第一部分 房地产开发流程控制工具箱 3
一、房地产开发流程总图 3
二、公司的设立流程 3
（一）申请设立流程 3
（二）内部组织设立流程 4
三、可行性研究及立项 4
（一）可行性研究总流程 4
（二）市场调研流程 5
1.调查对象 5
2.市场分析 6
3.区域市场调研分析 7
（三）立项流程 8
四、获取土地 8
（一）获取土地信息流程 8
（二）取得土地使用权流程 9
五、前期工作阶段 10
（一）规划设计及市政配套 10
（二）设计招标流程图 12
六、建设施工阶段 13
（一）工程招标 13
（二）施工准备、现场“三通一平” 14
（三）施工管理控制 14
1．工程进度控制基本流程 14
2．质量控制系统流程 15
3．工程质量验收规范体系 15
4．竣工验收流程 16
七、营销及服务阶段 17
（一）销售流程 17
（二）物业管理业务总流程 19
第二部分 房地产内部控制流程工具箱 23
一、内部控制程序 23
二、说明 23
（一）使用说明 23
（二）内部控制的概念 23
（三）内部控制的目标 23
（四）内部控制的描述 24
（五）流程图图标说明 24
三、管理控制及内部控制自我评估 24
（一）职位分工 24
（二）总体战略计划的控制 25
（三）项目公司及各部门制定部门计划的控制 26
（四）部门月度绩效考评的控制 27
（五）信息沟通与交流 28
（六）一般价格的控制（销售采购工程） 29
（七）内部控制的自我评估 30
四、财务会计控制 31
（一）职位分工 31
（二）一般会计控制 32
（三）财务预算控制 33
（四）预算变更流程 35
（五）营运资金控制 35
（六）筹资业务管理流程 37
（七）重大筹资方案审批流程 38
（八）年度财务报告及财务分析 39
（九）重大影响交易会计处理流程 40
（十）内部审计流程 40
（十一）后续审计流程 42
（十二）内部审计督导流程 43
（十三）自我质量控制流程 44
附：相关表格 45
1．年度预算编制表（按项目分） 45
2．年度资金预算表（按季度分） 45
3．年度财务预算书 46
4．预算申请表 47
5．预算控制表 47
6．预算变更申请单 47
7．预算统计表 47
8．前期费用估算表 48
9．管理费用预算表 48
10．销售费用预算表 49
11．营业费用预算表 49
12．建筑安装费用估算表 50
13．宣传发布费用预算表 51
14．现场包装费用预算表 51
15．销售资料费用预算表 52
16．各项应缴税费估算表 52
17．所得税及销售成本估算表 52
18．项目开发成本影响程度分析表 53
19．项目开发工期影响程度分析表 53
20．销售单价影响程度分析表 53
21．贷款分期偿还计划表 54
22．财务费用预算表 54
23．年度利润预算表 54
24．预算报告 55
五、销售和应收账款 55
（一）销售价格的制定与变更 55
（二）销售流程的控制 56
（三）销售审核的控制 57
（四）销售收款与财务对账 59
（五）销售合同的控制 60
六、采购和应付账款 61
（一）采购计划的订立及审批 61
（二）采购业务招标流程 62
（三）采购合同的签订 63
（四）收货、发票以及应付账款的入账 64
（五）付款及入账的控制 65
（六）存放管理流程 66
七、成本费用支出控制 67
（一）成本费用核算流程 67
（二）成本费用控制流程 68
（三）成本费用目标确定流程 70
（四）成本费用预测方案制定流程 71
（五）费用报销授权审批制度 72
（六）备用金审批制度 73
（七）费用报销流程 74
附：相关表格 75
1．损益计划实绩报告表 75
2．项目现场预控成本测算表 76
3．材料成本核算统计表 76
4．现场成本考核情况评分表 76
5．开发成本核算一览表 77
八、货币资金管理 80
（一）货币资金授权审批制度 80
（二）现金收支控制程序 81
（三）现金借出款项审批流程 82
（四）银行存款收支控制程序 83
（五）银行账户核对流程 84
（六）贷款审批流程 85
附：日常现金管理表格 86
1．现金流量分析表 86
2．内部现金存款单 86
3．现金收支预计表 87
4．现金盘点报告表 87
5．零用金记账表 88
6．出纳日报表 88
7．收支日报表 88
8．付款登记表 88
9．未来七日现金预测表 89
10．银行业务调研表 89
九、固定资产管理 89
（一）固定资产采购控制 89
（二）资产验收及入账控制 90
（三）固定资产租赁流程 92
（四）固定资产计提折旧审批流程 93
（五）固定资产盘点控制 94
（六）固定资产处置管理流程 95
十、项目开发与总控 96
（一）项目决策的一般流程 96
（二）工程项目的成本控制（规划设计阶段） 97
（三）工程项目的成本控制（施工阶段） 98
（四）工程项目的进度控制 99
十一、产品研发与设计 100
（一）项目设计各阶段的控制 100
（二）设计费付款流程 101
十二、工程招标与预算 103
（一）工程项目开发流程 103
（二）工程招标制度制定的控制 104
（三）工程招标与预算编制流程 105
（四）工程变更结算与财务决算流程 106
十三、工程建设管理 107
（一）设备、材料验收流程 107
（二）施工质量控制 108
（三）项目工程管理流程 109
（四）工程开工复工报审流程 110
（五）要求项目指令单审批流程 110
（六）监理工程师通知单及回复流程 110
（七）工程暂停令签发流程 111
（八）工程延期报审流程 111
（九）配套工程流程 111
（十）工程验收流程 112
（十一）进度款付款流程 113
（十二）工程结算审核流程 114
（十三）工程结算编制业务流程 115
（十四）工程结算付款流程 116
（十五）工程尾款支付流程 117
（十六）零星水电预（结）算流程 118
附：相关表格 118
1．工程（材料／设备）预付款／进度款支付审批表 118
2．工程（材料／设备）结算款支付审批表 119
3．工程竣工结算申请表 119
4．工程竣工结算统计表 120
5．工程竣工结算核定表 120
6．工程竣工财务决算表 121
7．工程竣工决算审批表 121
8．结算任务登记表 121
9．合同结算协议书 122
10．结算计划表 122
11．施工组织设计（方案）审批表 122
12．单位工程开工报告表 123
13．复工申请表 124
14．监理工程师通知单 125
15．监理工程师通知单回复单 126
16．工程暂停令 127
17．工程复工令 128
18．事故报告单 129
19．进场施工设备报验单 130
20．施工测量放线报验申请表 131
21．工作交接单 132
22．工作联系单 133
23．要求项目指令单审批表 134
24．工程技术咨询单 135
25．工程临时延期申请表 136
26．工程临时延期要求审批回复单 137
27．工程最终延期申请表 138
28．工程最终延期要求回复单 139
29．工程经济签证报审表 140
30．费用索赔审批表 141
31．施工图纸会审与设计交底会议纪要 142
32．安全文明施工管理奖／罚通知单 143
33．施工现场质量管理检查记录表 144
34．月统计报量审批表 145
十四、人力资源管理 146
（一）战略规划业务流程 146
（二）员工需求分析流程 147
（三）职位分析流程 147
（四）招聘管理流程 148
（五）员工绩效考核流程 150
（六）绩效考核评估流程 151
（七）出差流程控制 152
（八）工资计提与发放流程 153
（九）印章管理流程 154
附：相关表格 155
1．普通工作人员绩效考核表 155
2．管理人员能力考核表 155
3．企业部门中层领导年度工作考核表 156
4．企业中层以上领导综合考核表 157
5．经理人员综合素质考核表 157
6．计划完成情况自查表 158
7．创新与合理化建议表 158
8．绩效反馈面谈表 159
9．绩效考核申诉表 159
附：部门绩效考核管理工具 160
1．投资发展部 160
2．市场部 162
3．销售部 164
4．项目部 166
5．预算部 167
6．工程技术部 168
7．材设部 171
8．质量部 172
9．财务部 174
10．行政部 175
11．人力资源部 176
十五、投资 179
（一）投资管理流程 179
（二）投资项目减值准备审批流程 181
（三）投资评估分析流程 182
十六、关联交易 183
（一）关联方名录编审流程 183
（二）关联交易记录审查流程 184
（三）重大关联交易审核流程 185
（四）关联交易事项询价流程 186
十七、对子公司的控制 187
（一）子公司重大投资审核流程 187
（二）子公司投资项目评估流程 188
（三）母子公司合并抵销分录编制流程 189
（四）母子公司合并财务报表编制流程 190
十八、合同 192
（一）合同管理流程 192
（二）合同谈判流程 193
（三）合同签订流程 194
（四）合同登记流程 195
（五）合同优惠流程 195
（六）合同交款流程 196
（七）合同退房流程（未交房款） 196
（八）合同违约金流程（已交房款） 196
（九）合同退款流程 197
（十）合同评审控制流程 197
附：相关表格 198
1．合同审批表 198
2．工程施工合同备案表 199
3．工程合同摘要表 200
4．工程合同执行情况评估表 201
5．合同交接表 201
6．合同申报表 202
7．合同说明书 202
8．合同跟踪单 203
9．合同履约评审表 203
10．合同履约情况登记表 204
11．合同月报表 204
第三部分 房地产税务工具箱 207
一、房地产企业涉及的税种 207
二、房地产企业各阶段涉及的税务风险 212
（一）开发公司设立阶段 212
（二）取得土地阶段 214
（三）前期准备阶段 222
（四）房地产项目建设施工阶段 225
（五）房地产预售和销售阶段 228
（六）房地产开发企业清算阶段 236
（七）自持物业阶段 242
第四部分 房地产企业财税管理制度工具籍 251
一、房地产企业会计核算办法 251
二、资金支付及费用报销管理办法 253
三、期末账务处理工作制度 258
四、财务软件管理制度 259
五、年度财务预算制订管理制度 260
六、公司财务预算执行管理制度 262
七、竣工结算管理办法 264
八、房地产企业建安成本管理制度 269
九、成本图表汇总 275
（一）房地产开发成本设置结构图 275
（二）房地产开发产品成本归集图 276
（三）开发成本核算及成本报表编制的账务指引 277
（四）房地产项目主要指标汇总表 278
（五）基本信息表 279
（六）土地成本支付明细表 280
（七）预算成本及毛利测算简表 281
（八）房屋开发成本汇总表 282
（九）工程成本支付明细表 283
（十）成本科目对照表 284