第一编 总则 3
第一章 不动产登记的基本原理 3
第一节 不动产登记的立法目的与法律渊源 3
一、立法目的 3
二、法律渊源 11
第二节 不动产登记的概念 13
一、不动产的概念 13
二、不动产登记的概念 15
第三节 不动产登记的类型 17
一、《条例》关于登记类型的规定 17
二、《条例》《细则》《操作规范》对登记类型的基本分类 23
三、登记类型的法定分类之一——不动产权利登记 23
四、登记类型的法定分类之二——其他登记 30
五、学理上的登记分类 33
疑难问题 38
1．关于首次登记类型的细分 38
2．关于变更登记与转移登记的区分 39
第四节 不动产登记的基本原则 40
一、依申请原则 41
二、一体登记原则 47
三、连续登记原则 51
疑难问题 56
1．实体法上确立房地、房海权利主体一致原则的意义 56
2．违法建筑与连续登记原则 57
第五节 不动产登记能力 59
一、不动产登记能力的含义 59
二、具有登记能力的不动产权利 60
疑难问题 62
1．不动产登记能力与物权法定原则 62
2．不动产租赁权的登记问题 62
第二章 不动产登记机构及人员 64
第一节 不动产登记机构与监督管理机关 64
一、不动产登记机构的含义与统一 64
二、不动产登记机构的职责 68
三、不动产登记监督管理机关 68
疑难问题 69
1．不动产登记与交易管理的衔接 69
2．房屋交易管理部门的网签备案等交易管理措施与不动产登记程序的协调 71
3．不动产登记资料与交易档案资料的保管问题 72
第二节 不动产登记的管辖 72
一、属地管辖原则 73
二、跨行政区域不动产的登记管辖 74
三、特殊不动产登记的管辖 75
第三节 不动产登记人员 77
一、不动产登记工作人员应当具备相应的专业知识和业务能力 77
二、我国应当建立不动产登记员制度 78
三、《细则》建立的不动产登记员制度 81
第三章 不动产登记簿 83
第一节 不动产单元 83
一、不动产单元的含义 84
二、不动产单元的要件 85
三、不动产单元具有唯一编码 86
四、不动产单元的具体确定方法 87
第二节 不动产登记簿的编制 89
一、不动产登记簿的概念 89
二、不动产登记簿的编制方法 90
三、不动产登记簿的统一 92
四、不动产登记簿的记载原则 93
五、不动产登记簿内容的结构 94
第三节 不动产登记簿的形式 97
一、不动产登记簿的两种形式 97
二、电子介质登记簿的备份 98
三、电子介质登记簿的转化形式 98
第四节 不动产登记簿的管理与保存 99
一、非依法定程序任何人不得修改登记簿 100
二、不动产登记簿的保管与重建 100
三、不动产登记簿的移交 101
四、不动产登记簿的安全防护措施 101
五、不得将不动产登记簿携带出登记机构 102
疑难问题 102
1．不动产登记资料的依法销毁问题 102
2．不动产登记资料与房产交易管理资料的保管问题 103
第四章 不动产登记资料的查询、保护和利用 105
第一节 不动产登记信息的共享 105
一、不动产登记信息互通共享的意义 105
二、不动产登记信息管理基础平台 106
三、不动产登记信息与其他信息的互通共享 107
第二节 不动产登记资料的利用与保护 110
一、不动产登记资料的含义 112
二、不动产登记资料与档案的关系 113
三、不动产登记资料查询与复制的基本原则 114
四、查询、复制登记资料的主体 116
五、查询、复制不动产登记资料的程序 119
疑难问题 121
1．不动产登记信息查询与政府信息公开的区别 121
2．不动产登记信息查询与房产交易管理资料的查询 121
第五章 不动产登记程序 123
第一节 申请 123
一、不动产一般登记程序的含义 125
二、不动产一般登记程序的内容 125
三、不动产登记申请的概念与性质 127
四、不动产登记以共同申请为原则 128
五、不动产登记的申请主体 131
六、不动产登记的申请材料 138
七、登记申请的撤回 147
疑难问题 148
1．如何判断监护人是“为被监护人的利益”而处分被监护人的财产？ 148
2．如何判断不动产究竟是单独所有还是夫妻共同共有？ 150
第二节 受理 152
一、受理的意义 153
二、决定是否受理时登记机构的审查 153
三、登记机构作出受理与不受理的决定 156
第三节 审核 157
一、不动产登记机构的审核职责概述 159
二、登记机构的查验 159
三、实地查看 163
四、调查与公告 165
五、登记时限 166
第四节 登簿 168
一、登簿的意义 168
二、登簿的要求 169
三、登簿时间点的确定 170
四、不予登记的情形 170
第五节 依嘱托登记 173
一、依嘱托登记的含义 174
二、依嘱托登记与依申请登记的区别 174
三、享有嘱托权的机关 176
第六节 不动产权属证书与登记证明 178
一、不动产权属证书和证明的概念 179
二、不动产权属证书与登记证明的统一 180
三、不动产权属证书与登记证明的适用范围 181
四、不动产权属证书与登记证明的印制与盖章 182
五、只记载于登记簿而不颁发权属证书的情形 182
六、不动产权属证书或登记证明的补发、换发与作废 182
第二编 不动产权利登记 187
第六章 一般规定 187
第一节 首次登记 187
一、首次登记的概念与类型 187
二、当事人申请的首次登记的适用范围 190
三、政府组织的首次登记的适用范围 191
第二节 变更登记 195
一、变更登记的含义 195
二、变更登记与更正登记的区别 196
三、变更登记的类型 197
四、变更登记的适用范围 198
疑难问题 202
1．土地的分割、合并与变更登记 202
2．房屋的分割、合并与变更登记 203
第三节 转移登记 204
一、不动产权利转移的含义和类型 205
二、转移登记的适用范围 206
第四节 注销登记 211
一、注销登记的含义 212
二、注销登记适用的情形 212
三、需要经过他物权人或预告登记权利人同意的注销登记 213
第七章 集体土地所有权登记 215
第一节 概述 215
一、集体土地所有权概述 215
二、集体土地所有权登记概述 217
第二节 集体土地所有权登记的申请人 219
第三节 集体土地所有权首次登记的申请材料 221
第四节 集体土地所有权转移登记的申请材料 222
第五节 集体土地所有权变更、注销登记的申请材料 223
第八章 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 225
第一节 概述 225
一、国有建设用地使用权概述 225
二、国有建设用地使用权及房屋所有权登记概述 227
第二节 国有建设用地使用权的首次登记 228
一、划拨国有建设用地使用权的首次登记 228
二、出让国有建设用地使用权的首次登记 229
三、租赁国有建设用地使用权的首次登记 230
四、作价出资或入股国有建设用地使用权的首次登记 231
五、授权经营国有建设用地使用权的首次登记 231
第三节 国有建设用地使用权的变更登记 232
一、适用情形 232
二、申请主体 232
三、申请材料 232
第四节 国有建设用地使用权的转移登记 233
一、适用情形 233
二、申请方式 233
三、申请材料 234
第五节 国有建设用地使用权的注销登记 234
一、适用情形 234
二、申请主体 235
三、申请材料 235
第六节 国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记 235
一、国有建设用地上房屋所有权的首次登记 236
二、业主共有部分所有权的首次登记 236
疑难问题 236
1．申请材料应因地制宜地调整 236
2．共有部分首次登记 238
3．建筑物区分所有权对应的建设用地使用权份额登记 238
第七节 国有建设用地使用权及房屋所有权的变更登记 239
第八节 国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记 241
疑难问题 242
1．抵押房屋所有权的移转登记 242
2．共有房屋所有权的移转登记 242
3．预售项目转移登记备案 243
4．住宅用地使用权到期后建设用地使用权和建筑物所有权的移转登记 244
第九章 宅基地使用权及房屋所有权登记 245
第一节 概述 245
一、宅基地使用权概述 245
二、宅基地使用权及房屋使用权登记概述 248
第二节 宅基地使用权及房屋所有权的首次登记 250
疑难问题 250
1．本集体成员申请宅基地使用权的首次登记 250
2．没有土地权属来源材料的宅基地确权登记程序 252
3．因集中迁建申请宅基地使用权的首次登记 253
4．非农业户口居民申请宅基地使用权的首次登记 253
第三节 宅基地使用权及房屋所有权转移登记 254
第四节 宅基地使用权的变更登记与注销登记 255
第十章 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 256
第一节 概述 256
第二节 集体建设用地及建筑物、构筑物的登记 258
一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的首次登记 258
二、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的变更登记 262
三、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的转移登记 262
四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记 263
第十一章 土地承包经营权登记 265
第一节 概述 265
一、土地承包经营权概述 265
二、土地承包经营权登记概述 273
第二节 土地承包经营权的首次登记 276
一、之前的法律经验 276
二、《细则》的首次登记规范 278
第三节 土地承包经营权的变更登记 280
第四节 土地承包经营权的转移登记 282
一、转移登记的事由 282
二、转移登记的申请材料 283
第五节 土地承包经营权的注销登记 284
第六节 国有农用地使用权登记 285
第十二章 海域使用权登记 287
第一节 概述 287
一、海域使用权概述 287
二、海域使用权登记概述 290
第二节 海域使用权的首次登记 291
一、海域使用权的取得 291
二、首次登记的申请材料 295
第三节 海域使用权的变更登记 295
第四节 海域使用权的转移登记 296
第五节 海域使用权的注销登记 297
第六节 无居民海岛使用权登记 299
一、无居民海岛使用权概述 300
二、无居民海岛使用权登记 305
第十三章 地役权登记 311
第一节 地役权概述 311
一、地役权的概念 312
二、地役权的特点 314
疑难问题 317
1．供役地、需役地是否仅限于土地 317
2．不动产所有权人和使用权人设立地役权的区别 318
第二节 地役权的设立与地役权的首次登记 319
一、地役权的设立方式 319
二、地役权的首次登记 324
疑难问题 325
1．地役权首次登记的审核 325
2．地役权首次登记的记载 328
第三节 已登记的地役权的变更与转移登记 330
一、已登记的地役权的变更登记 330
二、已登记的地役权的转移登记 334
疑难问题 336
1．地役权变更、转移与注销登记以首次登记为前提 336
2．未登记的地役权变更、转移、消灭的登记 336
3．供役地转移登记的办理 336
第四节 已登记的地役权的注销登记 337
一、地役权合同被依法解除 337
二、地役权期限届满 342
三、供役地、需役地归于同一人 343
四、供役地或者需役地灭失 344
五、其他导致地役权消灭的事由 344
疑难问题 346
1．地役权注销登记的申请 346
2．地役权注销登记的办理 347
第十四章 抵押权登记 348
第一节 概述 348
一、抵押权概述 348
二、不动产抵押权登记的法律效力 354
三、抵押财产的范围 355
四、一并抵押 365
疑难问题 366
1．超额抵押的问题 366
2．教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施抵押时应注意的问题 368
第二节 抵押权登记 370
一、抵押权的首次登记 371
二、抵押权的变更登记 378
三、抵押权的转移登记 381
四、抵押权的注销登记 383
疑难问题 385
1．抵押权优先受偿范围的确定与不动产登记簿的记载 385
2．不动产抵押权的转移是否以登记为生效要件 388
3．主债权诉讼时效期间届满与抵押权的存续 389
第三节 最高额抵押权登记 394
一、最高额抵押权概述 396
二、最高额抵押权的首次登记 400
三、最高额抵押权的变更登记 403
四、最高额抵押权的转移登记 405
五、最高额抵押权的确定登记 407
六、最高额抵押权的注销登记 412
疑难问题 412
1．最高额的含义 412
2．最高额抵押权首次登记时应注意的问题 413
第四节 在建建筑物抵押权登记 414
一、在建建筑物抵押的概念与意义 414
二、在建建筑物抵押权与其他制度的关系 415
三、在建建筑物抵押中的抵押财产范围 420
四、在建建筑物抵押权的首次登记 421
五、在建建筑物抵押权的变更登记、转移登记与注销登记 423
六、在建建筑物抵押权登记转为一般抵押权登记 424
疑难问题 425
1．在建建筑物的判断标准 425
2．应取消对在建建筑物抵押的不合理限制 425
3．在建建筑物抵押权登记的性质问题 426
第五节 预购商品房抵押权登记 431
一、预购商品房抵押的概念 431
二、预购商品房抵押与在建建筑物抵押的区别 432
三、预购商品房抵押登记的性质 433
四、预购商品房抵押登记的申请材料 433
五、预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权的首次登记 434
疑难问题 434
1．《细则》第78条与第85条第1款第3项的关系 434
2．预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记 434
第三编 其他登记 439
第十五章 更正登记 439
第一节 更正登记的申请 439
一、更正登记的一般原理 439
二、更正登记的申请材料 446
疑难问题 450
1．《物权法》对权利人的书面同意与证实登记确有错误材料的规定 450
2．《细则》的态度 451
3．关于权利人同意更正的证明材料 452
第二节 依申请办理更正登记 453
一、予以更正登记的情形 454
二、更正登记的效果 455
疑难问题 457
1．依法院、仲裁机构法律文书办理更正登记与一般的更正登记 457
2．依法院、仲裁机构法律文书办理更正登记的程序 459
3．依法院、仲裁机构法律文书办理其他登记 460
第三节 依职权办理更正登记 462
一、依职权办理更正登记的必要性及其限制 463
二、比较法上以及既往登记实践中对依职权更正登记的限制 464
三、《细则》对依职权更正登记的规定 467
四、《细则》对依职权更正登记规定的不足与完善 468
疑难问题 470
1．关于依职权更正登记的程序 470
2．关于不予登记情形的理解 472
3．更正登记期间依职权异议登记 473
第十六章 异议登记 474
第一节 异议登记概述 474
一、异议登记的概念 474
二、异议登记的制度目的 474
疑难问题 477
1．审查的高效便捷性 477
2．异议登记的临时性 478
第二节 异议登记的申请 478
一、异议登记的申请人 479
二、异议登记的申请材料 480
三、异议登记的申请内容 481
疑难问题 482
1．关于权利人不同意更正的处理 482
2．关于同一申请人的反复申请 485
3．关于重复申请异议登记 486
4．关于对已被查封登记的不动产申请异议登记 486
第三节 异议登记的办理 487
一、登记机构对异议登记的受理与审核 487
二、异议登记因期限届满而失效 488
疑难问题 496
1．注销异议登记的申请人 496
2．予以注销异议登记的情形 497
第四节 异议登记的效力 499
一、异议登记的一般效力 499
二、异议登记与在后处分登记的关系 500
疑难问题 504
1．异议登记与查封登记 504
2．异议登记与预告登记 505
3．异议登记与在先的处分登记 505
第十七章 预告登记 507
第一节 概述 507
一、预告登记的概念与特征 507
二、预告登记的适用范围 508
三、预告登记的效力 509
四、预告登记的要件 514
五、预告登记转为本登记 515
六、预告登记的失效 515
疑难问题 516
1．预告登记与商品房预售合同登记备案的区别 516
2．预告登记与强制执行程序 517
第二节 预购商品房的预告登记 520
一、预购商品房预告登记的意义 521
二、预购商品房能否进行预告登记 521
三、预购商品房预告登记的申请人 525
四、预购商品房预告登记的申请材料 526
疑难问题 528
1．商品房预售合同登记备案行为的性质和法律效力 528
2．预购商品房抵押权预告登记的权利人有无优先受偿权 529
第三节 不动产转移的预告登记 533
一、不动产转移预告登记的适用范围 533
二、不动产转移预告登记的申请材料 534
第四节 不动产抵押的预告登记 534
一、不动产抵押权预告登记的意义 535
二、不动产抵押权预告登记的申请材料 535
疑难问题 535
1．抵押权可以适用预告登记 535
2．抵押权预告登记不得对抗强制执行 536
第十八章 查封登记 539
第一节 概述 539
一、不动产查封概述 539
二、查封登记的概念与特征 542
第二节 人民法院嘱托的查封登记与预查封登记 546
一、人民法院嘱托的查封登记 546
二、人民法院嘱托的预查封登记 551
第四编 法律责任与法律适用 557
第十九章 不动产登记的法律责任 557
第一节 登记机构的赔偿责任 557
一、现行法律、司法解释对于登记错误赔偿责任的规定 557
二、对我国法律中登记错误赔偿责任性质的不同认识 561
三、《条例》的态度 567
疑难问题 570
1．积极主张权利 570
2．积极采取措施分散风险 571
第二节 登记机构工作人员渎职行为的责任 572
一、确定不动产登记机构工作人员责任的依据 573
二、不动产登记机构工作人员渎职行为的形态 575
三、不动产登记机构工作人员渎职行为的责任 577
疑难问题 579
1．受托机构及其责任 579
2．受托机构工作人员的责任 580
第三节 当事人的责任 580
一、伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的权属证书、登记证明 581
二、当事人的其他违法行为 582
第四节 泄露或者不正当使用登记资料和登记信息的法律责任 583
一、行为主体与责任依据 584
二、行为样态 585
三、法律责任 586
第二十章 法律适用 589
第一节 权属证书的延续性 589
一、老证继续有效 590
二、新证“不变不换” 590
第二节 土地承包经营权登记的过渡规范 592
第三节 不动产信托登记 593
第四节 军队不动产登记 596
第五节 《细则》的施行 598
附录 599
一、《不动产登记暂行条例》 599
二、《不动产登记暂行条例实施细则》 606