1 物业管理概论 1
案例1-01 职工住房不能拒绝统一物业管理 2
案例1-02 不要盲目倡导“业主至上” 3
案例1-03 物业管理“管”什么 6
案例1-04 委托性服务要收费 9
案例1-05 弄清业主、开发商、物业管理公司三者关系 11
案例1-06 物业管理必须签订物业服务合同 13
案例1-07 物管纠纷不适用《消费者权益保护法》 15
案例1-08 服务不尽职，业主联名投诉 16
案例1-09 优质服务须从小事做起 17
案例1-10 还是“物业管理”好 20
2 物业管理企业 23
案例2-01 企业名称不容他人擅自使用 24
案例2-02 越俎代庖，合同无效 26
案例2-03 物业管理服务应广泛听取业主意见 28
案例2-04 物业公司不作为，双倍偿还管理费 30
案例2-05 服务质量不过关，业主跌伤谁负责 31
案例2-06 自家阳台晒衣服不应受限制 33
案例2-07 物业管理企业无罚款权 35
案例2-08 物业服务收费不能单方面增加 36
案例2-09 游泳池遇溺，物业公司应担责 38
案例2-10 钢管绊倒业主，物业公司赔偿 39
3 人力资源管理 43
案例3-01 事实劳动可以证明雇佣关系存在 44
案例3-02 劳动合同中的试用期应正确计算 46
案例3-03 劳动合同不能随意解除 48
案例3-04 “竞业限制”不能拴住职工转行 51
案例3-05 未解除合同的人员，企业不能随意聘用 53
案例3-06 在任工会干部岂能被随意“炒鱿鱼” 54
案例3-07 员工偷窃，物业公司应担责任 56
案例3-08 员工的绩效考评如何开展 58
案例3-09 加班工资岂能随意支付 61
案例3-10 没有企业文化就没有凝聚力 64
4 物业公共费用管理 67
案例4-01 物业维修基金不得擅自动用 68
案例4-02 业主享有管理费开支的知情权 69
案例4-03 物业公司不能搭车收费 71
案例4-04 入住前的管理开支亏空应由谁承担 75
案例4-05 慎对物业管理费的赠送 77
案例4-06 不合法的“招待费”可拒交 79
案例4-07 承租人是否应支付物业管理费 81
案例4-08 具有合法抗辩理由，业主可拒交管理费 82
案例4-09 如何计算物业管理服务费的滞纳金 86
案例4-10 专业会计助阵“砍”低物业服务费 88
5 物业风险管理 91
案例5-01 公共场所受伤，物业公司负主要责任 92
案例5-02 保险中的如实告知义务 94
案例5-03 无忧险种助优质管理 97
案例5-04 尽职管理——风险责任转移的前提 99
案例5-05 投保员工诚实保证保险分散企业经营风险 102
案例5-06 购买公众责任险，出现风险少烦恼 105
案例5-07 购买雇主责任险转嫁管理风险 108
案例5-08 地滑伤人要赔偿，保险为物业公司解忧愁 110
案例5-09 物业管理签约中谨防责任风险 112
案例5-10 加强管理，规避行文中的责任风险 113
6 物业的区分所有权 117
案例6-01 楼宇的共用部分不得私自留用 118
案例6-02 承重墙不得擅自损坏 119
案例6-03 小区建通信基站引纠纷 121
案例6-04 楼宇顶层出租要合法 123
案例6-05 公共烟道被堵，找谁说事 125
案例6-06 安装防盗门不得占用共用面积 128
案例6-07 公共通道不得私自占用 129
案例6-08 天台安装冷气机组，顶层住户无权阻挠 131
案例6-09 物业公司入室维修管道，业主应提供便利 132
案例6-10 使用物业应注意相邻关系 134
7 业主大会与业主委员会 137
案例7-01 维护未成年业主的投票权 138
案例7-02 业主贴公告批评物业公司不违法 140
案例7-03 维权过火，业主吃官司 142
案例7-04 业主自行召集业主大会惹争议 143
案例7-05 登记备案是业主委员会成立的要件 147
案例7-06 虽获高票数，难进业主委员会 149
案例7-07 居委会选聘的物业公司无效 151
案例7-08 业主委员会的权力有多大 154
案例7-09 业主委员会签订的物管合同对业主有约束力 157
案例7-10 业主委员会无权自行收费 158
8 房屋修缮与装修管理 163
案例8-01 房屋维修责任界定要清楚 164
案例8-02 公有房售出后维修费应由谁承担 165
案例8-03 楼板渗漏责任人负责维修 167
案例8-04 管道渗水财产受损，物业公司买单 169
案例8-05 顶棚渗水维修惹争议 174
案例8-06 铝窗脱落砸小车，物业公司要赔偿 176
案例8-07 工程装修的拆改、报建应合法 178
案例8-08 装修损坏房屋结构属违法行为 180
案例8-09 管理处无权要求业主拆门 183
案例8-10 物业公司违约应赔偿 185
9 物业设备与设施管理 189
案例9-01 巨额水费应由谁来分担 190
案例9-02 不采取紧急避险措施，物业公司赔偿损失 192
案例9-03 雨水管道被堵，财产受损谁担责 195
案例9-04 梯灯不亮老妪摔伤，物业公司被判赔偿 198
案例9-05 电击致人死亡，物业公司应赔偿 199
案例9-06 空调滴水扰人休息 202
案例9-07 送餐员可用物业电梯送餐 203
案例9-08 物业公司轻管理 秋千致人残 206
案例9-09 设施维修致人伤 施工单位担责 209
案例9-10 滥用对讲机，险误防洪大事 212
10 物业公共秩序管理 215
案例10-01 如何界定物业公司的安全义务 216
案例10-02 业主家中失窃，物业公司该赔偿 217
案例10-03 保安铐业主，法院判赔偿 219
案例10-04 收了停车费应该保障车位的使用权 220
案例10-05 车辆被盗，物管企业应赔偿 222
案例10-06 免费保管车辆，丢失也要赔偿 224
案例10-07 业主家失火，物业公司应立刻灭火 225
案例10-08 小孩玩火致死，物管企业赔偿损失 227
案例10-09 抓消防安全，反吃官司成被告 229
案例10-10 楼上救火楼下被淹，楼下起诉楼上赔钱 232
11 物业环境管理 235
案例11-01 遭遇煤灰污染，不可拒缴管理费 236
案例11-02 刺鼻气味扰人难以安居 237
案例11-03 水泵噪声超标，业主投诉获解决 240
案例11-04 公共绿化用地，不得擅自占用 242
案例11-05 物业公司无权移走小区绿化树木 245
案例11-06 草坪护栏尖端扎伤人，物业公司承担医疗费 247
案例11-07 绿化挖坑致人亡，物业公司失职应赔偿 249
案例11-08 树枝砸伤人，物业公司赔偿 250
案例11-09 外墙清洗操作不当引起投诉 252
案例11-10 员工违规，公司承担法律责任 255
12 物业综合经营管理 257
案例12-01 会所经营应合法、合规 258
案例12-02 广告进小区，应由谁做主 261
案例12-03 电梯间不得擅自出租 264
案例12-04 生活用品岂能强行搭售 266
案例12-05 会议室租赁惹来“祸” 268
案例12-06 公共区域的经营权，物业公司无权做主 270
案例12-07 修理物被骗 物业公司应赔偿 271
案例12-08 楼下灶烘人 要补“降温钱” 274
案例12-09 班车巴士亏损谁负担 276
案例12-10 物业维修换件应保证质量 277
附录 281
1．中华人民共和国民法通则 282
一、物业管理常用的法律 282
2．中华人民共和国合同法（总则部分） 303
3．中华人民共和国消费者权益保护法 317
4．中华人民共和国劳动法 325
二、国务院颁布的有关物业管理法规 337
1．物业管理条例 337
2．城市私有房屋管理条例 348
3．城市供水条例 352
4．城市市容和环卫管理条例 357
1．城市异产毗连房屋管理规定 363
三、国家有关部委颁布的物业管理规章 363
2．城市新建住宅小区管理办法 365
3．住宅室内装饰装修管理办法 369
4．公有住宅售后维修养护管理暂行办法 376
四、部分省、直辖市颁布的地方性物业管理规定 378
1．北京市居住小区物业管理办法 378
2．上海市居住物业管理条例 382
3．广东省物业管理条例 395
参考文献 403