第一部分 我国城镇化趋势及对住房金融的挑战 2
一、我国城镇化趋势及对住房发展的影响 2
（一）我国城镇化发展趋势 2
1.城镇化发展进入新阶段 2
2.城镇化空间呈现集群化新格局 4
3.三大国家战略助推城镇化新发展 5
（二）不同城镇化阶段住房发展特征 7
1.城镇化发展各阶段住房需求不同 7
2.中心城区城镇化阶段新增住房需求快速扩大 8
3.城市郊区化阶段产业转移和交通发展促进郊区住房市场发展 9
4.郊区城镇化阶段的城市房地产市场逐步进入存量房时代 10
5.城市群稳定发展阶段以存量房市场为主 12
（三）新型城镇化对我国住房发展的新要求 13
1.产业与就业结构变化给城镇住房发展规划带来新挑战 13
2.人口流动新趋势要求把新移民纳入城镇住房供应体系 14
3.住房市场呈现城市群郊区化与中心化并进 14
二、我国城镇化进程中的住房需求格局 16
（一）城镇住房需求规模变化分析 16
1.新增城镇人口必将带来巨量的住房需求 16
2.我国人均居住水平还有一定的上升空间 17
3未来城市发展中改造空间比较大 17
（二）城镇住房需求结构变化分析 17
1.存量房市场份额逐渐增加 17
2.改善型住房需求将逐步居于主导地位 19
3.产业优化将促进高质量住房需求增加 19
4.以养老地产为代表的非传统住宅市场加速发展 20
5.大城市租赁市场稳步增长 20
（三）城镇住房需求区域分布格局分析 21
1.东部地区仍将是住房需求的最大集中区域 21
2.外来人口涌入为特大城市住房市场带来旺盛需求 23
3.城市群部分非中心城市住房市场受益于产业转移 23
（四）部分驱动因素对住房市场影响分析 24
1.高速交通网络形成促进节点城市住房市场发展 24
2.特色资源将促进新型住房需求和供给的增加 25
3.公共服务水平提高将带动中小城市住房市场发展 25
4.政策、规划、制度等因素对住房市场影响较大 25
（五）未来我国城镇住房需求规模估算 26
1.城镇化直接带来住房需求 27
2.城镇刚性住房需求 28
3.拆迁引致住房新需求 29
三、我国城镇住房供应体系的沿革及完善 31
（一）我国城镇住房供应体系发展历程 31
（二）现有城镇住房供应体系存在的主要问题 33
1.部分供应方式之间未能有机衔接 34
2.住房市场体系有待继续健全 34
3.住房保障制度尚需进一步完善 34
（三）创建民生优先的城镇住房供应体系的构想 35
1.以建设公租房的方式为低收入家庭提供租赁式保障 36
2.以货币补贴的方式将市场与保障结合起来 36
3.以共有产权方式支持“夹心层”群体对住房的需求 36
4.以市场配置资源的方式提供满足多样需求的私人住房 37
5.以差别化的信贷和税收政策抑制投资投机性需求 38
四、不同城镇化阶段住房供需关系对住房金融的挑战 39
（一）快速城镇化阶段住房供需与金融支持的关系 39
1.城镇人口增加对城镇住房供应带来较大挑战 39
2.融资问题成为城镇住房供应的瓶颈之一 40
3.突破住房供应的融资瓶颈迫切需要金融创新 41
（二）城镇化稳定阶段住房供需与金融支持的关系 41
1.住房需求规模总体趋于稳定 41
2.住房供应由大量新房开发转向存量住房改造及盘活 42
3.住房金融支持重点由新房开发转向持有经营等方面 43
参考文献 44
第二部分 新型住房供应体系下的金融支持研判 48
一、我国住房金融现状及发展方向 48
（一）住房金融制度发展历程 48
1.住房金融业务开始创立 48
2.住房金融制度初步形成 48
3.住房金融制度稳步发展 49
4.住房金融多元化融资创新发展 50
（二）住房金融发展现状 51
1.融资支持机构广泛参与 51
2.直接融资和间接融资相结合的多元化融资格局初步形成 51
3.政策性住房金融支持力度加大 51
4.商品房预售制度发挥了融资功能 54
5.个人住房抵押贷款支持证券（MBS）市场初现 54
（三）住房金融存在的主要问题 55
1.开发融资渠道单一 55
2.证券市场直接融资渠道不畅 57
3.政策性住房金融体系尚未形成 58
4.住房金融市场中介服务不完善 59
5.对机构提供租赁住房缺乏金融支持 59
（四）住房金融创新探索的背景 59
1.利率市场化改革 59
2.大资管时代来临 60
3.互联网金融崛起 60
4.资产信用的积累 62
5.政策的调整和完善 63
二、商品住房供应的金融支持分析 66
（一）商品住房供应的金融支持现状与问题 66
1.银行贷款仍占主导 66
2.银行资金通过表外业务流向房地产行业现象突出 66
3.中小型房地产企业融资困难 67
4.房地产企业证券市场融资需求旺盛但限制多 67
（二）商品住房供应的金融支持探索 67
1.房地产证券市场融资渠道逐步拓宽 68
2.房地产信托规模不断扩大 68
3.券商和基金子公司成为房地产企业融资新渠道 72
4.房地产私募基金稳健发展 72
5.通过并购和引入战略投资者开展直接融资 74
6.房地产资产证券化开始探索 74
7.境外市场融资渠道增多 75
8.互联网、金融与房地产深度融合发展 76
三、保障性住房供应的金融支持分析 78
（一）公共租赁住房供应的金融支持现状与问题 78
1.政府投入是公共租赁住房建设资金的基础 78
2.银行贷款是当前公共租赁住房建设主要资金来源渠道 80
3.债券融资发展积极 82
4.高回报率要求的信托支持有限 84
5.引入社保基金、保险资金等长期资金仍然不足 84
6.吸引企业参与公共租赁住房建设尚存在一定的障碍 85
（二）公共租赁住房供应的金融支持探索 86
1.建立稳定的政府资金投入机制 86
2.完善政策性住房金融制度提供长期低息、贷款 86
3.规范和发展保障性住房债券融资 86
4.探索发展公租房REITs支持持有运营 86
5.建立公租房投资盈利模式吸引社会投资主体 87
（三）棚户区改造的金融支持探索 88
1.发挥开发性金融对棚改的支持作用 90
2.鼓励商业银行发放贷款支持棚改项目 91
3.推进债券创新支持棚改 91
4.引导社会资金参与投资和运营棚改项目 91
（四）政策性商品住房供应的金融支持探索 92
参考文献 92
第三部分 国外典型国家住房供应融资分析 96
一、美国住房供应融资 96
（一）美国房地产金融基本架构 96
1.美国住房金融体系发达 96
2.企业直接融资和间接融资各占半壁江山 96
3.非银行金融机构在金融体系中的重要性不断上升 97
4.房地产企业融资渠道“四分天下” 98
（二）美国房地产开发 101
1.专业分工明确 101
2.以金融运作为核心 102
3.收益大众化 102
（三）美国房地产融资工具 103
1.银行房地产开发信贷占比下降但品种丰富 103
2.房地产企业上市占比不高但融资能力强 105
3.房地产投资信托REITs出现晚但突飞猛进 105
4.债券市场份额大但主要受到大型开发商的青睐 109
5.抵押贷款证券化放大了商业银行的放贷能力 110
6.房地产融资呈现多元化融资格局 110
（四）美国保障性住房资金来源 112
1.供给补贴转向需求补贴 112
2.包容性分区规划使得开发商提供保障性住房 113
3.非盈利组织开发保障性住房受到政府、慈善机构的资金支持 114
4.各类综合基金和专业基金 114
（五）美国四大房地产企业资本运作融资的历程 115
1.第一阶段通过上市融资 115
2.第二阶段涉足房地产抵押贷款业务 115
3.第三阶段通过并购活动实现扩张 116
（六）启示 116
二、德国住房供应融资 118
（一）德国住房政策特征 118
1.住房法律完备 118
2.充分运用市场和经济手段 118
3.住房合作社发达 119
（二）德国住房开发模式 119
1.自建房是最主要的住房供应途径 119
2.开发商分三种类型 120
3.开发商的市场角色被弱化 120
（三）德国住房金融机构 120
1.住房金融机构参与者多 120
2.不同金融机构运作模式有别 122
（四）德国住房供应主体的融资渠道 122
1.房屋投资商通过低息贷款进行住房开发 123
2.住房合作社获取国家资助和银行低息贷款建房 124
3.个人购建房通过住房储蓄银行等政策性金融机构实现先存后贷 124
（五）德国以信用为基础的全担保债券 126
1.抵押贷款债券信用等级高 126
2.抵押担保债券具有五大特点 127
（六）启示 128
三、英国住房供应融资 129
（一）英国住房政策特征 129
1.市场是住房供应主体 129
2.住房协会成为目前保障房供应主体 129
（二）英国住房开发金融政策 132
1.实现分支行制金融组织形式 132
2.政府通过利率和资金流动性调整融资规模 132
3.保障房建设通过住房协会向私人部门融资 132
4.共有产权和共享权益住房是可支付住房的重要类型 132
（三）英国住房供应主体的融资途径 133
1.债券是开发商的重要融资方式 133
2.个人建房以贷款为主 134
3.住房协会的私人融资比例越来越大 134
（四）启示 135
四、日本住房供应融资 136
（一）日本住宅政策基本特征 136
1.以立法明确住宅供应责任 136
2.对购建房给予财政和金融支持 136
3.购买符合条件住宅有税收优惠 136
（二）日本房地产金融体制 137
1.日本金融机构专业分工较细 137
2.企业融资体系以银行为主 137
3.以邮政储蓄为基础的独特财政投融资体制 138
（三）日本房地产开发模式与资金来源 140
1.日本房地产开发企业分为政府类和民间类 140
2.住宅公团资金来源于政府和民间机构贷款 141
3.住宅供给公社资金来源于住宅金融公库 142
4.日本商业银行住房贷款呈现上升趋势 142
5.日本房地产企业上市融资比重不大 143
（四）日本住宅金融公库的开发贷款 144
1.住宅金融公库主要支持地方住房公社住房开发 144
2.住宅金融公库的开发贷款和消费贷款平分秋色 145
3.住宅金融公库业务转向了证券化 147
（五）日本历史上的住专贷款 148
（六）启示 150
五、新加坡住房供应融资 151
（一）住房开发模式与住房金融模式 151
1.八成以上家庭的住房属于政府组屋 151
2.住房资金八成来源于中央公积金局和住房发展局 152
（二）新加坡中央公积金的运作方式 153
1.公积金为住房建设提供稳定持续的资金来源 153
2.公积金由专业的国有投资机构实现保值增值 153
3.公积金发挥综合保障作用 153
（三）新加坡住房发展局资金来源的渠道 153
1.住房发展贷款 154
2.住房抵押贷款 154
3.更新融资贷款 154
4.赤字津贴 154
（四）住房发展局的发展与特权 154
1.住房发展局所建组屋的贡献持续扩大 154
2.住房发展局的特权保证了居者有其屋计划的实施 155
（五）启示 155
六、韩国住房供应融资 157
（一）韩国住房政策的特征 157
1.确立公营主导的住房开发制度 157
2.实施公营方式的住宅用地征用政策 157
3.加大对住房开发的金融支持力度 157
（二）大韩住宅公社 158
（三）韩国国民住宅基金 159
1.国民住宅债券 160
2.要约储蓄 160
3.资金运用 161
（四）其他资金来源 162
1.民营住宅资金 162
2.期付金融 163
（五）启示 163
参考文献 164
第四部分 我国住房供应金融创新探索 168
一、住房供应金融创新探索概述 168
（一）我国住房供应金融创新具备了加快发展的条件 168
1.房地产企业需要银行贷款以外的融资创新来满足其多种需求 168
2.金融监管放开催生了鼓励创新的大环境 169
3.“互联网＋”将深刻改变住房供应融资的发展模式 169
4.投资者需要证券化的房地产投资产品 170
（二）以房地产为投资标的的各类金融创新产品蓬勃发展 170
1.房地产信托发展历史相对较长、规模相对较大 170
2.券商和基金子公司资管短期内爆发式增长 172
3.房地产私募基金向房地产全产业链延伸 173
4.REITs获得重大突破 174
5.房地产互联网金融产品频频试水 174
二、保障性住房融资创新案例分析 175
（一）信托 175
案例一：百瑞信托—富诚188号金堂兴金保障性安居工程集合资金信托计划 175
1.基本情况 175
2.规模和预期收益 176
3.资金用途 176
4.风控措施 176
5.分析评价 177
案例二：天津信托—建设开发（滨海新区青果青城一期项目）集合资金信托计划 177
1.基本情况 177
2.规模和预期收益 177
3.资金运用 177
4.还款来源 178
5.风控及信用增级措施 178
6.分析评价 178
案例三：光大兴陇信托—深圳六约安居房项目集合资金信托计划 179
1.基本情况 179
2.规模和预期收益 180
3.资金用途 180
4.还款来源 180
5.风控及增信措施 180
6.分析评价 181
（二）资产管理计划 181
案例一：国泰元鑫—沈阳城建安居房项目专项资产管理计划 181
1.基本情况 181
2.规模、预期收益 182
3.交易结构 182
4.风控及信用增级措施 182
5.分析评价 182
案例二：财通资产一武汉幸福里限价房特定多个客户专项资产管理计划 183
1.基本情况 183
2.规模和预期收益 183
3.交易结构 183
4.还款来源 184
5.风控及信用增级措施 184
6.分析评价 184
三、商品住房开发融资创新案例分析 185
（一）信托 185
案例一：中信融汇4号山西恒大华府贷款集合资金信托计划 185
1.基本情况 185
2.规模和预期收益 185
3.资金运用 186
4.还款来源 186
5.风控及增信措施 186
6.分析评价 186
案例二：大业信托—广州广电地产兰亭时代信托贷款集合资金信托计划（A类） 187
1.基本情况 187
2.规模和预期收益 187
3.交易结构 187
4.还款来源 187
5.风控及信用增级措施 188
6.分析评价 188
（二）资产管理计划 188
案例一：财通资产—中昂苏州刚需房项目资产管理计划 188
1.基本情况 188
2.规模和预期收益 188
3.交易结构 189
4.风控及信用增级措施 189
5.产品特点 189
6.分析评价 190
案例二：财通资产—中粮地产深圳城市更新项目专项资产管理计划九期 190
1.项目情况 190
2.规模和预期收益 190
3.交易结构 190
4.风控及信用增级措施 191
5.分析评价 191
案例三：华安资产—建银精瑞宜春汇龙·富居山庄项目专项资产管理计划 191
1.基本情况 191
2.规模和预期收益 192
3.资金用途 192
4.还款机制 192
5.风险管理及控制措施 192
6.分析评价 193
（三）私募基金 193
案例：铂丰投资—上海保集集团（张江项目）投资基金募集计划 193
1.基本情况 193
2.规模和预期收益 193
3.资金用途 194
4.还款来源 194
5.风控及增信措施 194
6.分析评价 195
四、对住房供应有借鉴意义的商业地产资产证券化融资创新案例分析 196
（一）REITs 196
案例一：开元产业投资信托基金（REITs） 196
1.背景 196
2.产品结构 196
3.基础资产 197
4.规模和预期收益 198
案例二：春泉产业投资信托基金（REITs） 198
1.背景 198
2.产品结构 198
3.基础资产 199
4.规模和预期收益 199
案例三：鹏华前海万科REITs 199
1.背景 199
2.产品结构 199
3.基础资产 199
4.规模和收益预期 199
（二）企业资产证券化 200
案例一：中信启航专项资产管理计划 200
1.背景 200
2.产品结构 200
3.基础资产 201
4.规模和收益预期 201
案例二：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划 202
1.背景 202
2.产品结构 202
3.基础资产 203
4.规模和收益预期 203
（三）小结 203
1.以融资为首要目的 204
2.专项资产管理计划和标准的REITs有较大区别 204
3.基础资产要求特定化和有稳定的现金流 204
4.以国内物业为基础资产在境外上市的REITs存在一定的挑战 205
5.通过多种方式进行增信 205
6.国内发行的商业地产资产证券化产品流动性较弱 206
7.目前以机构投资者参与为主 206
8.国内资产证券化发行主体以开发商和大型金融机构为主 206
五、互联网金融融资案例分析 207
（一）P2B 207
案例：绿地地产宝 207
1.背景 207
2.产品结构 207
3.基础资产 207
4.规模和预期收益 208
5.分析评价 208
（二）众筹 209
案例：众筹筑屋 209
参考文献 209
第五部分 天津房地产集团有限公司住房供应金融创新探索及案例分析 212
一、天津房地产集团有限公司概况 212
（一）公司简介 212
（二）奖励荣誉 213
（三）民生工程 214
案例一：保障房——大寺新家园限价商品房项目 214
案例二：小城镇建设——团泊示范镇 215
（四）未来展望 215
二、天房集团住房供应金融创新探索及案例分析 216
（一）信托 216
案例一：天津信托·天房集团保障性住房股权信托基金 216
1.概述 216
2.信托目的与发行设计 216
3.资金运用及管理方式 218
4.收益来源和相关费用 218
5.基金终止与资金退出 219
6.股权信托基金当事人 219
7.天津信托·天房集团保障性住房股权信托基金基本情况摘要 219
（二）保障房基金 220
案例二：吉天基金 220
1.概述 220
2.交易结构分析 221
3.基金信息 221
（三）ABN 223
案例三：房信集团作为发行人的资产支持票据 223
1.概述 223
2.交易图 224
3.ABN基本信息 224
4.ABN项目发行偿还计划及风险控制安排 225
（四）非公开定向债务融资工具 226
案例四：天房集团通过招商证券发行非公开定向债券 226
1.概述 226
2.发行方案概要 226
3.债券募集资金用途 227
4.发债流程及具体实施流程 227
（五）专项基金 228
案例五：天津生态家园建设发展基金 228
1.概述 228
2.交易图 228
3.设立专项基金的优势 228
4.基金参与方职责 230
第六部分 我国住房供应金融创新展望 232
一、我国住房供应金融创新的发展机遇和趋势判断 232
（一）发展机遇分析 232
1.政策机会 232
2.市场机会 235
3.投资机会 235
（二）未来趋势判断 236
1.证券市场直接融资需求强烈 236
2.房地产信托在新型融资渠道中主要地位面临挑战 237
3.房地产私募基金呈多元化运作发展趋势 237
4.资产证券化代表未来创新的主要方向 238
5.房地产企业并购更加普遍 238
6.境外直接融资仍是开发企业融资的重要补充 239
二、适合中国国情的住房供应金融创新方向及设计 240
（一）明确创新方向和重点 240
（二）完善政策性住房金融制度 240
1.政策性住房金融的必要性 241
2.进一步完善政策性住房金融制度的基础 241
3.完善政策性住房金融制度的主要思路 242
（三）加快发展房地产资产证券化 244
1.我国资产证券化的发展及政策基础 244
2.住房和商业地产资产证券化发展路径 245
3.住房抵押贷款证券化初步设计 247
（四）探索发展“互联网金融＋房地产” 250
1.“互联网金融＋房地产”的发展基础 251
2.“互联网金融＋房地产”的融合趋势 251
3.“互联网金融＋房地产”主要创新模式 253
三、我国住房供应金融创新的建议 258
（一）完善住房金融创新的法律制度环境 258
（二）建立与创新相适应的住房金融监管体系 258
（三）政策性金融与商业性金融协同发展 258
（四）完善鼓励金融产品创新的税收和会计制度 259
（五）鼓励市场参与主体成长 259
（六）继续发展完善信用制度和征信体系 260
参考文献 260