第一章 物业公司风险管理体系 1
第一节 风险管理概述 2
一、什么是风险和风险管理 2
二、风险管理的原则 3
第二节 风险管理体系的建立 4
一、建立风险管理组织 4
二、进行风险辨识 5
三、风险分析 9
四、制定风险管理解决方案与内控措施 9
五、风险评估报告 11
六、风险管理监督 11
七、形成风险管理文化 11
第三节 物业公司风险控制体系管理文件 12
一、经营管理风险控制程序 12
二、基础物业管理风险识别及管理控制指引 15
三、物业公司风险点清单（通用类） 24
四、物业公司风险点清单（业务类） 26
五、物业公司风险点清单（后勤类） 29
六、风险管控具体实施方案（Ⅰ级） 29
七、风险管控具体实施方案（Ⅱ级） 33
八、风险管控具体实施方案（Ⅲ级） 40
第二章 物业项目管理风险来源与对策 47
第一节 物业项目管理风险的类别 48
一、按形成不同风险的内在因素划分 49
二、按形成风险的内在原因划分 49
三、按造成风险损失的类型划分 49
第二节 物业管理风险的来源 50
一、外部风险 50
二、内部风险 51
第三节 物业项目管理风险防范的对策 51
一、物业公司要学法、懂法和守法 52
相关链接 与物业管理有关的法律法规 52
相关链接 物业服务合同的签订 53
二、加强物业内部管理 55
三、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 55
相关链接 物业公司如何与各主体单位进行协调 56
四、重视宣传，树立良好形象 61
五、适当引入市场化的风险分担机制 61
相关链接 物业公司投保与理赔须知 61
六、提升防范意识，建立危机管理机制 63
相关链接 如何提高工作人员的风险防范意识 63
第三章 物业服务危险源辨识与控制 65
第一节 物业管理中的危险源清单 66
一、职业安全类的危险源 66
二、消防管理类的危险源 67
三、车辆管理类的危险源 68
四、公共区域安全类的危险源 68
五、游泳池安全类的危险源 68
六、治安类的危险源 69
第二节 危险源的辨识 69
一、危险源辨识的时机 70
二、危险源辨识应考虑的因素 70
三、危险源辨识的步骤 71
第三节 危险源的控制 72
一、技术控制 72
二、人行为控制 72
三、管理控制 72
四、加强危险源的日常管理 73
五、抓好信息反馈、及时整改隐患 73
六、做好危险源控制管理的考核评价和奖惩 73
【实战范本】物业管理危险源辨识与风险评价表 74
第四章 物业项目服务过程风险控制 109
第一节 物业管理项目承接风险 110
一、风险描述 110
二、招投标过程中的风险防范 111
三、物业合同签订中的风险防范 113
四、接管物业中的风险防范 113
相关链接 物业接管验收的内容与拒不移交资料的法律责任 114
五、新旧物业交接中的难点与对策 116
相关链接 新老物业公司承接验收如何操作 117
第二节 装修管理的风险及防范 118
一、装修管理的风险描述 118
二、装修管理的风险及防范要点 118
第三节 公共设施设备的风险及防范 125
一、公共设施设备风险描述 125
二、建立设备管理体系 125
三、交接过程中要进行查验 126
四、应明确自己的管理责任范围 126
五、重点部位设置警示标识、定期检查消除隐患 127
相关链接 物业设备设施标识 127
六、加强设备运行管理 129
七、制订设备维护计划 130
八、专项管理委托给专业公司 133
九、购买保险 133
十、事件和损害发生后应积极面对 133
第四节 公共环境的风险及防范 134
一、公共环境的风险描述 134
二、公共环境的风险防范措施 135
第五节 治安的风险及防范 137
一、治安的风险描述 137
二、治安的风险防范要点 137
第六节 高空坠物的风险及防范 141
一、高空坠物风险描述 141
二、建筑物及附着物坠物风险防范 142
三、高空抛物风险防范 143
第五章 物业管理财务的风险及防范 145
第一节 物业财务风险的分类 146
一、物业管理收费风险 146
二、赔偿风险 149
三、竞争风险 149
四、专项维修基金的收缴、使用风险 150
第二节 物业财务风险的控制措施 150
一、前期要做好物业管理费测算 150
二、要做好财务预算 151
三、加强成本考核，建立激励约束机制 153
四、要建立行之有效的内部控制制度 153
五、加强物业管理资金的使用控制 155
六、物业维修基金要按法律规定的程序来使用 157
七、物业维修基金要保证专款专用 158
八、加强维修保养费用控制 159
九、向业主公布财务报告 159
【实战范本】管理处账目公开制度 160
十、防范物业服务收费纠纷 160
相关链接 费用拖欠的追缴方法 162
【实战范本】物业管理相关费用清欠工作作业指引 164
第六章 物业管理人力资源的风险及防范 167
第一节 物业公司人力资源风险描述及基本措施 168
一、人力资源风险描述 168
二、人力资源风险防范措施 169
第二节 运用规章制度（员工手册）防范法律风险 173
一、规章制度的概念 173
二、规章制度的重要性 173
三、规章制度制定法律依据 173
四、规章制度在用工管理中的地位 174
五、规章制度的现状 174
六、规章制度中的常见违法事项 174
七、企业规章制度生效的要件 176
八、企业规章制度制定要领 177
九、规章制度的公示 179
【实战范本】× ×有限公司规章制度培训签到表 180
【实战范本】关于× ×有限公司新规章制度向全体职工公示的通知 180
【实战范本】关于《员工手册》发放签收的通知 182
【实战范本】《员工手册》收阅确认书 182
【实战范本】× ×有限公司员工手册签收表 182
【实战范本】《员工手册》签收表 183
第三节 准备好预防劳资纠纷的法律文书 184
一、劳动合同 184
二、集体合同 184
三、职工名册 185
【实战范本】× ×公司职工名册 185
四、劳动合同签收单 185
【实战范本】劳动合同签收单（1） 186
【实战范本】劳动合同签收单（2） 186
五、职位告知书 186
【实战范本】入职告知书 187
六、入职登记表 187
七、签订劳动合同通知书 190
八、劳动合同变更协议书 190
九、解除、终止劳动合同通知书 190
十、解除、终止劳动合同的证明 190
【实战范本】解除劳动合同证明书 191
【实战范本】终止劳动合同证明书 191
十一、加班申请书 191
十二、劳动合同续签意向书 192