《物业服务案例解析》PDF下载

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  • 作  者:邵小云等编
  • 出 版 社:北京:化学工业出版社
  • 出版年份:2014
  • ISBN:9787122189493
  • 页数:185 页
图书介绍:本书围绕物业服务案例,详细介绍了业主与业委会案例解析、物业客户服务案例解析、物业安保服务案例解析、物业收费管理案例解析、物业风险管理案例解析、物业环境管理案例解析、房屋维护管理案例解析、物业设施设备管理案例解析、业主建筑物区公所有权案例解析、物业经营管理案例解析等内容。本书资料丰富,案例生动,贴近一线物业服务人员工作需求,可供物业服务从业人员参考培训使用。

第一章 物业管理项目承接案例 1

一、前期物业管理过程中的风险 2

二、前期物业管理中的风险防范措施 2

案例01:费用测算不精确导致入驻后亏损 3

案例02:投标书中无法做到的服务项目导致“赖账” 4

案例03:新购住房发生的维修责任由谁承担 4

案例04:没有签订物管服务合同,业主该不该支付物业管理费 5

案例05:空调软连接管断裂谁负赔偿责任 5

案例06:相邻损害责任谁承担 6

案例07:新老管家平稳过渡 6

案例08:老管家依法追缴费用、依法退出 7

案例09:争抢地盘为哪家 8

案例10:建设单位不将相关资料移交给物业公司,业主告开发商 8

案例11:前物业公司拒绝退场 9

案例12:物业成楼盘营销手段 9

案例13:接管时问题应存疑备忘 10

第二章 业主委员会管理案例 11

一、业主委员会与物业公司的关系 12

二、物业公司要与业主委员会多沟通 12

案例01:业主通过网络自发成立业主委员会合法吗 13

案例02:一个小区出现两个业主委员会 13

案例03:业主委员会解聘物业公司需要开业主大会方可 14

案例04:自发成立的“业主维权委员会”不能罢免“业主委员会” 14

案例05:业主委员会解聘物业公司员工合法吗 15

案例06:电梯不运行由业主直接找业主委员会 15

案例07:物业公司与业主委员会合作维权成功 16

案例08:首次业主大会会议经费由开发商承担 16

案例09:被业主委员会的决定侵犯权益业主可起诉 17

案例10:一个管理小区两个“业主委员会” 17

第三章 公共区域经营性收入管理案例 19

一、公共区域经营性收入归谁 20

二、公共区域经营及收入的管理 20

案例01:小区电梯广告收入归谁 20

案例02:广告收益归谁所有 21

案例03:电梯间不得擅自出租 22

案例04:小区会所经营应当合法进行 22

案例05:物业公司是否有权收取外墙广告收益 23

案例06:外墙面做广告收入归谁 25

案例07:物业公司出租共用部分引来纠纷 25

第四章 二次装修管理案例 26

一、二次装修可能引发的问题 27

二、加强二次装修管理的措施 27

案例01:私装水床造成他人财产损失 27

案例02:住户家里跑水责怪管理处未管好装修 28

案例03:业主不同意装玻璃 28

案例04:业主违规装防盗网 29

案例05:业主执意乱装空调 29

案例06:空调室外机装在了住宅楼立面外墙上 30

案例07:可否擅入房拆违章搭建物 30

案例08:业主装修时封闭了共用管道检修孔责任由谁负 31

案例09:损坏房屋承重结构应恢复原状 31

案例10:业主自行封闭阳台 31

案例11:可否在屋顶搭建养鸽 32

案例12:推门而入惹来的纠纷 32

案例13:纠正违章装修僵持不下 33

案例14:门面房如期开工 33

案例15:业主装修家具堵占楼道 34

案例16:空调安装要合理引导 35

案例17:业主提出不合理装修要求 35

案例18:物业公司不能以违章装修为由罚款 36

案例19:及时制止业主以免立柱打掉 36

案例20:违纪施工,劝阻无效,严肃查处 36

第五章 物业小区治安管理案例 38

一、物业小区常见的治安风险 39

二、物业小区治安防范措施 39

案例01:自行车在小区丢失物管要赔偿吗 40

案例02:业主电脑被盗判物管赔两千 40

案例03:业主遇害:其家属告物管 41

案例04:小区连续丢失摩托车违约物业被判罚 41

案例05:两次从窗户进贼物业难逃其责 42

案例06:业主在物业管理区域内被抢劫 42

案例07:业主被打伤,物业免赔偿 43

案例08:危而不乱,忙中见细 43

案例09:寻踪辨迹:发现了可疑情况 44

案例10:业主要求存包,保安人员礼貌拒绝 45

案例11:业主未关门,可否擅闯入内 45

案例12:醉汉碎玻璃保安挽损失 45

案例13:山顶见赃物安全管理见盲点 46

案例14:管理处保管业主钥匙的风险 46

案例15:物业公司电瓶车不慎撞人 47

案例16:业主店内被杀物业公司是否担责 47

第六章 物业小区消防管理案例 49

一、物业消防安全管理的现状 50

二、物业消防安全管理的主要内容 50

案例01:宿舍起火,保安人员紧急扑灭 50

案例02:住户在楼层焚香烧纸 51

案例03:火灾发生以后看小区物业应急服务 51

案例04:烟花蹿入高楼引发官司物业被判赔偿住户损失 52

案例05:煤气使用不当造成火灾 52

案例06:在消防通道上乱停放车辆 53

案例07:消防报警,紧急排查 53

案例08:工地失火,全力以赴 54

案例09:新房起火打开消火栓没有水业主找物管索赔 54

案例10:业主停车阻塞消防通道物业公司是否要担责 55

第七章 物业车辆管理案例 56

一、规范车辆停放合同的签订 57

二、严格履行车辆出入登记手续 57

三、配备合理的安保设施并留存证据 57

四、积极向车主实施救助 57

案例01:拒交停车费引起的交通处罚 57

案例02:停车库可否用作其他用途 58

案例03:停车场遭水浸 58

案例04:车位主人要停放的车辆与登记的不符 59

案例05:车辆破损进入车场后推卸责任 59

案例06:业主未与物业公司签订管理合同,车辆丢失自担责 60

案例07:车上有刮痕谁之责 60

案例08:搬家车辆损坏公用设施逃走 61

案例09:移花接木——业主强占他人车位 61

案例10:提供停车位的轿车丢失了 62

案例11:物业公司违反入住须知,丢失车辆被判赔偿 62

案例12:未交费车辆在小区丢失案 63

案例13:物业公司不是第二警力 63

案例14:住宅小区空地建的车辆保管站收费合理吗 64

案例15:楼宇玻璃掉落砸坏小车 64

案例16:访客蛮横无理乱停车 64

案例17:外来车辆故意堵塞道口 65

案例18:业主丢失了IC停车卡 66

案例19:车位主人要停放的车辆与登记的不符 66

案例20:业主亲属驾车外出 67

案例21:车主不按规定地方停车 68

案例22:车辆管理尽忠职责 69

第八章 物品出入管理案例 70

一、物品出入控制的目的 71

二、进入小区物品的限制 71

三、物品运出小区的管理 71

案例01:熟悉的租住户要违规搬出物品 72

案例02:租住户伪造业主同意搬出证明 72

案例03:因“放行条”物业公司被起诉 73

案例04:以理服人劝租户办放行条 73

案例05:租户欠费要逃,保安及时制止 74

案例06:租户搬出部分家具而没有业主书面许可 74

案例07:业主电视机被抬走 74

案例08:业主家施工工人电动工具险被带出 75

第九章 人员往来管理案例 77

一、物业区域人员往来管理难点 78

二、物业区域人员往来管理措施 78

案例01:访客假冒业主不愿登记 78

案例02:业主的亲属不登记也不行 79

案例03:业主的武警朋友来访不愿登记 79

案例04:访客说你们公司的制度管不到我 80

案例05:访客不愿登记还恶言威胁 80

案例06:来访者说与业主约好了 81

案例07:访客拿住户钥匙要上楼入户 82

案例08:可疑人员称是教育局的欲强行闯入学校 82

案例09:误把业主当访客 83

第十章 物业设施设备管理案例 85

一、物业设施设备管理中的风险 86

二、物业设施设备管理措施 86

案例01:电梯困人4小时物业公司被罚5万 87

案例02:公用水管堵塞水浸业主新房,物业管理赔1.9万元 88

案例03:细查深究——电梯意外受损了 88

案例04:物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务 89

案例05:因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担 89

案例06:小区内的石桌砸伤人,由谁来负责 89

案例07:谁应承担该起坠楼事件的责任 90

案例08:清洗屋顶水箱 90

案例09:电梯延误老人猝死,家属告物业和急救中心 90

案例10:业主损坏了公共设施 91

案例11:维修不及时所造成的损害谁承担责任 92

案例12:业主擅自占用共用部位引发的纠纷 92

案例13:小孩被电伤,物业公司担责20% 93

案例14:撞到消防逃生门受伤,物业公司担责三成 93

案例15:物业公司尽到了注意告知义务无责任 94

案例16:污水管道返水 94

案例17:落水管被异物堵塞引起渗漏 95

案例18:供暖设备漏检造成损害谁赔偿 95

案例19:工程人员敷衍了事,引致业主投诉 95

案例20:施工不当,引致下水道堵塞积水 96

案例21:即时维修,紧急处理 96

案例22:业主投诉夜晚噪声扰人 97

案例 23:施工标志不明显,物业公司担责任 97

第十一章 停水停电管理案例 98

一、停水要及时通知并处理 99

二、停电要及时通知并处理 99

案例01:市政水压低业主屡屡投诉 100

案例02:物业公司擅自停了业主的水电 101

案例03:操作不当,小区停水长达20小时 101

案例04:停电处理多思量 102

案例05:停电通知不到位被人投诉 102

案例06:业主装修超时停电处理多思量 102

案例07:在小区开店被停水停电 103

第十二章 高空坠物管理案例 104

一、建筑物及附着物坠落防范措施 105

二、高空抛物防范措施 106

案例01:幕墙玻璃坠落砸伤两轿车,物业公司赔偿6000元 107

案例02:墙皮砸出植物人 107

案例03:小学生遭坠落玻璃砸死,物业担责30% 108

案例04:安装探头来监控高空抛物行为 108

案例05:高空抛物行为被处以行政拘留 108

案例06:物业巧取证免责 109

案例07:楼房坠落物致人损害 110

第十三章 突发事件处理案例 111

一、物业管理突发事件的类别 112

二、物业管理突发事件的应对措施 112

案例01:租户要自尽,成功营救 112

案例02:泳客溺水,救生员及时救护 113

案例03:自来水管爆裂,工程技术员及时处理 113

案例04:污水管道返水,街面污水满地 114

案例05:电缆突然冒烟并起明火 114

案例06:施工不当,导致地下水管爆裂 114

案例07:电梯发生故障,导致业主被困 115

案例08:浇水管断,维修及时 115

案例09:出警迅速,有勇有谋 116

案例10:有勇有谋,智抓偷车贼 116

案例11:眼看住户要挨打,紧急应对 116

案例12:业主突发急病,及时援助 117

案例13:租户跳楼保安人员全力救援 117

案例14:突发大雨致商铺积水 118

案例15:发生抢劫案,智擒劫匪 118

案例16:聚众报复者的复仇落空了 119

第十四章 物业绿化管理案例 120

一、小区绿化管理中的问题 121

二、小区绿化管理措施 121

案例01:大风刮倒了危树,砸坏了私人的财物 121

案例02:小区绿地被业主种植香椿、葡萄等杂树怎么办 122

案例03:树枝坠落伤人,物业公司应担责 122

案例04:草坪护栏致人伤纠纷案例 123

案例05:淋水不当遭业主投诉 124

案例06:安全第一,及时修剪 125

案例07:有人逗留损毁了绿地 125

案例08:楼前绿地变成了私家花园 126

案例09:公共绿地变成了停车场,对没有车的业主不公平 126

案例10:风刮树倒砸伤爱车,物业管理处赔偿两千 127

案例11:车场大树砸坏小轿车 127

案例12:小区“扰民绿化”该不该拆 128

第十五章 物业保洁管理案例 129

一、物业保洁管理的问题 130

二、物业清洁保养管理的措施 130

案例01:路面清除不净致人受伤应担责 131

案例02:外墙清洗致车(人)损害 132

案例03:保洁时做好现场标识,防止行人摔倒 133

案例04:装修材料弄脏大堂,保洁员妥善处理 133

案例05:瓜子遍地难清洁恼人 134

案例06:浇水作业未设标志致业主受伤 134

案例07:垃圾满地遭投诉 135

案例08:卫生外包要多监管 135

案例09:清洁时私闯别墅,惹来投诉 135

案例10:美好环境须共同维护 136

案例11:清洁作业异声引投诉 136

案例12:商户违规扔垃圾,另辟门路解决 136

案例13:小区沙井盖伤人,物业公司被判赔偿 137

第十六章 宠物管理案例 138

一、物业公司对宠物管理的权限 139

二、小区宠物管理的措施 139

案例01:打鸣的公鸡——动物扰人清闲 139

案例02:电梯跑出来的狗吓了王老太太案 140

案例03:业主宠物丢失拒交管理费 140

案例04:代管宠物服务失误引发投诉 141

案例05:社区内饲养的宠物伤人 141

第十七章 邻里纠纷调解案例 143

一、社区邻里纠纷的主要表现特点 144

二、对调处以上当前邻里纠纷的对策 144

案例01:上下楼房顶漏水维修起纠纷 144

案例02:差一点要发生的流血事件 145

案例03:因欠款而引起的纠纷 146

案例04:业主与外来人员发生了纠纷 147

案例05:互让一步海阔天空 147

案例06:业主相互投诉 148

案例07:楼上漏水维修费引起的纠纷 148

案例08:业主装修影响他人,物业公司应否协调 149

案例09:相邻业主因透风问题产生了纠纷 150

第十八章 物业服务收费管理案例 151

一、物业管理收费的分类 152

二、物业管理收费的风险 152

三、物业收费难的原因 152

四、化解收费纠纷、克服收费难和提高收费率 152

案例01:因新买房屋漏水,业主拒交物业管理费 152

案例02:早期免收维修费用,后期正常收取产生纠纷 153

案例03:住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用 153

案例04:租户欠缴物业管理费,物业公司能否向业主催缴 154

案例05:物业管理财务费是否要保密 155

案例06:收维修基金并非乱收费 155

案例07:房子没住,交不交管理费 156

案例08:业主要求下调管理费 156

案例09:陈年老账,一次收清 157

案例10:垃圾堆成山,缘由在没钱请清洁工 158

案例11:户内维修,费用应由谁来承担 159

案例12:小区内丢车拒交物业费作抵扣 159

案例13:管理费调价成功服务提升 160

案例14:没收到钥匙不交物业管理费 160

案例15:物业公司撤走业主所交余款该退给谁 161

案例16:没有绿化业主拒交物业费,法院判决业主免交绿化费 161

案例17:物业公司截留物业管理费 162

案例18:业主要查看物业管理财务原始凭证 162

案例19:物业公司诉业主败下阵来 163

案例20:业主不肯承担水费 164

案例21:单方增加物管费无效 164

案例22:业主拒交维修费 165

案例23:管理费不等于维修费 165

案例24:地漏堵塞疏通,谁来付费 166

案例25:业主对恢复收取室内维修费不理解 167

案例26:原业主拖欠管理费,新业主能办理入住手续 167

案例27:物业服务合同终止后的管理费应否支付 168

案例28:委托代收代缴水电费产生的纠纷 169

案例29:物业维修资金不得擅自动用 169

案例30:赠送的物业管理费谁来支付 170

案例31:业主享有管理费开支的知情权 171

案例32:业主欠交物业费的法律救济 171

第十九章 人力资源管理案例 173

一、物业公司人力资源中的风险 174

二、人力资源管理风险的防范 174

案例01:小区外垃圾桶失窃,保安被处罚 175

案例02:下班保安伤业主物业担连带赔偿责任 176

案例03:帮业主开门保安受伤算不算工伤 176

案例04:小区散步被保安撞死,物业公司担何责 177

案例05:员工违规操作造成的法律责任由谁负 177

案例06:物业公司因保安不负责被判赔 178

案例07:物业工作人员将业主门牙打落 178

案例08:访客无理打骂保安人员怎么办 179

案例09:辞退员工应否补发赔偿金的纠纷 179

案例10:保安“协助”小偷盗车辆 180

案例11:细微之处显灵活 180

案例12:保安致人损害的物业纠纷 180

案例13:业主在小区遇害物业担责20% 181

案例14:保安人员拉帮结派 181

案例15:保安不服从调岗当即被辞用人单位被判败诉 182

案例16:解除劳动合同纠纷案 182

案例17:违规操作与工伤认定案 183

案例18:单位未与员工签订劳动合同,补签仍须赔偿 184