总序 1
前言 1
第一章 房地产开发概述 1
第一节 房地产开发的含义与分类 1
一、房地产开发的含义 1
二、房地产开发的分类 2
三、房地产开发的特点 4
四、新、旧城区的房地产开发 6
第二节 房地产开发的主要参与者与主要工作阶段 10
一、房地产开发商的特性 10
二、房地产开发过程的主要参与者 12
三、房地产开发的主要工作阶段 20
第三节 城市规划对房地产开发的影响 27
一、城市规划的意义和任务 27
二、城市规划及其与其他规划的关系 28
三、城市规划建设用地的分类 30
四、规划设计方案中的主要技术经济指标 32
第四节 房地产开发投资的风险 35
一、房地产开发投资风险的含义 35
二、房地产开发投资风险的种类 38
三、房地产开发投资风险的防范与控制 41
一、可行性研究的含义和目的 44
第二章 房地产开发的前期工作 44
第一节 可行性研究 44
二、可行性研究的作用 46
三、可行性研究的依据 47
四、可行性研究的工作阶段 48
五、可行性研究的内容与步骤 50
六、可行性研究报告的撰写 54
第二节 土地使用权的获取 59
一、以出让方式获取土地使用权 60
二、以转让方式获取土地使用权 65
三、以划拨方式获取土地使用权 69
四、土地的征用 73
五、闲置土地的管理 79
第三节 各种许可证的获取 80
一、建设用地规划许可证的获取 81
二、建设工程规划许可证的获取 83
三、拆迁许可证的获取 85
四、施工许可证的获取 92
第三章 房地产开发项目的初步财务评价 96
第一节 房地产开发项目投资与收入估算 96
一、财务评价的概念 96
二、房地产开发项目总投资的估算 98
三、房地产开发项目租售收入的估算 102
第二节 房地产开发项目财务评价的主要经济指标 103
一、项目总开发价值 104
二、开发商成本利润率 104
三、投资收益率 105
四、成本收益率 106
五、财务净现值 107
六、财务内部收益率 107
七、投资回收期 110
第三节 房地产开发项目财务评价示例 113
一、开发完成后出售或租售并举项目的财务评价 113
二、开发完成后出租或经营项目的财务评价 117
第四章 房地产开发项目的建设过程 121
第一节 房地产开发项目建设过程概述 121
一、开发商在建设阶段的主要目的 121
二、施工建设的基本程序 121
三、建设过程中开发商的工作重点 123
第二节 建筑工程施工招投标 123
一、施工招投标的含义 124
二、工程建设项目的招标方式 125
三、招标机构 127
四、招标程序 129
一、施工承包合同的分类 134
第三节 建设工程施工承包合同 134
二、施工承包合同的一般条款 139
第四节 施工过程中的建设管理 146
一、建设管理的含义与建设监理制度 146
二、建设监理的程序 147
三、建设监理与质量监督的区别 149
四、建设监理的内容 149
第五节 房地产开发项目的竣工验收 160
一、竣工验收的含义 160
二、竣工验收的程序 160
五、竣工决算 163
四、工程竣工验收备案 163
三、竣工验收的依据 163
六、编制竣工档案 164
第五章 房地产市场概述 166
第一节 房地产市场的含义与分类 166
一、房地产市场的含义 166
二、房地产市场的构成 167
三、房地产市场的分类 168
四、房地产市场的特点 174
第二节 房地产市场细分 177
一、市场细分的概念与意义 177
二、市场细分的标准 181
三、有效市场细分的必要条件 184
四、房地产市场细分化的步骤 187
五、市场细分应注意的问题 189
第三节 房地产目标市场的选择 190
一、选择目标市场的过程 190
二、目标市场的占有 193
三、目标市场与市场定位的区别 195
第四节 房地产市场定位 196
一、市场定位及其重要性 196
二、市场定位策略 198
三、市场定位的步骤 200
四、市场定位应注意的问题 202
第六章 房地产市场营销理论 205
第一节 传统的市场营销理论——房地产营销中的4P理论 205
一、产品策略 205
二、渠道策略 215
三、定价策略 232
四、促销策略 246
第二节 现代市场营销理论——房地产营销中的4C理论 265
一、4C理论 265
二、房地产市场营销新理念 270
第一节 房地产推销中的基本问题 279
一、成功的推销方法应具备的要素 279
第七章 房地产销售实务 279
二、房地产推销人员的素质要求 283
三、房地产推销的主要步骤 286
四、房地产消费者购房心理及对策 290
第二节 房地产推销的艺术与技巧 292
一、接听电话的要领 292
二、与顾客谈话的技巧 295
三、向顾客说明的技巧 299
四、说服顾客的方法 301
五、遭顾客拒绝的处理 304
六、交易促成的方法 307
一、产品介绍不翔实 309
第三节 销售常见的问题及解决方法 309
二、任意答应客户要求 310
三、未做客户追踪 310
四、不善运用现场道具 311
五、客户喜欢却迟迟不决定 311
六、客户下定金后迟迟不来签约 312
七、退定或退户 312
八、一屋二卖 312
九、优惠折让 313
十、订单填写错误 314
十一、签约问题 314
一、房地产开发企业的类型 316
第八章 房地产开发企业管理 316
第一节 房地产开发企业的组织机构 316
二、房地产开发企业的人才结构 320
三、房地产开发企业的组织形式 322
四、房地产开发企业集团 327
第二节 房地产开发企业的资质管理和业务范围 328
一、房地产开发企业的设立条件 328
二、房地产开发企业的设立程序 329
三、房地产开发企业的资质等级 329
四、房地产开发企业的业务范围 330
五、房地产开发企业的资质管理机构与管理 331
一、物业 332
第九章 物业管理概述 332
第一节 物业管理的含义 332
二、物业管理的内涵 334
三、物业管理的特性 335
四、物业管理的作用 337
五、物业管理现有的主要法规政策 340
第二节 物业管理的类型和范围 342
一、物业管理的基本类型 342
二、物业管理的业务范围 346
三、物业管理的主要环节 350
一、物业管理企业 354
第三节 物业管理的机构设置 354
二、业主、业主大会、业主委员会 362
三、物业管理公司、业主委员会与居民委员会的关系 368
第四节 物业管理经费的来源与构成 369
一、物业管理的经费来源 369
二、物业服务收费的原则规定 371
三、物业服务收费的具体规定 373
四、物业服务费用的构成 374
五、专项维修资金 377
第一节 物业的验收管理 382
一、物业的竣工验收 382
第十章 物业管理实务 382
二、物业的接管验收 387
三、物业接管验收与工程竣工验收的联系与区别 392
第二节 物业的基础管理 394
一、房屋维修管理 394
二、房屋设备维修管理 406
第三节 物业的综合管理 415
一、概述 415
二、物业的环境管理 416
三、物业的安全管理 421
参考文献 429