房地产项目后评价理论篇 3
第1章 项目后评价理论与方法 3
1.1 项目后评价的概念 3
1.1.1 项目后评价的定义 3
1.1.2 项目后评价与前评价、中评价的联系与区别 3
1.2 项目后评价的起源与发展 5
1.2.1 国外项目后评价的发展历程及趋势 5
1.2.2 国内项目后评价的发展历程及趋势 10
1.3 项目后评价内容体系 13
1.3.1 研究现状 13
1.3.2 现有规范 16
1.4 项目后评价的主要方法 20
1.4.1 对比法 21
1.4.2 逻辑框架法 21
1.4.3 层次分析法 22
1.4.4 网络分析法 23
1.4.5 因果分析法 23
1.4.6 成功度评价法 24
1.4.7 模糊综合评价法 24
第2章 房地产项目后评价体系 26
2.1 房地产项目后评价背景及现状 26
2.2 房地产项目后评价目的与意义 27
2.2.1 后评价目的 27
2.2.2 后评价意义 28
2.3 房地产项目后评价原则 29
2.4 房地产项目后评价对象 30
2.4.1 房地产项目全寿命周期 30
2.4.2 房地产项目后评价对象设定 31
2.5 房地产项目后评价要素 34
2.5.1 房地产项目后评价特征 34
2.5.2 房地产项目后评价要素设定 35
2.6 房地产项目后评价准则 36
2.7 房地产项目后评价体系 37
2.7.1 房地产项目后评价内容体系 37
2.7.2 房地产项目后评价指标体系 41
第3章 房地产项目投资决策及管理后评价 43
3.1 项目投资决策及管理概述 43
3.1.1 可行性研究概述 43
3.1.2 投资决策制度 54
3.2 项目投资决策及管理后评价概述 59
3.2.1 后评价内涵 59
3.2.2 后评价对象与准则 59
3.2.3 后评价依据 61
3.3 项目投资决策及管理后评价内容 62
3.3.1 投资环境与市场分析后评价 62
3.3.2 项目定位后评价 62
3.3.3 项目经济技术指标后评价 63
3.3.4 投资进度后评价 64
3.3.5 财务后评价 64
3.3.6 项目风险后评价 64
3.3.7 投资决策机制后评价 65
3.4 项目投资决策及管理后评价指标体系 65
第4章 房地产项目规划设计及管理后评价 67
4.1 项目规划设计及管理概述 67
4.1.1 规划设计流程及内容 67
4.1.2 项目设计管理内容及要点 71
4.2 项目规划设计及管理后评价概述 77
4.2.1 后评价内涵 77
4.2.2 后评价对象与准则 78
4.2.3 后评价依据 80
4.3 项目规划设计及管理后评价内容 81
4.3.1 建筑设计方案后评价 81
4.3.2 施工图设计后评价 83
4.3.3 设计管理后评价 83
4.4 项目规划设计及管理后评价指标体系 85
第5章 房地产项目进度管理后评价 87
5.1 项目进度管理概述 87
5.1.1 项目开发进度概况 87
5.1.2 项目进度管理流程 91
5.1.3 项目进度管理措施 94
5.2 项目进度管理后评价概述 96
5.2.1 后评价内涵 96
5.2.2 后评价对象与准则 97
5.2.3 后评价依据 97
5.3 项目进度管理后评价内容 98
5.3.1 进度管理目标后评价 98
5.3.2 进度计划编制后评价 100
5.3.3 进度管理措施后评价 101
5.4 项目进度管理后评价指标体系 102
第6章 房地产项目成本管理后评价 103
6.1 项目成本管理概述 103
6.1.1 项目投资成本构成 103
6.1.2 项目成本管理流程 105
6.1.3 成本管理制度与措施 110
6.2 项目成本管理后评价概述 112
6.2.1 后评价内涵 112
6.2.2 后评价对象与准则 114
6.2.3 后评价依据 114
6.3 项目成本管理后评价内容 115
6.3.1 成本管理目标后评价 115
6.3.2 成本计划编制后评价 120
6.3.3 成本管理制度和措施后评价 121
6.4 项目成本管理后评价指标体系 122
第7章 房地产项目质量与安全管理后评价 123
7.1 施工质量与安全管理概况 123
7.1.1 施工质量控制概念 123
7.1.2 施工准备及过程质量控制 124
7.1.3 竣工验收质量控制 127
7.1.4 安全管理内容与依据 127
7.2 施工质量与安全管理后评价概况 129
7.2.1 后评价内涵 129
7.2.2 后评价对象与准则 130
7.2.3 后评价依据 132
7.3 施工质量与安全管理后评价内容 134
7.3.1 组织与人员质量后评价 134
7.3.2 工程材料质量后评价 135
7.3.3 机械设备质量后评价 136
7.3.4 施工方法与工艺质量后评价 136
7.3.5 工程环境质量后评价 137
7.3.6 工程总体质量后评价 139
7.3.7 施工安全管理后评价 140
7.4 施工质量与安全管理后评价指标体系 141
第8章 房地产项目招标与合同管理后评价 143
8.1 项目招标与合同管理概述 143
8.1.1 项目招标管理内容与流程 143
8.1.2 项目合同管理内容与方法 147
8.2 项目招标与合同管理后评价概述 152
8.2.1 后评价内涵 152
8.2.2 后评价对象与准则 153
8.2.3 后评价依据 155
8.3 项目招标与合同管理后评价内容 156
8.3.1 招标计划后评价 156
8.3.2 招标过程后评价 157
8.3.3 合同条款与风险后评价 158
8.3.4 合同执行后评价 159
8.3.5 合同管理制度后评价 160
8.4 项目招标与合同管理指标体系 161
第9章 房地产项目营销及管理后评价 163
9.1 房地产市场营销概述 163
9.1.1 房地产市场营销内涵与发展 163
9.1.2 房地产市场营销过程与内容 164
9.1.3 房地产项目客户关系管理 168
9.2 项目营销及管理后评价概述 171
9.2.1 后评价内涵 171
9.2.2 后评价对象与准则 171
9.2.3 后评价依据 174
9.3 项目营销管理后评价内容 174
9.3.1 营销策略后评价 174
9.3.2 营销计划后评价 178
9.3.3 营销业绩后评价 179
9.3.4 客户关系管理后评价 180
9.4 项目营销及管理后评价指标体系 181
第10章 房地产项目财务及管理后评价 183
10.1 项目财务管理概述 183
10.1.1 财务分析 183
10.1.2 预算管理 190
10.1.3 融资管理 191
10.1.4 资金运用管理 193
10.1.5 资金分配管理 194
10.2 项目财务及管理后评价概述 197
10.2.1 后评价内涵 197
10.2.2 后评价对象与准则 197
10.2.3 后评价依据 199
10.3 项目财务及管理后评价内容 199
10.3.1 项目盈利能力后评价 199
10.3.2 项目资金平衡能力后评价 201
10.3.3 项目融资能力后评价 201
10.3.4 项目税务筹划能力后评价 202
10.3.5 项目财务管理制度后评价 202
10.4 项目财务及管理后评价指标体系 203
第11章 房地产项目产品综合质量后评价 205
11.1 产品综合质量概述 205
11.1.1 住宅质量内涵与性能评定 205
11.1.2 住宅产品综合质量内涵与分类 208
11.2 产品综合质量后评价概述 209
11.2.1 后评价内涵 209
11.2.2 后评价对象与准则 210
11.2.3 后评价依据 212
11.3 产品综合质量后评价内容 213
11.3.1 居住小区综合质量后评价 213
11.3.2 住宅单体综合质量后评价 215
11.4 产品综合质量指标体系 218
第12章 房地产项目综合后评价与评价方法 220
12.1 后评价指标体系 220
12.1.1 后评价指标体系说明 220
12.1.2 后评价表 222
12.2 综合后评价方法 228
12.2.1 评价主体 228
12.2.2 指标权重 228
12.2.3 综合评价分值测算 229
第13章 房地产项目后评价流程与成果反馈扩散机制 234
13.1 项目后评价流程 234
13.1.1 组织与计划准备阶段 234
13.1.2 资料收集与整理阶段 236
13.1.3 后评价阶段 236
13.1.4 后评价成果编制与完善阶段 237
13.1.5 后评价成果验收与成果反馈扩散阶段 238
13.2 国外后评价成果反馈体系借鉴 238
13.2.1 世界银行项目监督制度 238
13.2.2 亚洲开发银行的评价成果反馈系统 239
13.2.3 菲律宾项目后评价 243
13.2.4 日本海外经济协力基金项目评价结果的应用与反馈 244
13.3 项目后评价成果反馈与应用扩散机制 245
13.3.1 项目系统的反馈特征 245
13.3.2 成果反馈与应用扩散机制的内涵 247
13.3.3 成果反馈与应用扩散机制的建立原则 247
13.3.4 成果反馈与应用扩散机制的建立 247
房地产项目后评价实务篇 253
第14章 项目后评价概述 253
14.1 后评价对象 253
14.2 后评价资料 255
14.3 后评价内容 256
第15章 项目投资决策及管理后评价 260
15.1 项目投资决策及管理概况 260
15.2 项目投资决策及管理分析 261
15.2.1 项目投资分析的完备性与深度欠缺 261
15.2.2 项目环境与市场分析的合理性及偏差 261
15.2.3 项目定位合理性及偏差 263
15.2.4 项目经济技术指标变动及偏差 264
15.2.5 项目进度计划变动及偏差 265
15.2.6 项目财务可靠性及偏差 266
15.2.7 项目不确定性分析的合理性及偏差 268
15.3 经验、问题与建议 269
15.3.1 经验与措施 269
15.3.2 问题及成因 269
15.3.3 建议 269
第16章 项目规划设计及管理后评价 270
16.1 规划设计概况 270
16.1.1 设计指导思想和设计原则 270
16.1.2 主要技术经济指标 271
16.2 项目规划与建设设计方案分析 271
16.2.1 规划设计的契合度与应变能力分析 271
16.2.2 项目规划竞争力与价值提升分析 272
16.2.3 建筑设计竞争力与价值提升分析 274
16.2.4 景观设计竞争力与价值提升分析 275
16.2.5 施工图设计经济性与审图变更分析 276
16.3 设计管理分析 277
16.4 经验、问题与建议 278
16.4.1 经验与措施 278
16.4.2 问题及成因 279
16.4.3 建议 280
第17章 项目进度管理后评价 282
17.1 项目总体进度分析 282
17.1.1 项目总体进度计划及实施状况 282
17.1.2 项目规划报批延迟8个月 283
17.1.3 项目竣工延迟2年零5个月 283
17.2 项目施工进度分析 283
17.2.1 项目施工进度情况 283
17.2.2 进度管理抽查情况 284
17.2.3 室外工程施工与可行性研究偏差较大 284
17.3 经验、问题与建议 285
17.3.1 经验与措施 285
17.3.2 问题及成因 287
17.3.3 建议 287
第18章 项目成本管理后评价 289
18.1 项目总投资成本管理分析 289
18.1.1 项目成本构成 289
18.1.2 土地成本管理分析 290
18.1.3 配套成本管理分析 291
18.1.4 设计成本管理分析 292
18.2 项目施工成本管理分析 292
18.2.1 建安费总量分析 292
18.2.2 单方造价比较 292
18.3 经验、问题与建议 293
18.3.1 经验与措施 293
18.3.2 问题与成因 294
18.3.3 建议 295
第19章 项目质量与安全管理后评价 297
19.1 项目质量管理分析 297
19.1.1 施工组织质量分析 297
19.1.2 施工材料质量分析 298
19.1.3 施工方法与工艺质量分析 299
19.1.4 施工环境质量分析 300
19.2 项目安全管理 301
19.3 工程总体质量分析 301
19.3.1 质量合格状况 301
19.3.2 交房1年内保修状况 302
19.4 经验、问题与建议 303
19.4.1 经验与措施 303
19.4.2 问题及成因 303
19.4.3 建议 304
第20章 项目招标与合同管理后评价 305
20.1 招标与合同管理概况 305
20.2 招标管理分析 306
20.2.1 招标计划分析 306
20.2.2 招标过程分析 306
20.3 合同管理分析 307
20.3.1 合同执行情况分析 307
20.3.2 合同管理制度分析 307
20.4 经验、问题与建议 308
20.4.1 经验与措施 308
20.4.2 问题及成因 308
20.4.3 建议 309
第21章 项目营销及管理后评价报告体系 311
21.1 营销情况概述 311
21.2 代理商管理制度与绩效结果分析 312
21.3 营销策略与应变能力分析 313
21.3.1 营销产品策略选择与调整 313
21.3.2 营销价格策略选择与调整 315
21.3.3 营销促销策略选择与调整 316
21.4 营销业绩分析 317
21.4.1 销售收入状况 317
21.4.2 销售速度状况 318
21.5 经验、问题与建议 319
21.5.1 经验与措施 319
21.5.2 问题及成因 319
21.5.3 建议 320
第22章 项目财务及管理后评价 322
22.1 项目财务状况 322
22.1.1 建设总投资 322
22.1.2 项目收入 323
22.2 项目财务分析 324
22.2.1 筹资管理 324
22.2.2 项目盈利能力分析 325
22.2.3 项目资金平衡能力分析 326
22.2.4 税务筹划能力分析 328
22.2.5 财务不确定性变化分析 330
22.3 经验、问题与建议 330
22.3.1 经验与措施 330
22.3.2 问题及成因 330
22.3.3 建议 331
第23章 产品综合质量后评价 332
23.1 产品综合质量业主满意度评价 332
23.1.1 业主满意度总体状况 332
23.1.2 居住小区综合质量满意度分析 333
23.1.3 住宅单体综合质量满意度分析 336
23.2 产品综合质量第三方评审结果 338
23.3 经验、问题与建议 338
23.3.1 经验与措施 338
23.3.2 问题及成因 339
23.3.3 建议 340
第24章 综合后评价与总结 341
24.1 综合后评价 341
24.1.1 指标体系与分值 341
24.1.2 指标权重的确定 347
24.1.3 综合后评价结果 347
24.2 后评价总结 348
24.2.1 经验与措施 348
24.2.2 问题及成因 349
24.2.3 建议 350
附录 351
参考文献 357