第1章 绪论 1
1.1 研究的背景和目的 1
1.1.1 研究的背景 1
1.1.2 研究的目的 4
1.2 国内外研究动态 6
1.2.1 国外研究动态 6
1.2.2 国内研究动态 7
1.3 研究的思路和方法 16
1.3.1 研究的思路 16
1.3.2 研究的方法 17
1.4 本书的创新和不足 18
1.4.1 本书的创新 18
1.4.2 本书的不足 19
第2章 建立土地储备制度的理论基础 20
2.1 土地储备制度的内涵及特征 20
2.1.1 土地储备制度的内涵 20
2.1.2 土地储备制度的特征 22
2.2 建立土地储备制度的理论基础 23
2.2.1 古典政治经济学地租理论 23
2.2.2 马克思地租理论 31
2.2.3 社会主义城市地租理论 34
2.2.4 现代西方经济学地租理论 41
第3章 发达国家（地区）土地储备的成功经验及启示 44
3.1 发达国家土地银行 44
3.1.1 瑞典土地银行 44
3.1.2 荷兰土地银行 46
3.1.3 加拿大土地银行 48
3.2 香港地区土地批租制度 49
3.2.1 香港土地批租制度的主要特点 50
3.2.2 香港土地批租制度的实施效果与经验教训 54
3.3 对我国土地储备制度的几点启示 57
3.3.1 推行土地储备制度必须充分发挥政府的主导作用 57
3.3.2 完善相应的法律法规，保证土地储备制度的顺利运行 58
3.3.3 实行多元化筹资，保证土地储备制度资金供应 58
3.3.4 完善土地出让计划，提高土地出让的科学性 59
3.3.5 改革土地出让金交纳办法，采用混合年租制 59
3.3.6 加强批地后的监督管理，防止开发商囤积土地 60
3.3.7 借鉴香港勾地制度，创新土地供应方式 60
第4章 我国土地储备制度产生的历史背景与现状 61
4.1 我国城市土地使用制度的历史变迁 61
4.1.1 土地无偿使用：传统城市土地使用制度的本质特征 61
4.1.2 土地有偿使用：城市土地使用制度的第一次革命 64
4.1.3 土地储备制度：城市土地使用制度的第二次革命 70
4.2 我国土地储备制度的发展现状 72
4.2.1 土地储备制度在我国迅速推广 72
4.2.2 土地储备制度的运行程序 74
4.3 我国土地储备制度的运营绩效 77
4.3.1 增强政府宏观调控能力，促进中心城区空间布局优化 77
4.3.2 增加了政府财政收入，加快了城市基础设施建设 78
4.3.3 提高了城市土地资源的集约利用水平，有效地保护了耕地 78
4.3.4 更好落实了土地利用总体规划，促进产业结构优化 79
4.3.5 加快了国有企业改革的步伐，减少了国有土地资产流失 80
4.3.6 抑制土地投资炒作，维持了土地市场的健康运行 81
第5章 构建政府主导型土地储备模式 82
5.1 我国土地储备模式比较 82
5.1.1 上海：市场主导型土地储备模式 82
5.1.2 杭州：政府主导型土地储备模式 83
5.1.3 南通：政府与市场混合型土地储备模式 84
5.2 我国土地储备模式的选择 86
5.2.1 选择政府主导型土地储备模式的原因分析 87
5.2.2 构建政府主导型土地储备模式的基本思路 90
5.2.3 构建政府主导型土地储备模式的保障措施 91
5.2.4 政府主导型土地储备模式并不意味着政府可以包办一切 92
第6章 政府主导型土地储备模式与土地统一收购 95
6.1 土地统一收购的范围、原则与方式 95
6.1.1 土地统一收购范围 95
6.1.2 土地统一收购原则 96
6.1.3 土地统一收购方式 97
6.2 存量土地收购价格的合理界定 100
6.2.1 存量土地收购价格界定存在的问题 100
6.2.2 存量土地收购价格的科学内涵 101
6.2.3 不同类型存量土地收购方式的补偿标准 103
6.3 增量土地征用补偿的合理界定 106
6.3.1 我国现行征地补偿的构成 107
6.3.2 我国现行征地补偿制度存在的问题 108
6.3.3 实行公益性用地征用与经营性用地征收补偿制度 111
6.3.4 采取多样化安置补偿，妥善解决失地农民的安置问题 113
6.3.5 健全和规范征地程序，将征地纳入规范化轨道 114
6.4 完善被征地农民社会保障制度 114
6.4.1 完善被征地农民社会保障资金管理 115
6.4.2 建立健全社会保障制度 120
6.5 逐步建立城乡统一的建设用地市场 128
6.5.1 城乡建设用地市场二元分割 129
6.5.2 城镇化进程中集体建设用地流转现状分析：以J区为例 131
6.5.3 建立城乡统一的建设用地市场的前提和原则 133
6.5.4 建立城乡统一的建设用地市场的步骤 136
6.5.5 建立城乡统一的建设用地市场的四项保障措施 138
第7章 政府主导型土地储备模式与土地统一供应， 141
7.1 土地统一供应方式及其效应 141
7.1.1 土地统一供应方式 142
7.1.2 城市土地统一供应的积极效应 145
7.1.3 城市土地统一供应的消极效应 146
7.2 土地储备制度与房价快速上涨关系探讨 148
7.2.1 房价与地价关系：基于房价构成的分析 149
7.2.2 土地储备制度与地价上涨的关系研究 154
7.2.3 土地储备制度与房价上涨的关系研究 158
7.3 理性引导储备土地供应 159
7.3.1 改进土地供应方式，提高土地供应效率 159
7.3.2 加强土地供应后的监督管理，加大对囤地行为的打击力度 163
7.3.3 改革土地出让金管理办法，改变地方政府土地财政格局 166
7.3.4 加强储备土地整理，提高熟地供应比重 168
7.3.5 控制土地储备成本，理性引导土地供应价格 171
第8章 政府主导型土地储备模式与土地储备融资 174
8.1 政府主导型土地储备模式需要巨额资金支持 174
8.1.1 巨额资金需求是政府主导型土地储备模式运行的关键 174
8.1.2 我国现行土地储备制度融资渠道及其缺陷 175
8.2 实施土地证券化与土地储备融资 178
8.2.1 实施土地证券化的优点分析 179
8.2.2 实施土地证券化的可行性分析 180
8.2.3 实施土地证券化的运行步骤 182
8.3 建立国有土地收益基金与土地储备融资 184
8.3.1 建立国有土地收益基金的优点分析 184
8.3.2 香港土地基金运行的成功经验 185
8.3.3 建立国有土地收益基金的运作模式 187
8.4 PPP模式与土地储备融资 192
8.4.1 PPP的定义与特征 192
8.4.2 PPP在土地储备融资应用的优势 195
8.4.3 PPP在土地储备融资的案例分析 196
8.4.4 PPP在土地储备融资存在的问题 199
8.4.5 PPP在土地储备融资的运作程序 199
8.4.6 PPP在土地储备融资应用的保障措施 202
第9章 政府主导型土地储备异化与土地财政转型 204
9.1 分税制改革与地方政府财政困难 204
9.1.1 分税制改革对地方财政的影响 205
9.1.2 土地储备制度为地方政府增加财政收入打开方便之门 207
9.2 土地储备异化与地方政府土地财政行为 208
9.2.1 低价征地高价出售，获取巨额土地出让收益 208
9.2.2 高地价推动高房价，带动房地产税快速增长 209
9.2.3 低价出让工业用地，加大招商引资力度 211
9.3 地方政府土地财政实证分析：以F市为例 211
9.3.1 F市房地产业发展概况 212
9.3.2 F市对土地财政过度依赖的实证分析 213
9.4 土地财政后果：不利于经济社会可持续发展 218
9.5 推动土地财政转型的路径选择 219
9.5.1 优化土地出让金支出结构 220
9.5.2 推进土地财政向房产税转变 229
第10章 土地储备模式转变与地方债务风险防范 246
10.1 城镇化背景下地方债务形成机理：土地储备视角分析 249
10.1.1 土地储备融资：筹集城镇化建设资金最有利的保障 249
10.1.2 以土地财政为依托的地方融资平台债务扩张 251
10.2 土地财政与地方政府债务规模关系的实证分析 254
10.2.1 变量选取和数据来源 254
10.2.2 变量的数据描述和统计分析 255
10.2.3 变量的平稳性检验 256
10.2.4 基于VAR模型的Johansen协整检验 257
10.2.5 格兰杰因果检验 258
10.2.6 脉冲响应分析 259
10.2.7 脉冲响应分析 261
10.3 推进城投债向市政债转变的制度设计 262
10.3.1 美国市政债的成功经验借鉴 262
10.3.2 我国已经具备发行市政债的条件 265
10.3.3 我国地方政府债券发展现状 267
10.3.4 对我国地方政府债券发展的几点启示 268
第11章 结论 271
11.1 研究总结 271
11.1.1 土地储备制度是我国城市土地使用制度改革的必然选择 271
11.1.2 只有政府主导型土地储备模式能从根本上克服多头供地的弊端，增强政府对土地市场的调控能力 272
11.1.3 推行政府主导型土地储备模式，必须合理确定土地收购价格，全面保障土地被收购者的合法权益 272
11.1.4 理性引导储备土地供应价格，充分发挥政府主导型土地储备模式对房地产市场的调控作用 273
11.1.5 实行土地证券化和建立国有土地收益基金是政府主导型土地储备模式的最佳融资方式 273
11.1.6 随着城乡统一建设用地市场的逐步建立，必须加快推进土地财政向房地产税转型 274
11.1.7 必须逐渐降低地方政府对土地财政的依赖，加大地方债务的管控力度 274
11.2 研究展望 275
附录1房地产去库存政策影响了土地财政收入吗——基于PSM-DID的分析框架 276
附录2经济新常态下福建房地产市场转型发展研究 294
参考文献 310
致谢 331