第1章 导论 1
1.1研究的背景 1
1.2相关的研究分析 4
1.2.1我国住房制度改革历程 4
1.2.2住房制度改革理论与体制 6
1.2.3住房制度改革成效与问题 8
1.2.4欧洲社会住房变迁和私有化 11
1.2.5合约理论在住房制度变迁上的研究 13
1.2.6小结 15
1.3研究的内容和方法 16
1.3.1问题界定 16
1.3.2研究内容和方法 17
第2章 理论与概念 20
2.1关于合约的理论 20
2.1.1从损害的相互性说起——科斯定理的启发 20
2.1.2交易费用与租值消散 22
2.1.3合约的本质 24
2.1.4制度的转变 26
2.2住房的本义 29
2.2.1住房是人生存的基本要素 29
2.2.2住房是能带来收益的资产 31
2.2.3住房的合约安排 33
第3章 中国背景下的住房改革 35
3.1局限条件的判定 35
3.1.1从社会主要矛盾看局限 35
3.1.2从住房领域看局限 40
3.2住房制度的关键局限 41
3.2.1改革开放程度 41
3.2.2中央与地方政府关系 46
3.2.3城镇化进程 49
3.2.4产权制度发展 53
3.3住房制度改革的理论分析与模型解释 55
3.3.1局限约束下的中国住房制度改革 55
3.3.2理论分析 60
3.3.3模型解释 67
第4章 城镇住房制度改革的合约演进：中央的路径 73
4.1传统的公房合约（1949～1979年） 73
4.1.1局限——内外交困与传统经济制度 73
4.1.2城市私有住房改造 75
4.1.3公有住房国家投资和低租金福利分配 78
4.2住房市场化改革的合约转换（1980～1998年） 83
4.2.1局限——经济体制改革与政府放权 83
4.2.2公房制度改革实验 85
4.2.3住房市场化改革政策成型 89
4.3住房市场化改革的发展（1999～2006年） 96
4.3.1局限——城镇化提速、改革减速和地方分权弱化 96
4.3.2住房分配贷币化全面推进 99
4.3.3商品住房制度主导地位的确立与困惑 104
4.4住房市场与保障双轨并行的合约再转换（2007～2012年） 112
4.4.1局限——公平矛盾与中央政府集权 112
4.4.2低收入家庭住房保障改革兴起 116
4.4.3市场与保障双轨并行的住房制度初步成型 120
4.5小结：局限决定的合约演进 123
第5章 城镇住房制度改革的合约选择：地方的道路 126
5.1早期房改的试点方案——烟台的选择 126
5.1.1烟台房改的局限背景 126
5.1.2烟台房改方案 127
5.1.3烟台房改成本收益分析 130
5.1.4小结 134
5.2住房货币化改革——武汉的选择 135
5.2.1武汉住房贷币化改革的局限背景 135
5.2.2武汉经济适用住房建设的改革安排 138
5.2.3武汉住房补贴的改革安排 140
5.2.4小结 146
5.3住房保障改革——黄石的选择 147
5.3.1黄石住房保障改革的局限背景 147
5.3.2黄石公共租赁住房模式 149
5.3.3黄石模式成本收益分析 154
5.3.4小结 158
5.4小结：因地制宜的合约安排 158
第6章 结论和展望 160
6.1研究主要结论 160
6.2中国城镇住房制度的展望 162
6.2.1关键局限的转变 162
6.2.2城镇住房制度的未来选择 164
6.3城镇住房制度进一步改革的建议 167
6.3.1总体改革 167
6.3.2具体建议 170
附录 173
1.1949～1980年部分住房文件 173
2.1988～1998年住房制度改革文件 219
3.2003年以后主要住房文件 253
参考文献 267
后记 278