第一篇 标杆房地产企业商业模型及盈利模式 3
第一章 标杆房地产企业商业模型 3
一、保利地产 3
（一）公司背景 3
（二）公司基本情况 4
（三）控股情况 4
（四）组织结构图 5
（五）综合业态 5
（六）盈利模式的优势 6
二、恒大地产 8
（一）公司背景 8
（二）公司基本情况 9
（三）组织结构图 9
（四）综合业态 10
（五）盈利模式的优势 10
三、建业地产 13
（一）公司背景 13
（二）公司基本情况 13
（三）控股情况及组织结构图 13
（四）综合业态 15
（五）盈利模式的优势 15
四、万科集团 18
（一）公司背景 18
（二）公司基本情况 18
（三）控股情况 19
（四）组织结构图 19
（五）综合业态 20
（六）盈利模式的优势 20
五、金地集团 24
（一）公司背景 24
（二）公司基本情况 25
（三）组织结构图 25
（四）综合业态 26
（五）盈利模式的优势 26
六、富力地产 30
（一）公司背景 30
（二）公司基本情况 30
（三）组织结构图 31
（四）综合业态 32
（五）盈利模式的优势 32
七、万达集团 34
（一）公司背景 34
（二）公司基本情况 35
（三）组织结构图 35
（四）综合业态 36
（五）盈利模式的优势 36
八、华润置地 38
（一）公司背景 38
（二）公司基本情况 39
（三）组织结构图 39
（四）综合业态 40
（五）盈利模式的优势 40
第二章 房地产企业盈利模式 45
一、土地储备 45
二、选址和开发建设 46
三、成本控制 46
四、企业管理 47
五、品牌管理 47
六、销售经营 48
七、财务管理 48
八、股权结构与母子公司关系 49
第二篇 标杆房地产企业财税管理模式 53
第三章 房地产企业的营运资金管理模式 53
一、保利地产的流动资产管理模式 54
（一）现金资产管理模式 54
（二）存货管理模式 56
（三）应收账款管理模式 56
二、万科地产的流动负债管理模式 57
（一）商业信用融资 58
（二）短期借款管理 58
三、招商地产基于渠道的营运资金管理模式 59
（一）采购渠道的营运资金管理 59
（二）生产渠道的营运资金管理 60
（三）营销渠道的营运资金管理 62
（四）理财活动的营运资金管理 63
第四章 房地产企业的融资模式 65
一、万科的融资模式 66
（一）股权融资模式 66
（二）债务融资模式 69
（三）混合型融资模式 71
（四）万科、HI借FDI之名“曲线融资”模式 73
二、绿城集团的创新融资模式 75
（一）传统的商业贷款融资模式 76
（二）信托融资模式 77
（三）IPO融资模式 78
三、绿地的海外借款融资模式 80
四、万达的融资租赁筹资模式 80
五、首创置业的组合融资模式 81
（一）联合国际资本共同投资 82
（二）银团组成的资本支持团队 83
（三）上市融资 83
（四）房地产债券 83
六、越秀房地产投资信托基金 84
（一）融资路径 84
（二）集团内资产梳理 85
第五章 房地产企业的资本运营模式 87
一、绿城集团的资本运营模式 88
（一）股权合作模式 88
（二）资产置换运作模式 91
（三）股权—资产置换运作模式 92
二、万科的资本运作模式 93
（一）股份制改造，解除国企股东带来的束缚 93
（二）拓宽投资领域，在房地产行业大规模运作资金 94
（三）上市融资，稀释国有股权，大手笔运作资本 94
（四）引入战略股东，实现强强联合 94
（五）当机立断，摒弃非核心的非关键性业务 95
（六）资产收购，实现大规模战略合作，拓宽地域范围 96
（七）项目外包，开拓多元化经营模式，实现比较优势 97
（八）全方位立体合作，开展多角化经营 97
三、保利地产的资本运作模式 98
（一）股份制改制，并为上市做准备 99
（二）政策利好，从中渔利 99
（三）积极上市，拓宽未来的融资渠道，深化资本运作 99
（四）大量收购，增加土地储备 100
（五）保利集团资金支持 102
四、房地产业三大投资策略：组合投资＋跨市套利＋资产重组 103
第六章 房地产企业的成本管理模式 105
一、恒大地产的成本管理模式 108
（一）项目投资决策阶段的成本管理 109
（二）项目设计阶段的成本管理 111
（三）项目施工阶段的成本管理 111
（四）项目营销阶段的成本管理 114
（五）项目竣工阶段的成本管理 115
二、龙湖地产的目标成本管理模式 116
（一）三期成本制定——以市场导向和顾客满意为原则 116
（二）目标成本的分解——把成本管理做到精细化 117
（三）目标成本的执行——加强合同管理，解决误付款问题 118
（四）动态成本管理——实现目标成本的实时监控 119
（五）目标成本考核——贯彻成本理念，提高员工积极性 121
三、金地集团项目开发前期的成本管理模式 122
（一）设计阶段的成本管理 123
（二）招标阶段的成本管理 124
（三）筹资成本管理 126
第七章 房地产企业的预算管理模式 128
一、万科集团预算管理模式 130
（一）万科集团预算管理模式介绍 130
（二）万科集团预算管理的成就 131
二、恒大地产的全面预算管理模式 131
（一）预算内事项的执行 132
（二）预算外事项的执行和控制 133
三、华润置地的战略全面预算管理模式 134
（一）完善公司治理 135
（二）提高全面预算管理效率 138
（三）提升公司经营业绩 138
第八章 房地产企业的税务管理模式 139
一、房地产业税收现状 139
（一）现行房地产税收政策 139
（二）房地产标杆企业税收缴纳情况分析 140
二、万科集团的税收管理及筹划模式 142
（一）万科集团的税收风险 142
（二）万科集团的税务管理要求 144
（三）万科集团的税收筹划策略 144
三、金地集团的税收管理及筹划模式 145
（一）金地集团对税收利益最大化的要求 145
（二）基于对自身的了解制定运作思路 146
四、建业集团的税收管理及筹划模式 147
（一）建业集团税收管理现状 147
（二）注重微观方面的税收管理 147
第三篇 标杆房地产企业财务分析：典型实例与评价 153
第九章 市场总体情况分析 153
一、2009—2011年国内房地产市场形势 153
二、财务报表分析对象选择 155
第十章 标杆房地产企业财务分析 161
一、经营成果和盈利能力分析 161
（一）资本经营盈利能力分析 161
（二）资产经营盈利能力分析 163
（三）商品经营盈利能力分析 166
（四）市场盈利能力分析 172
二、营运资金和营运能力分析 175
（一）总资产营运能力分析 176
（二）流动资产周转速度分析 176
三、财务状况和偿债能力分析 179
（一）短期偿债能力分析 179
（二）长期偿债能力分析 182
（三）货币资金 183
四、支出分析 184
（一）土地出让金 184
（二）纳税支出 185
（三）人工成本 189
（四）期间费用 190
附录 六家标杆房地产企业三年财务报表资料 195
一、保利地产三年财务报表资料 195
二、富力地产三年财务报表资料 213
三、恒大地产三年财务报表资料 225
四、建业地产三年财务报表资料 237
五、金地集团三年财务报表资料 252
六、万科集团三年财务报表资料 267