绪论：常年法律服务协议的签订 1
一、案例简介 3
二、实物展示 5
常年法律服务协议 5
三、相关背景链接 9
北京惠运开发集团简介 9
四、相关专栏 9
全程法律服务的前景和应当注意的问题 9
第一部分 房地产开发中的法律服务第一章 房地产项目的立项与审批中的非诉讼法律服务 13
一、背景简介 15
二、实务操作 15
（一）申报规划要点以获取规划要点通知书 16
（二）获取选址规划意见通知书 16
（三）可行性研究报告的编制及申请审批 17
（四）申报建设用地规划许可证 18
（五）办理建设用地批准书 19
（六）申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 20
（七）申报初步设计 21
（八）获取初步设计批复 21
（九）申报建设工程规划许可证 21
（十）申请办理建设工程规划许可证 21
（十一）领取“房地产开发项目手册” 22
（十二）办理拆迁许可证 22
三、相关专栏 23
（一）房地产开发的主要程序 23
（二）土地储备和一级开发相关规定 25
四、实物展示 26
（一）建设工程可行性研究合同 26
（二）建设项目规划审批申报表 28
（三）建设用地规划许可证 30
（四）建设用地规划许可证附件 31
（五）建设工程规划许可证 32
（六）建设工程规划许可证附件 33
（七）北京市房地产项目开发流程图 34
（八）北京市固定投资项目审批程序改革流程（适用于采取招标、拍卖方式获得土地使用权的投资项目） 38
（九）北京市固定投资项目审批程序改革流程（适用于经市政府批准采取协议出让方式获取土地使用权的投资项目） 40
五、相关法律链接 42
第二章 房地产项目用地取得中的法律服务 47
第一节 以招拍挂方式受让土地使用权 49
一、背景介绍 49
二、实务操作 49
（一）国有土地使用权出让 51
三、相关专栏 51
（二）国有土地使用权转让 60
（三）国有土地使用权租赁 61
四、实物展示 62
（一）招标出让程序流程图 62
（二）国有土地使用权出让合同 63
（三）中华人民共和国国有土地使用证 67
五、相关法律链接 68
第二节 利用股权转让的办法实现项目转让 72
一、背景介绍 72
（一）接案经过 73
（二）律师提供的初步咨询意见 73
（三）律师的相关调查及分析 74
（四）关于项目转让的方案设计 74
（一）公司股权转让形式下的房地产转让定义 75
（二）项目公司股权转让与常规的公司股权收购交易的区别 75
二、相关专栏（一） 75
（三）公司股权转让形式下的房地产转让优缺点分析 76
（四）公司股权转让形式下的房地产转让程序 76
（五）公司股权转让形式下的房地产转让风险分析 77
三、实物展示 80
（一）项目转让合作合同 80
（二）补充协议 85
（三）股权转让协议一 86
（四）股权转让协议二 91
（五）公司股东大会决议 95
四、相关专栏（二） 95
（一）有限公司股权转让的方式 95
（二）股权转让的条件 96
（三）房地产项目转让合同的主要条款 97
（四）制作房地产项目转让合同应注意的问题 98
（五）房地产开发项目转让的要件 99
五、相关法律链接 99
第三节 通过参与国企改制受让土地使用权 107
一、背景介绍 107
二、实务操作 107
（一）国企改制的程序 107
（二）国企改制中土地政策的特殊规定 108
（三）土地评估和方案审批 109
三、相关专栏 111
（一）国企改制中划拨用地变为出让用地的程序 111
（二）国企改制中国有土地的租赁使用 114
（三）国企改制中以国有土地使用权出资入股 115
四、实物展示 116
国企改制资产处置方案 116
（四）国企改制中继续保留划拨用地的条件 116
五、相关法律链接 117
第三章 房地产项目融资中的法律服务 121
第一节 项目公司股权融资 123
一、背景介绍 123
二、实务操作 124
（一）为房地产开发企业提供项目融资法律服务 124
（二）为投资者提供投资法律服务 126
三、实物展示 129
（一）项目融资需要提供的文件清单 129
（二）项目投资法律尽职调查清单 130
（三）股权转让法律意见书 133
四、相关专栏 134
新《公司法》对有限责任公司股权设置的规定为房地产股权融资带来的新契机 134
一、背景介绍 136
五、相关法律链接 136
第二节 房地产信托计划融资 136
二、实务操作 137
（一）信托法律关系 137
（二）信托财产的独立性 138
（三）房地产项目集合资金信托计划 139
三、实物展示 141
（一）房地产项目集合资金信托计划 141
（二）房地产项目集合信托协议 146
四、相关专栏 153
（一）股权信托 153
（二）房地产投资基金 155
五、相关法律链接 156
第四章 外商投资房地产项目的法律服务 159
一、背景介绍 161
二、实务操作 162
三、实物展示 163
（一）中外合资房地产企业股权转让合同 163
（二）中外合资企业章程 171
四、相关专栏 176
（一）外商投资房地产的操作步骤 176
（二）外商直接投资购买物业 177
（三）合作开发 178
（四）通过金融工具间接投资（QFII） 179
五、相关法律链接 180
第五章 建设工程招投标活动中的律师服务 183
一、背景介绍 185
二、实务操作 185
（一）建设工程施工公开招标流程图 189
三、实物展示 189
（二）建设工程开工证 190
四、相关专栏 190
（一）建设工程招投标的概念 190
（二）建设工程招投标的意义 190
（三）律师可以为投标人（建筑企业）提供服务的内容 190
五、相关法律链接 192
第六章 建设工程合同签订与履行中的律师服务 195
第一节 建设工程承包合同签订中的法律服务 197
一、背景介绍 197
二、实务操作 197
（一）建设工程合同签订中应当注意的问题 197
（二）遏制不规范转分包工程的对策 201
三、实物展示 202
建设工程施工合同一般应当具备的条款 202
四、相关法律链接 206
第二节 律师对建设工程合同履行中常见纠纷的介入 211
一、背景介绍 211
二、律师的前期接洽 212
三、相关专栏 214
四、相关法律链接 215
五、律师对诉讼过程的参与 218
六、律师办案感想 222
第二部分 商品房销售中的法律服务第七章 商品房销售中的非诉讼法律服务 227
一、背景简介 229
二、实务操作 229
（一）售楼律师工作程序 229
（二）商品房预售合同的签订 230
（三）商品房买卖合同补充条款的签订 233
（一）法律服务协议书 240
三、实物展示 240
（二）建设部颁布的商品房买卖合同 243
（三）房屋认购协议书 251
（四）商品房住宅使用说明书（样本） 252
（五）商品房住宅质量保证书（样本） 254
（六）北京市商品房预售许可证 255
（七）中华人民共和国房屋所有权证 255
（八）中华人民共和国房屋他项权证 257
四、相关专栏 258
（一）认购书的效力 258
（二）关于定金问题 259
五、相关法律链接 260
第八章 律师对商品房销售常见纠纷的介入 267
第一节 商品房销售诉讼案例（一） 269
一、案情简介 269
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料 272
三、前期接洽：律师的初步判断 274
四、委托代理协议的签署 276
五、对诉讼案件的处理 276
六、相关法律链接 278
七、仲裁准备阶段 279
八、制作授权委托书 282
九、收集并分析有关证据、起草答辩状 282
十、起草代理词 285
十一、仲裁开庭实录 290
十二、仲裁裁决 291
十三、办案感想 292
第二节 商品房销售诉讼案例（二） 294
一、案情简介 294
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料 295
三、前期接洽：律师的初步判断 298
四、委托代理协议的签署、授权委托书的制作 299
五、收集并分析有关证据、起草答辩状 299
六、一审庭审 302
七、一审判决 303
八、相关专栏（一） 304
商品房买卖合同纠纷综述 304
九、相关专栏（二） 311
对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》若干问题的评析 311
第三部分 物业管理中的法律服务第九章 物业管理中的非诉讼法律服务 319
一、背景介绍 321
二、实务操作 321
（一）前期物业管理服务协议的签订 321
（二）物业管理委托合同的签订 322
（三）业主公约的订立 325
三、相关专栏 326
（一）物业及物业管理的概念 326
（二）物业管理的特征 327
（三）物业管理法律关系 327
（四）物业管理公司与房地产开发商之间的关系 328
（五）物业管理公司与业主委员会的关系 328
（六）业主的权利和义务 329
（七）业主公约的法律性质 330
四、实物展示 331
（一）前期物业管理服务协议 331
（二）物业管理服务合同 336
（三）业主公约 341
（四）业主大会章程 349
（五）业主大会议事规则 357
五、相关法律链接 361
第十章 律师对物业管理纠纷的介入 367
一、案情简介 369
二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料 370
三、前期接洽：律师的初步判断 372
四、委托代理协议的签署 374
五、制作授权委托书 374
六、收集并分析有关证据、起草答辩状 374
七、进行证据交换 380
八、起草代理词 381
九、一审庭审 384
十、一审判决 384
十一、上诉与二审 386
十二、二审判决 386
十三、相关专栏：物业管理纠纷综述 387