导论 1
第一章 建筑物区分所有权人组织基本问题的探讨 11
第一节 建筑物区分所有权人组织的法律性质：非法人组织 11
一、建筑物区分所有权人组织法律性质的探讨 12
二、建筑物区分所有权人组织法律性质的展望 24
第二节 确保建筑物区分所有权人组织设立的机制 27
一、设立方式多样性的规定 27
二、设立时间的限定 29
第三节 管理规约——区分所有建筑物社区的自治规则 30
一、管理规约的法律性质：契约亦或自治规则？ 31
二、管理规约的制定模式 32
三、从管理规约的内容看国家对区分所有建筑物社区自治管理的规范 34
四、管理规约的效力 37
五、管理规约的修改程序以及对建筑物区分所有权人利益的保护 38
第二章 建筑物区分所有权人组织内部机构之间关系的分析 45
第一节 核心机构的产生及其权利划分 45
一、内部核心机构的设置和权利划分 45
二、建筑物区分所有权人会议的召集以及决议的产生 48
三、执行机构的设置、类型以及组成 58
第二节 其他内部机构的设置 66
一、专门委员会的形成与作用 66
二、咨询监督机构设立的选择 66
三、建筑物区分所有权人小组的职能 68
第三章 组织的外部关系：作用的发挥以及相关权利义务的设定 69
第一节 开发商与建筑物区分所有权人组织的关系 69
一、开发商在控制区分所有建筑物管理期间的诚信义务 69
二、开发商对区分所有建筑物管理控制权的移交 73
第二节 专有部分占有人与建筑物区分所有权人组织的关系 82
一、专有部分占有人的义务 82
二、对专有部分占有人权利的探讨 84
第四章 建筑物区分所有权人组织的职能发挥机制 88
第一节 组织的资金筹集 88
一、管理费用的收取 89
二、对共有部分使用费以及服务收费的限制 96
三、共有部分专项维修基金：来源及管理 97
第二节 对共有财产的管理 104
一、管理和维护共有财产 104
二、分配共有部分排他使用权 106
三、取得其他财产和对共有财产进行改动，改善和添加 107
四、对专有部分的设计控制权 108
第三节 规则制定权的行使——制定规章制度规范建筑物的使用 109
一、规范共有部分使用的广泛权利 110
二、保护共同利益：专有部分使用所承担的义务 111
三、对建筑物区分所有权人组织规则制定权的限制 113
第四节 执行管理文件 115
一、建筑物区分所有权人组织所享有的执行权 115
二、执行权行使方式的选择 116
第五章 责任的承担与对权利的约束 121
第一节 民事责任的承担：不同视角的考察 121
一、从公司理论出发——组织责任与个人责任 122
二、侵权法上的义务 142
三、建筑物区分所有权人组织的合同义务 143
第二节 政府行为理论视角的建筑物区分所有权人组织义务 144
一、共同关系标准：私人行为与政府行为的界限 147
二、公共职能的行使与政府行为——以公共职能作为判断标准 150
第三节 区分所有建筑物管理争议解决机制 152
一、内部争议解决机制 152
二、外部争议解决机制 154
第六章 行政机构在建筑物区分所有权人组织建设方面的作用 160
第一节 经济转型国家区分所有建筑物管理的框架设计 160
一、制度设计：不同法律部门的协作 161
二、机构的安排与职责 162
第二节 行政机构在建筑物区分所有权人组织建设方面的作用 164
一、其他国家和地区的经验 164
二、行政机构在我国建筑物区分所有权人组织建设方面的重要作用 167
第三节 对我国行政机构作用的思考 177
一、对行政机构职能发挥的建议 177
二、建立建筑物区分所有权人组织协会 180
三、司法机构作用的加强 183
结论 185
参考文献 188
后记 195