第1章 引言 1
1.1 问题的提出 1
1.2 研究问题 6
1.3 研究设计 7
1.3.1 抽样与样本概况 7
1.3.2 问卷编制概况 9
1.4 研究方法 10
1.4.1 横向研究 10
1.4.2 实地调研 11
1.4.3 主要统计分析方法 11
1.5 研究思路与本书结构 12
1.6 研究说明 15
第2章 理论基础与文献评述 16
2.1 业委会概念及其功能 16
2.1.1 业委会概念界定 16
2.1.2 业委会功能 17
2.2 业委会制度目标——共有财产的有效治理 18
2.2.1 业委会制度总体目标 18
2.2.2 商品房住宅小区共有财产内涵界定 19
2.2.3 共有财产治理研究评述 21
2.3 业委会治理绩效、绩效测量及影响因素 26
2.4 社会资本与社区治理绩效 30
2.4.1 社会资本的概念 30
2.4.2 社会资本与治理绩效 31
2.5 信任、合作与治理绩效 34
2.5.1 信任与治理绩效 34
2.5.2 信任与合作 35
2.5.3 合作与治理绩效 36
2.6 业委会治理相关讨论 37
2.6.1 业委会治理讨论——国家、市场与社区 37
2.6.2 业委会治理与新制度经济学 39
第3章 业委会治理存在问题与国际经验借鉴 43
3.1 国内代表性城市业委会治理比较 44
3.2 业委会治理存在问题调查 45
3.2.1 问题之一：业主认知水平较低 45
3.2.2 问题之二：社区信任度较低 47
3.2.3 问题之三：业主共有财产参与治理意愿孱弱 48
3.2.4 问题之四：业委会成立与筹备困难重重 50
3.3 国际经验——美国共同利益住宅小区治理经验与启示 56
3.3.1 制度演化、运行机制及特点 56
3.3.1.1 概念辨析 57
3.3.1.2 制度的演化 58
3.3.1.3 法律规范 59
3.3.1.4 组织结构与运行机制 62
3.3.1.5 经验和特点 66
3.3.2 借鉴与启示 68
第4章 业委会治理绩效指标体系的建立及其测量 71
4.1 指标选择 72
4.1.1 分析方法 72
4.1.2 指标体系的建立 72
4.1.2.1 治理过程 73
4.1.2.2 治理结果 73
4.1.2.3 治理能力 74
4.2 业委会治理绩效的测量及检验 75
4.2.1 业委会治理绩效的测量 75
4.2.2 业委会治理绩效衡量的一致性 75
4.2.3 业委会制度绩效衡量的有效性 76
4.3 小结与讨论 78
第5章 业委会治理绩效的影响因素模型 80
5.1 业委会治理绩效影响因素的分析框架 80
5.2 分析方法与变量测量 82
5.2.1 分析方法 82
5.2.2 变量测量 83
5.3 分析结果 89
5.3.1 变量间相关分析 89
5.3.2 同时回归分析 90
5.4 小结与讨论 93
第6章 社会资本因素与业委会治理绩效 95
6.1 业主合作、业主信任与业委会治理绩效 95
6.1.1 理论模型与假设 97
6.1.1.1 业主合作对治理绩效的影响 97
6.1.1.2 业主信任对治理绩效的影响 98
6.1.1.3 业主合作对业主信任的影响 98
6.1.1.4 业主信任的中介作用 98
6.1.2 变量选择 99
6.1.3 研究结果分析 100
6.1.3.1 可靠性分析 100
6.1.3.2 相关性分析 102
6.1.3.3 回归性分析 102
6.2 “特殊社会资本”——业主公民能力与业委会治理绩效 106
6.2.1 住宅小区的特殊社会资本 107
6.2.2 特殊社会资本与业委会治理质量 107
6.2.3 特殊社会资本与业委会治理机制 108
6.3 小结与讨论 111
第7章 研究结论、对策与展望 113
7.1 本书研究的主要结论 113
7.2 对策建议 116
7.3 本书的创新点 118
7.4 本书的研究不足与未来的研究展望 119
7.4.1 本书的研究不足 119
7.4.2 未来的研究展望 120
专题研究一：社会网络分析在物业小区多元治理中的应用 121
专题研究二：业主社会资本与小区共享资源治理的关系研究 131
附录A 调查访谈提纲 145
附录B 调查问卷 148
附录C HOC治理绩效测量维度与指标 152
附录D 关于印发《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 153
附录E 变量视图 167
参考文献 176
后记 186