危局篇 2
一、中国梦，谁的梦 2
1.新加坡梦、美国梦，中国“安居梦” 2
2.从两则故事看中国的房地产问题 5
3.蜗居、房奴、“房”格尔系数 8
二、楼市泡沫，崩盘还是狼来了 13
1.判断楼市泡沫的四个重要指标 14
2.观察中国楼市泡沫的四个维度 16
2.1 投机性购房比例远超警戒线 16
2.2 涉房贷款占信贷规模比例偏高 17
2.3 商业地产高烧不退 18
2.4 鬼城蔓延，住房空置率过高 20
3.房价虚高与楼市泡沫成因分析 22
A.推升房价的几把“火” 23
3.1 土地垄断供应，地价虚高，推升房价 23
3.2 货币超发，助推房价 26
3.3 流动性过剩，助推房价上涨 31
3.4 税费过高，最终由购房者买单 32
B.浇升房价的几桶“油” 36
3.5 热钱流入推高资产泡沫 36
3.6 实体经济虚拟化助推房价上涨 37
4.中国房地产仍是一个危局 39
4.1 土地财政已形成路径依赖 39
4.2 影子银行资金主要流向房地产 41
4.3 房地产泡沫与债务泡沫共浴 44
5.不是不报，时候未到 47
5.1 中国房地产泡沫牢不可破的原因 47
5.2 泡沫这回还是“狼来了”吗 50
5.3 诱发房地产泡沫的因素 51
三、中国模式之殇，路在何方 62
1.谁将引爆中国式次贷危机 62
1.1 地方债危机是否被引爆 62
1.2 地方债风险引爆中国式“次贷” 63
1.3 谁来为系统性债务危机买单 68
2.钱荒——危机的预演 69
2.1 钱荒之原因探析 69
2.2 央行从拒施援手到适当注入流动性 70
2.3 钱荒——主动的压力测试还是危机的预演 72
3.中国模式的反思 73
3.1 传统增长模式走到尽头 73
3.2 中国模式值得商榷 77
3.3 中国模式的缺陷 80
4.依赖房地产业，经济增长缺乏可持续性 82
4.1 房地产业过热会引发经济结构比例的失调 82
4.2 易诱发系统性金融风险 85
4.3 内需不振，产业空心化 87
4.4 创新乏力 88
4.5 城镇化进程受阻 90
破局篇 92
一、打破夜壶，房地产业再定位 92
1.楼市定位：保增长与控房价 92
1.1 房价且调且涨，政策边际效应不断减弱 92
1.2 保增长与控房价，艰难的平衡 93
2.去支柱化，重构支柱 98
3.中速增长，再平衡调结构 102
二、魔高一尺，道高一丈，楼市制度量建 107
1.调控之惑——房价为何越调越涨 107
1.1 调控屡遭地方博弈，执行不力 107
1.2 控房价：盯错了的调控目标 109
2.调控还有哪些“杀手锏”可用 113
2.1 房产税能否担当调控重任 113
2.2 通过加税方式调控房地产或是南辕北辙 124
2.3 如何摆脱“道高一尺，魔高一丈”的恶性循环 125
3.从美丽中国到美丽楼市 126
4.他山之石 128
4.1 寸土尺金的香港如何解决住房问题 130
4.2 弹丸小国新加坡如何解决住房问题 135
4.3 奉行市场自由竞争的美国如何解决住房问题 141
4.4 德国房价十年不涨，中国该从中学习什么 144
4.5 瑞典：住房公平的典范 150
5.中国住房制度重建 155
5.1 中国住房发展模式的路径选择 155
5.2 解决住房问题呼唤顶层设计 158
5.3 改革是最大的红利，二次房改的春天已到来 163
三、幸福中国梦，政府转型 170
1.破除GDP崇拜，提升幸福指数 170
1.1 提升全民幸福感的经济增长 170
1.2 是否必须保持较高的增长速度 177
1.3 适度的GDP增速，较高的劳动供养率是理想经济形态 179
1.4 中国如何避免跌入中等收入陷阱 180
2.建立公共服务型政府 182
2.1 回归公共服务，破除“土地财政”路径依赖 182
2.2 公共服务型政府亟待建立 183
3.建立以提升全民幸福指数的政绩考核机制 185
3.1 政绩考核应走出“唯GDP”窠臼 185
3.2 建立立足于“公共服务型”政府，提升全民幸福指数的政绩考核标准 187
立局篇 192
一、住房保障亟待立法 192
二、民富之路，让房价更美丽 196
1.收入倍增与收入分配改革 196
2.阻断货币超发之手，增强货币购买力，让房价美丽起来 202
2.1 货币超发与经济发展模式紧密相关 203
2.2 央行不独立，货币很难不超发 205
三、美丽楼市与新型城镇化相得益彰 208
1.城镇化并非房地产的“春药” 208
2.城镇化前景诱人，差距意味着潜力与空间 211
3.中国既有城镇化模式存在的问题 213
3.1 大量农业转移人口没有融入城市社会，市民化进程滞后 214
3.2 土地城镇化快于人口城镇化 215
3.3 城镇结构不合理，区域发展不平衡，城市病问题日益凸显 216
3.4 政府主导的城镇化，对土地财政和房地产过度依赖 218
4.城镇化存在跑偏的风险，新型城镇化呼唤顶层设计 219
5.新型城镇化如何破题 221
5.1 推进新型城镇化的核心在于改革 222
5.2 推进户籍制度改革，实现公共服务均等化 223
5.3 打破行政区划约束，促进生产要素自由流动 227
5.4 土地制度改革 229
5.5 财政体制与投融资体制改革 233
6.住房制度改革 237
6.1 高房价是中国城镇化进程的绊脚石 237
6.2 住房制度亟待改革，二次房改窗口开启 238
7.新型城镇化，新在何处 238
8.谁是新型城镇化的主角，政府还是市场 239
9.城市群战略与小城镇战略 244
9.1 城市群与卫星城战略 244
9.2 小城镇，大战略 247
9.3 小城镇如何城镇化——河南陵阳镇“就地城镇化”的经验启示 249
10.新型城镇化的推进路径 253
10.1 新型城镇化与新型工业化良性互动 253
10.2 新型城镇化应与农业现代化、农村现代化协同发展 255
10.3 新型城镇化须以改善民生为根本出发点 257
四、中国楼市的中长期趋势一谁的天堂谁的地狱 261
1.未来中国经济及房地产市场的主基调 261
2.中国楼市的中长期趋势 262
2.1 商品房总体上“供不应求”的局面已改变 262
2.2 房地产去支柱化将是一个中长期过程 262
2.3 行业整合是大势所趋 263
2.4 土地供给为保障房让路 264
2.5 土地财政难以为继，向存量房征税是大势所趋 264
2.6 房产占家庭财产比例将会下降 265
3.告别黄金时代，楼市迎来白银十年 266
3.1 房地产白银时代行业发展趋势分析 266
3.2 白银时代的市场特征 267
3.3 白银时代房地产开发企业的应对之道 268
3.4 白银时代的市场机会 271