第一章 导论 1
一、研究现状 2
二、理论与实践意义 5
三、研究思路与基本框架 6
四、本书创新性 9
五、研究困难及局限性 10
六、研究方法 11
第二章 国内房屋征收补偿认定及域外不动产征收补偿价值理论 12
一、国内国有土地上房屋征收补偿认定 12
（一）补偿标准原则参照类似房地产市场价格 12
（二）补偿范围涵盖房地产自身价值及附带损失 13
（三）补偿方式包括货币补偿与产权调换 15
二、国内集体土地上房屋征收补偿认定 17
（一）补偿标准原则参照重置成本 17
（二）补偿范围以房屋自身价值为主 19
（三）补偿方式包括货币补偿、房屋安置、异地自建 22
三、域外不动产征收补偿价值理论 27
（一）分析的基础：物权的社会化，公共利益与征收的关系 27
（二）完全补偿说 33
（三）公正补偿说 36
（四）不完全补偿说、相当补偿说、合理补偿说与特别牺牲理论 41
（五）完全补偿说与公正补偿说趋同批判 43
第三章 集体土地上房屋征收补偿认定实务问题及原因 45
一、集体建设用地及宅基地使用权价值在征收补偿中被低估 46
（一）变通补偿宅基地使用权价值的地方尝试被审计否定 46
（二）集体土地用益物权价值在征收补偿中被低估的现行法原因 49
二、集体土地上房屋所有权价值在征收补偿中被低估 50
（一）集体土地上房屋收益权价值在征收补偿中被有限认定 50
（二）集体土地上房屋处分权价值在征收补偿中无从体现 54
三、集体土地上房屋多项附带权利在征收补偿中被忽视 57
（一）集体土地上非居住房屋附带的就业利益在征收补偿中被忽视 57
（二）宅基地上房屋附带的物质层面利益在征收补偿中被忽视 58
（三）宅基地上房屋附带的精神层面利益在征收补偿中被忽视 60
四、集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法 62
五、被征收房屋估价中立性受委托人影响 66
六、问题的利益根源——与民争富的地方土地财政 67
（一）农用地转建设用地概况及对地方财政贡献率 67
（二）收益与权力双轮驱动地方土地财政 70
第四章 集体土地上房屋相关权利法律分析 75
一、集体土地所有权历史沿革、法律属性和内部缺陷 76
（一）农村土地从私人所有到集体所有 76
（二）集体土地所有权法律属性分析 79
（三）集体土地所有权内部缺陷 85
二、集体土地上房屋相关用益物权法律分析 91
（一）宅基地使用权宜纳入集体建设用地使用权范畴 91
（二）集体建设用地（含宅基地）使用权的应然权能 94
（三）集体建设用地（含宅基地）使用权的实然缺陷 98
三、集体土地上房屋所有权法律分析 101
（一）集体土地上房屋所有权的主体范围 102
（二）集体土地上房屋所有权的处分权能 103
四、集体土地上房屋“附带权利”法律分析 111
（一）宅基地上房屋附带的居住权 112
（二）宅基地上房屋附带的农田生产保障权益 115
（三）宅基地上房屋附带的庭院经济权益 116
（四）宅基地上房屋附带的情感利益 119
（五）庭院围合空间利用产生的舒适性利益 122
（六）集体企业房屋附带的经营发展权益 125
（七）集体企业房屋附带的农村劳动力转移就业利益 126
第五章 集体土地上房屋征收补偿价值认定 130
一、以平衡城乡差异、共享土地增值收益为总体思路 130
二、采用完全补偿原则 134
（一）现行立法对不动产征收补偿原则集体沉默 134
（二）我国学界对不动产征收补偿原则的三种意见 135
（三）集体土地上房屋征收宜采用完全补偿原则 136
三、集体建设用地（含宅基地）使用权价值补偿 138
（一）摒弃集体建设用地（含宅基地）使用权价值之重置成本思路 138
（二）原则以国有建设用地使用权市场价值为导向 139
（三）待征集体建设用地（含宅基地）使用权价值测算步骤 142
四、集体土地上房屋所有权价值补偿 145
五、集体土地上房屋附带权利价值补偿 147
（一）按当地租金水平和居住权主体类型补偿居住权 147
（二）根据客观收益补偿农田生产保障权益与庭院经济权益 148
（三）援用公序良俗原则补偿情感利益与舒适性利益 150
（四）参照机会成本补偿集体企业经营发展权益与农村劳动力转移就业利益 155
六、多种估价方法综合运用 158
（一）市场法的运用 159
（二）收益法的运用 162
（三）假设开发法的运用 164
（四）成本法的运用 166
（五）不同估价方法的交叉验证与结论认定 167
七、制度上确保征收补偿估价中立性 170
八、集体土地上房屋征收补偿价值认定中各方利益的平衡 172
（一）维系并改良集体土地所有制——与国家土地所有权平衡 173
（二）实行差别化征收补偿原则——与国有土地上房屋征收补偿平衡 178
（三）不以保障名义禁锢权利主体和内容——与社会保障平衡 181
（四）建立城乡统一的房地产市场——实现征收补偿价值认定最终平衡 183
第六章 集体土地上房屋征收补偿价值相关实证分析 190
一、某集体土地违法建筑拆除纠纷案分析 192
二、某集体土地上房屋拆迁补偿估价报告分析 196
（一）某估价报告主要内容 196
（二）某估价报告的局限性 200
（三）某估价报告的理想重构 202
三、从城镇回归山林——农村土地承载的情感与文化价值分析 205
第七章 集体土地上房屋征收补偿价值立法建议 208
一、法律层面建议 209
二、行政法规层面建议 210
三、部门规定层面建议 211
四、地方规定层面建议 212
结论 213
附录 216
附录一：中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日） 216
附录二：国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年1月21日） 233
附录三：北京市集体土地房屋拆迁管理办法（2003年6月6日） 240
附录四：上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定（2011年11月4日） 246
附录五：株洲市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法（2011年1月30日） 254
参考文献 269
后记 278