第一章 以房养老概述 1
第一节 以房养老的基本内涵和意义 1
第二节 以房养老的主要形式 2
一、住房反向抵押贷款 3
二、租房换养 4
三、售房换养 5
四、以大换小 5
五、售后返租 5
六、遗嘱托养 6
第三节 住房反向抵押贷款的主要特征 6
一、住房反向抵押贷款的特点 7
二、住房反向抵押贷款的属性 8
三、住房反向抵押贷款和一般抵押贷款的比较 10
四、住房反向抵押贷款的类型 15
五、住房反向抵押贷款的主要风险 18
第四节 以房养老的理论基础 20
一、消费函数理论 20
二、资源配置优化理论 22
三、外部性理论 23
四、其他相关理论 25
第二章 国际以房养老发展模式和经验 30
第一节 美国发展以房养老的主要模式和经验 30
一、住房反向抵押贷款模式 30
二、美国以房换养模式 61
第二节 其他国家和地区发展以房养老的主要模式和经验 65
一、英国发展以房养老的主要模式和经验 65
二、加拿大发展以房养老的主要模式和经验 71
三、澳大利亚发展以房养老的主要模式和经验 73
四、新加坡发展以房养老的主要模式和经验 75
五、日本发展以房养老的主要模式和经验 79
六、韩国发展以房养老的主要模式和经验 84
七、香港地区发展以房养老的主要模式和经验 87
八、台湾地区发展以房养老的主要模式和经验 91
九、法国发展以房养老的主要模式和经验 95
第三节 各国（地区）以房养老发展的共性特点 97
一、各个国家和地区住房反向抵押贷款具备的共性要素 97
二、国际其他以房养老模式的共性特点 102
三、各个国家和地区发展以房养老的基本规律 104
第三章 国际保险业支持以房养老的做法和经验 109
第一节 国际保险业支持以房养老的主要途径 109
一、保险公司作为开办机构，推出反向抵押产品 109
二、保险公司与贷款机构合作推出反向抵押贷款产品 116
三、保险公司为反向抵押贷款借贷双方提供保险保障 119
四、保险公司发展与养老相关的商业长期护理保险 121
五、保险公司投资养老地产，为以房换养提供配套 126
六、保险公司为其他机构的以房养老业务提供受托经办服务 130
第二节 国际保险业支持以房养老经验对我国的启示 130
一、保险功能、特点决定了其可以成为以房养老操作链的重要一环 130
二、我国保险业参与以房养老运作的意义 134
三、保险业参与以房养老需具备的条件 139
第四章 我国开展以房养老的必要性 143
第一节 未富先老——养老问题日趋严峻 143
一、人口老龄化的界定 143
二、人口老龄化的主要衡量指标 144
三、中国人口老龄化现状 144
四、中国人口老龄化趋势 148
五、人口老龄化对中国养老现状的影响 150
第二节 城镇化进程放大养老压力 157
一、相关概念的界定 157
二、失地农民养老保障现状 159
三、失地农民养老保障难题的成因 161
第三节 现有养老保障体系难以满足养老需求 164
一、第一支柱——基本养老金难撑大局 166
二、第二支柱——企业年金的保障程度和覆盖面均低 170
三、第三支柱——多种形式的个人养老金发展滞后 173
第五章 我国实施以房养老的可行性 175
第一节 我国开展以房养老已具备的条件 175
一、经济社会的发展，为以房养老奠定物质基础 175
二、住房制度的改革，为以房养老提供基本条件 179
三、相关政策的逐步明朗，为以房养老提供良好环境 182
四、公众观念的转变，为以房养老提供动力支持 185
第二节 以房养老试点在我国逐步起航 187
一、部分地区有关部门开展的以房养老试点 187
二、国内银行业开展的以房养老试点情况 188
三、国内部分保险公司投资养老社区试点 189
第三节 我国以房养老存在的难点有望逐步解决 193
一、以房养老面临的法律障碍正在破解 193
二、以房养老涉及的税收政策或将破冰 195
三、以房养老相关行业调控支持力度加大 196
四、对以房养老监管问题已经引起重视 200
五、开展以房养老的社会环境正逐步改善 201
第四节 我国保险业支持以房养老面临的机遇和风险 204
一、保险业支持以房养老的内外条件日趋成熟 204
二、保险业支持以房养老业务过程中应予关注的主要风险 210
第六章 我国保险支持以房养老的路径安排和模式选择 215
第一节 明确以房养老在社会养老保障体系中的定位 215
第二节 明确政府在以房养老运作体系中的角色定位 217
第三节 我国推进以房养老的制度准备 221
一、完善法律法规 221
二、建立国家担保和特殊援助机制 222
三、研究出台优惠政策 223
四、加大宣传教育力度 223
第四节 我国推进以房养老的路径选择 224
一、试点模式的选择 225
二、推广路径的选择 226
第五节 以房养老配套保障机制的完善 228
一、完善信用环境 229
二、注重产业衔接 229
三、建立风险识别和防范机制 231
四、发挥其他主体的作用 233
第六节 保险公司多层次参与以房养老形式的探讨 235
一、作为政府示范项目的开办机构 235
二、提供配套保险保障 236
三、提供经办服务 236
四、将投资运营养老社区与以房换养业务对接 236
第七章 加强以房养老监管 238
一、完善监管法规体系 238
二、建立健全监管职责体系 239
三、充实完善监管内容体系 240
四、大力推动监管配套体系建设 245
结论和展望 248
附录1 部分国家和地区住房反向抵押贷款主要模式一览表 249
附录2 美国反向抵押贷款常见问题解答 251
附录3 美国HECM手册（4235.1REV-1）节选 262
附录4 澳大利亚反向年金抵押贷款常见问题解答 322
附录5 香港提供给消费者的安老按揭计划部分宣传辅导材料 324
附录6 日本中央三井信托银行反向抵押贷款商品概要说明书 335
附录7 新加坡反向抵押贷款（政府组屋）申请表 337
附录8 英国英杰华公司终身抵押贷款申请表 340
附录9 发达国家发展“三支柱”养老保障体系经验 350
附录10 我国现有的部分房产相关法律法规（节选） 352
附录11 部分地区支持养老机构建设的重要文件 356
附录12 国内以房养老纠纷案例简析 367
参考文献 373
后记 380