资产赎回 100
一、资产赎回概述 100
二、不合格基础资产赎回主要流程 101
（一）通知赎回 102
（二）确定价格 102
（三）支付价款 102
（四）转移风险 102
三、资产赎回的法律关注点 103
（一）资产赎回的法律定性 103
（二）资产赎回与原始权益人的破产 104
第七节 清仓回购 107
一、清仓回购机制概述 107
二、清仓回购的前提条件 107
三、清仓回购的操作流程 109
四、清仓回购的商业目的 110
五、清仓回购的注意要点 111
1.存在公允价值的定价争议 111
2.影响次级收益 111
3.不希望将剩余资产回表 112
第八节 发行与交易 113
一、发行 113
（一）挂牌转让的申报 114
1.上海证券交易所挂牌转让申请流程 114
2.深圳证券交易所挂牌转让申请流程 115
（二）资产支持证券的发行 116
1.目标投资者 117
2.路演推介 118
3.发行定价——簿记建档与招标发行 118
（三）多次发行与分期发行 120
（四）发行失败的处理 120
（五）备案 120
（六）挂牌与登记申请 121
（七）信息披露 122
二、交易 122
第三章 不同类型资产证券化交易的法律关注点 127
第一节 企业资产证券化交易的主要分类 129
一、基础资产要求及分类 130
（一）基础资产的要求 130
1.合法合规性 130
2.权属明确 131
3.可特定化 131
4.独立性 131
5.可预测性及持续稳定性 132
6.无权利负担 133
7.规模及存续期限与资产支持证券匹配 133
8.可组合性 134
9.不属于负面清单 134
（二）基础资产的分类 135
二、主要交易类型及案例分析 139
（一）融资租赁资产证券化 139
（二）应收账款资产证券化 140
（三）公共事业收费权资产证券化 141
（四）购房尾款资产证券化 143
（五）物业费资产证券化 145
（六）信托受益权资产证券化 147
（七）票据收益权资产证券化 149
（八）信用证资产证券化 150
（九）CMB S（Commercial mortgage-backed securities）/抵押型RE-ITs 150
（十）类REITs 151
三、专项计划其他分类及现状 152
（一）单原始权益人模式与集合发行模式 152
（二）单次发行与储架发行 152
（三）单SPV结构与双SPV结构 153
（四）套利型资产证券化业务和批量模式化资产证券化业务 153
第二节 融资租赁资产证券化交易结构及实操要点解析 154
一、交易结构 154
二、交易流程 154
（一）专项计划设立 154
（二）基础资产购买 155
（三）基础资产服务 155
（四）现金流的管控 155
（五）保证金的转付/归集 155
（六）回收款的识别 155
（七）专项计划收益分配 155
（八）提前退租情况下专项计划端的提前终止 156
三、融资租赁业务的法律框架 156
（一）法律和相关司法解释 156
（二）部门规章、规范性文件 156
（三）其他 158
四、融资租赁法律关系 158
（一）简述 158
（二）融资租赁的各相关主体 159
（三）融资租赁债权形成的前提条件 159
1.租赁物选择的一般原则 159
2.租赁物选择的特殊限制 160
3.租赁物所有权的取得/转移 161
4.租赁物的接收：验收报告或收货确认书的效力 162
5.租赁物价值评估与租赁物价款的支付结算 162
（四）以不动产作为租赁物的特殊性 163
1.适格的不动产融资租赁物的选择 163
2.不动产融资租赁业务的风险防范建议 164
（五）融资租赁债权 165
1.融资租赁债权的形成 165
2.融资租赁债权的履行和担保触发 166
五、专项资产支持计划 167
（一）基础资产遴选 168
（二）特殊交易机制设计 169
1.保证金的管理及使用 169
2.提前退租情况下的触发机制安排 170
3.回收款的识别 171
第三节 应收账款资产证券化法律问题和实操要点解析 172
一、应收账款的内涵及外延 172
二、贸易项下应收账款证券化 173
（一）交易结构 173
（二）交易流程 174
1.专项计划设立 174
2.基础资产购买 174
3.基础资产服务 174
4.现金流监管 174
5.基础资产的循环购买 174
6.专项计划收益分配 174
（三）贸易项下应收账款的法律框架 175
（四）贸易项下应收账款法律关系 175
1.贸易项下应收账款法律关系的各相关主体 175
2.贸易项下应收账款债权的形成 175
3.贸易项下应收账款债权的转让 176
4.已经开立票据的贸易项下应收账款债权 179
（五）资产支持专项计划 180
1.基础资产的遴选 180
2.特殊交易机制设计 181
三、嵌套保理通道的应收账款证券化 183
（一）嵌套保理通道的动因与运用 183
1.商业保理公司主导的保理资产证券化 183
2.应收账款债务人主导的保理资产证券化 184
（二）交易结构 184
（三）交易流程 185
1.保理债权的形成 185
2.专项计划设立 185
3.基础资产购买 185
4.基础资产服务 185
5.现金流监管 185
6.专项计划收益分配 185
（四）保理法律框架 185
1.部门规章、规范性文件 185
2.地方政府规章、规范性文件 186
（五）保理法律关系 187
1.概述 187
2.保理商 187
3.保理融资债权的形成 188
（六）资产支持专项计划 188
1.基础资产的遴选 188
2.特殊交易机制设计 189
第四节 公用事业单位收费权资产证券化法律问题及实操要点分析 190
一、交易结构 190
二、交易流程 191
（一）专项计划设立 191
（二）基础资产购买 191
（三）基础资产服务 191
（四）现金流的管控 191
（五）必备金额的设置 191
（六）回售与赎回 191
（七）专项计划收益分配 192
三、公用事业单位收费权法律框架 192
（一）国家层面 192
（二）地方层面 193
四、法律关注点 195
（一）收费权的特征 195
1.收费权区别于特许经营权 195
2.收费权是一种将来应收账款债权 195
3.收费权对应未来现金流人的相对不确定性 196
4.收费权对应债务人的不特定性 197
（二）收费权的可转让性 197
1.收费权的转让限制 197
2.收费权不得附带权利负担 198
3.收费权对应标的资产的权利负担情况 198
（三）原始权益人的特殊性 199
1.特定资质要求 199
2.后续运营安排 201
（四）负面清单限制 202
1.收支两条线 202
2.政府补贴 203
（五）收费定价 203
五、专项资产支持计划 204
（一）基础资产遴选 204
（二）特殊交易机制安排 205
1.必备金额 205
2.回售与赎回 206
第五节 购房尾款证券化交易结构及实操要点解析 208
一、购房尾款资产证券化的交易概述 208
（一）交易结构 208
（二）交易流程 209
1.专项计划设立 209
2.基础资产认购 209
3.基础资产管理 209
4.现金流的管控 209
5.专项计划收益分配 209
（三）交易动因 210
二、商品房销售业务的法律框架 211
三、购房尾款的法律界定 212
（一）购房尾款的定义 212
（二）购房尾款的类型 213
（三）购房尾款的形成 213
1.认购 213
2.草签 214
3.合同网签及备案 214
4.申请贷款 214
5.贷款审批 214
6.放款 214
（四）购房尾款的法律性质 214
1.购房尾款法律关系的主体 214
2.购房尾款法律关系的法律界定 215
3.网签备案对购房尾款法律关系的影响 215
四、购房尾款证券化的法律实务要点 216
（一）基础资产的遴选 216
（二）交易机制的安排 216
1.基础资产的内部归集 216
2.循环购买 217
3.不合格基础资产的赎回 217
4.开发贷或预售资金监管导致的资金截流 218
5.增信措施 219
五、购房尾款证券化案例梳理 221
第六节 物业费资产证券化法律问题和操作要点解析 223
一、交易概述 223
（一）交易结构 223
（二）交易流程 224
1.专项计划设立 224
2.基础资产购买 224
3.物业收益归集与分配 224
4.不合格资产赎回与循环购买 224
5.专项计划收益分配 224
二、物业管理的法律框架 224
三、物业服务法律关系 225
四、物业费资产的关注点 226
（一）物业服务企业的资质 226
（二）不同类型的物业合同 227
1.前期物业服务合同 228
2.物业服务合同 229
3.案场合同 229
4.停车管理服务合同 229
（三）不同种类的收费方式 230
（四）物业合同的备案 230
五、资产支持专项计划 231
（一）两类交易结构 231
1.物业费债权模式 231
2.物业费质押模式 232
（二）物业费资产的入池标准 234
（三）专项计划层面的特殊机制 235
1.物业费债权的内部归集 235
2.不合格基础资产的赎回与循环购买 236
3.补充质押和保证金 237
4.不合格基础资产的置换 238
第七节 信托受益权资产证券化法律问题及实操要点解析 240
一、两种交易结构的商业动因和应用场景 240
（一）存量转出结构的动因和应用 240
（二）增量设权结构的动因和应用 241
二、交易结构 242
（一）存量转出结构 242
（二）增量设权结构 242
三、交易流程 243
（一）存量转出结构 243
1.专项计划设立 243
2.基础资产购买 243
3.贷款本息偿付和信托利益分配 243
4.专项计划资产的托管 244
5.专项计划收益分配 244
（二）增量设权结构 244
1.信托计划设立 244
2.专项计划设立 244
3.基础资产购买 244
4.信托计划资产的托管 244
5.信托利益分配 244
6.专项计划资产的托管 245
7.专项计划收益分配 245
四、信托受益权的法律框架 245
（一）法律法规 245
（二）部门规章、规范性文件 245
五、存量转出结构的法律关注点 246
（一）存量转出结构的基础法律关系 246
1.信托法律关系 246
2.贷款/转让法律关系 247
（二）基础资产的选择 247
1.基础资产的要求 247
2.底层资产的要求 249
（三）基础资产的转让 250
1.信托受益权的转让限制 250
2.基础资产不得附带权利负担 251
（四）权利完善机制的设计 251
1.基础资产层面 251
2.底层债权层面 252
六、增量设权结构的法律关注点 252
（一）基础资产的形成 253
1.以募集资金形成基础资产的可行性 253
2.基础资产的形成时间 253
3.信托贷款/债权的形成时间 253
4.担保措施的设定 254
（二）基础资产的选择 254
1.信托的类型 254
2.底层资产要求 255
（三）特殊联动机制设计 255
1.现金流机制 255
2.权益流机制 256
3.信息流机制 256
第八节 票据资产证券化交易结构及实操要点解析 258
一、交易概述 258
（一）交易结构图 258
（二）交易流程 259
（三）将票据介入证券化交易的法律优势 259
二、票据业务的法律框架 260
三、不同票据类型的操作 262
（一）银票与商票 262
1.银行汇票与商业汇票 262
2.银行承兑汇票与商业承兑汇票 262
（二）电子汇票与纸质汇票 263
四、票据作为基础资产 264
（一）真实交易背景限制 264
（二）乱办金融业务的风险 264
五、以票据作为质押物，以其他财产权利作为基础资产 265
（一）《物权法》的要求 265
（二）《担保法》的要求 266
（三）《票据法》及《电票管理办法》的要求 266
（四）质押票据与主债权到期先后安排 267
1.票据先于主债权到期 267
2.票据兑付日后于主债权到期日 268
六、以票据对应的基础交易关系债权作为基础资产 268
七、以票据对应的保理合同为基础资产 270
八、以票据收益权作为基础资产 272
（一）收益权的性质 272
（二）票据收益权的内涵与外延 273
（三）票据收益权与票据质押可以分立 273
（四）票据收益权与票据保贴/保证金相结合 274
1.保贴模式 274
2.保证金模式 274
九、票据服务银行的操作 275
（一）竞合下的相斥问题 275
（二）服务银行的操作 275
十、票据资产池的运行 275
（一）资产池的构成 275
（二）前端归集模式 276
（三）代理人模式 276
第九节 信用证资产证券化交易结构及实操要点解析 278
一、交易结构与步骤 278
（一）交易结构 278
（二）交易步骤 279
二、基础资产的选择 279
（一）信用证的法律性质 279
（二）信用证的各相关主体 280
（三）信用证与基础交易 281
1.具有真实合法的基础交易背景是信用证开立的前提 281
2.单证相符是信用证付款的先决条件 282
3.引致信用证止付的情形 282
4.信用证项下的上述止付基于流转存在例外 283
（四）基础资产与附属担保权益定性 283
（五）信用证转让中的权利完善 285
第十节 CMBS法律问题及操作要点分析 287
一、CMB S概述 287
二、CMBS的交易动因 288
三、CMB S交易结构 288
四、CMB S交易流程 289
（一）信托端交易流程 289
1.设立单一资金信托计划 289
2.发放信托贷款 289
3.物业资产抵押和物业运营收人质押 289
（二）专项计划交易流程 290
1.设立专项计划 290
2.购买基础资产 290
3.信托贷款偿还与信托利益分配 290
4.现金流的管控 290
5.专项计划收益分配 290
五、基础资产的关注要点 290
（一）基础资产的定义和种类 290
（二）基础资产的构建要点 291
六、物业资产的关注要点 292
七、专项计划交易机制 293
（一）CMB S现金流 293
1.现金流结构 293
2.现金流流经账户 295
3.现金流的分配顺序 296
（二）专项计划的增信措施 298
1.物业运营收入超额覆盖 298
2.现金流覆盖不足的增信安排 298
3评级下调的增信安排 298
4.增信主体提供流动性支持 298
5.优先收购权的行使 299
（三）专项计划的退出 299
1.专项计划的续发 300
2.专项计划的开放 301
第十一节 类REITs法律问题及操作要点分析 303
一、类REITs概述 303
二、类REITs动因 304
三、类REITs交易结构 305
四、类REITs交易流程 306
（一）类REITs资产重组 306
（二）专项计划设立 306
（三）物业租金收取、委贷偿付、股东分红 307
（四）私募基金收益分配 307
（五）专项计划收益分配 307
五、类REITs资产重组 307
（一）物业资产的选择 307
（二）主体设立/选择 308
1.项目公司的选择 308
2.SPV的设立 309
3.私募基金的设立与备案 310
（三）股权转让 310
（四）租赁安排 312
（五）计划设立 313
（六）吸收合并 314
六、类REITs交易机制 315
（一）分配机制 315
1.一般回收款 316
2.REITs份额发行 317
3.处分分配 318
4.终止分配 319
（二）优先收购权与权利维持费 319
（三）回售安排与流动性支持 320
（四）物业资产抵押 321
（五）评级下调承诺 321
七、类REITs项目操作步骤及时间顺序表 321
第十二节 PPP项目资产证券化法律问题及实操要点分析 323
一、PPP项目资产的分类与选择 323
二、收费权类PPP项目的交易结构 324
三、PPP项目的交易流程 324
（一）专项计划设立 324
（二）基础资产购买 324
（三）基础资产服务 325
（四）现金流的管控 325
（五）专项计划收益分配 325
四、PPP项目法律框架 325
（一）国家层面 325
（二）地方层面 328
五、法律关注点 330
（一）收费权类资产证券化的一般问题 330
（二）PPP项目资产证券化的特殊问题 331
1.PPP项目的认定 331
2.PPP项目资产证券化的审查要点 333
六、PPP资产证券化的特殊交易机制 339
附件1上海证券交易所资产支持证券挂牌转让申请材料清单 341
附件2深圳证券交易所资产支持证券挂牌转让申请材料清单 343
附件3资产证券化项目执行阶段关键要点（交易所市场发行） 344
附件4资产证券化项目执行阶段关键要点（银行间市场发行） 346
附件5各交易场所产品对比 348