第一章 总论 1
第一节 房地产开发企业及其主要业务 1
一、房地产开发企业概述 1
二、房地产开发企业涉及的主要环节 1
三、房地产开发企业的经营特点 2
第二节 房地产开发企业会计 3
一、房地产开发企业涉及的会计科目 7
二、房地产开发企业会计的特点 8
第三节 房地产开发企业的涉税处理 10
一、房地产开发企业的各个环节涉及的主要税种 10
二、房地产开发企业的税收特点 11
三、房地产开发企业税收筹划概述 12
第二章 企业设立阶段 14
第一节 企业设立条件的规定 14
一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 14
二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定 15
第二节 企业设立阶段的会计处理 18
一、房地产开发企业的建账 18
二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户 21
三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理 21
四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理 24
五、房地产开发企业开办费的核算 27
第三节 房地产开发企业设立阶段的税务处理 27
第三章 获取土地阶段 30
第一节 我国的土地制度概述 30
一、以出让方式获得土地使用权 30
二、以转让方式获得土地使用权 35
三、以划拨方式获得土地使用权 35
第二节 获取土地使用权的会计处理 37
一、用于土地开发的土地使用权 38
二、用于商品房开发的土地使用权 39
三、自建用房的土地使用权 40
四、暂时没有确定使用用途的土地使用权 41
五、用于赚取租金的土地使用权 42
第三节 取地环节相应的税务处理 43
一、取得土地使用权阶段应缴纳的相关税费 43
二、获取土地阶段纳税的会计处理 44
三、取得土地阶段相关的税收优惠 45
第四章 开发建设阶段 48
第一节 开发建设阶段概述 48
一、房地产开发建设阶段的“四证” 48
二、房地产开发企业成本费用核算程序 51
第二节 开发建设阶段会计核算 54
一、会计科目的设置 54
二、土地开发成本的核算 56
三、房地产开发企业配套设施开发成本的核算 64
四、开发间接费用的核算 71
五、房地产开发企业期间费用的核算 73
第三节 特殊建房方式比较 74
一、合作建房模式 74
二、受托代建模式 76
第五章 房地产开发企业销售阶段 88
第一节 房地产开发企业销售阶段的主要业务 88
一、商品房销售的主要分类 88
二、房地产销售的主要流程 89
第二节 房地产开发企业销售阶段的会计核算 90
一、会计科目的设置 90
二、商品房销售的会计处理 91
第三节 房地产开发企业销售阶段税务处理 101
一、营业税 101
二、城市维护建设税和教育费附加 102
三、印花税 103
四、土地增值税 103
五、企业所得税 111
第六章 投资性房地产 112
第一节 投资性房地产概述 112
一、投资性房地产的定义 112
二、投资性房地产的特征 116
第二节 投资性房地产的会计处理 117
一、会计账户的设置 117
二、投资性房地产的确认 117
三、投资性房地产的初始计量 118
四、与投资性房地产相关的后续支出 119
五、投资性房地产的后续计量 120
六、投资性房地产后续计量模式的变更 123
七、投资性房地产的转换和处置 124
第三节 投资性房地产的税务处理 133
一、营业税金及附加 134
二、印花税 134
三、房产税 134
四、城镇土地使用税 137
五、企业所得税 138
第七章 房地产开发企业的企业所得税 139
第一节 企业所得税概述 139
一、纳税义务人 139
二、征税对象 141
三、税率与应纳税所得额的计算 141
第二节 房地产开发企业的企业所得税处理 142
一、企业所得税收入总额的规定 142
二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定 146
三、收入总额中关于免税收入的规定 147
四、企业所得税税前扣除的规定 148
五、特定事项的税务处理 158
六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理 159
第三节 房地产企业所得税汇算清缴 160
一、企业所得税纳税申报表填报 160
二、房地产开发企业所得税年度汇算案例 169
第八章 房地产开发企业会计报表 183
第一节 会计报表概述 183
一、会计报表 183
二、会计报表的作用 184
三、会计报表的分类 184
四、会计报表的结构 185
五、会计报表的编制要求 186
六、新《企业会计准则》所要求的财务报表的组成 187
第二节 资产负债表 188
一、资产负债表的概念 188
二、资产负债表内容与结构 189
三、资产负债表的填列方法 190
四、资产负债表项目的填列说明 191
五、资产负债表填制示例 197
第三节 利润表 202
一、利润表的概念和作用 202
二、利润表的编制 202
三、利润表的编制示例 204
第四节 现金流量表 206
一、现金流量表的概念和作用 206
二、现金流量及其分类 206
三、现金流量表的编制 208
四、现金流量表的编制示例 210
第五节 所有者权益变动表 215
一、所有者权益变动表的内容 215
二、所有者权益变动表的填列方法 215
三、所有者权益变动表的编制示例 216
第六节 一般企业报表附注 222
一、报表附注包含的主要内容 222
二、报表重要项目的说明 223
第九章 房地产开发企业税收筹划 224
第一节 房地产开发行业的税收现状 224
一、房地产开发行业概述 224
二、房地产开发行业涉及税种分析 227
第二节 房地产开发行业的税务筹划 229
一、房地产开发行业的税务筹划基本技术 229
二、税务筹划在房地产开发行业的具体运用 234
第三节 本章小结 263
一、要将房地产开发企业的经营战略与税务筹划活动相结合 264
二、筹划方案要具有可行性与可操作性 264
三、应该从宏观的角度考虑筹划方案 264
四、提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质 265